不動産売却のコツ

売主が負う契約不適合責任とは?不動産取引前に確認しよう

こんにちは。千葉・北総エリアの不動産会社「イエステーション」前島です。

 

不動産取引において売主が負う「契約不適合責任」とは、主に物件の状態が契約内容と異なる場合に売主が果たすべき責任のこと。

 

不適合な内容が買主に見つかった場合、売主は損害賠償などを求められる可能性があります。

 

そのため、不動産取引前に契約不適合責任の内容を把握しておき、責任を問われるリスクを減らすことが大切です。

 

今回は、契約不適合責任の内容をメインに、期間や買主の権利、トラブルを回避するための対策についても詳しく解説します。

 

 

売主が不動産取引で負う「契約不適合責任」とは?

「契約不適合責任」とは、取引の目的物の種類や品質、数量などに関して、契約の内容と異なる場合に、売り手が買い手に果たすべき責任のことです。

 

不動産取引では、特に売買された不動産の品質の問題、つまり「瑕疵(かし)の発見」が問題となります。

 

ではさっそく、売主が責任を果たすべき期間や、買主が求めることができる権利の種類など、契約不適合責任の概要をご紹介していきます。

 

不動産において契約不適合とされる「瑕疵」とは?

まずは、不動産における瑕疵とは、具体的にどんなものか確認しておきましょう。

 

瑕疵とは、本来あるべき品質や状態が備わっていない欠陥のこと。

 

不動産に関する瑕疵はさまざまですが、建物の場合は、主に次のような点が該当します。

 

  • 水道管の老朽化による水漏れ
  • 雨漏りによる屋根や天井裏の損傷
  • シロアリの発生による基礎や構造物への浸食・腐食
  • 家屋の傾き・塀や壁の損壊

 

目に見える明らかな瑕疵から一目ではわからない瑕疵まで、物件の状態に関わるすべてが対象です。

 

雨漏りする家については「雨漏りする家を売却するには?高く売る方法も詳しくチェック」でも解説していますので、ぜひあわせてご参照くださいね。

 

また、土地については土壌汚染や地盤沈下、地中の埋没物などが瑕疵として考えられます。

 

買主が上記のような瑕疵を見つけ、その内容が契約書に記載されていなければ、買主はその旨を売主に通知して責任を果たすよう求めることができ、売主はその責任を果たさなければなりません。

 

 

契約不適合責任の期間は?

契約にない不適合な内容を買主が見つけた場合、不適合を知ったときから1年以内にその旨を売主に知らせる必要があります。

 

期間を過ぎると、不適合を理由として売主に責任を求めることができません。

ただし、売主が不適合を知っているのにわざと知らせなかった場合は適用外です。

 

通知には1年以内という制限がありますが、具体的な請求は1年を過ぎていても、消滅時効が訪れる以前であれば有効となります。

 

消滅時効とは、請求できる権利がなくなる期限のこと。

民法では、買主が「売主の責任に対して請求ができると知ったとき」から5年、「実際に請求ができるとき」から10年経つと請求できなくなると定められています。

 

売主が契約不適合責任を負う期間は永久ではないものの、特に期間の限定をしない限りは、10年間は責任を負う可能性があると覚えておきましょう。

 

契約不適合で買主が売主に請求できること

不適合な内容を見つけた場合、買主には次の4つの内容を請求できる権利があります。

 

  • 追完請求
  • 代金減額請求
  • 契約解除
  • 損害賠償

 

1つずつ内容を確認しましょう。

 

追完請求

追完請求とは、契約内容と異なる点を補い、契約内容と一致するものを求めること。

不動産売買においては、修理を行い、足りない部分を補うよう求める(修補請求)ものです。

代金減額請求

代金減額請求とは、売買価格を減らすよう求めること。

基本的には追完請求後、売主が求めに応じなかった場合や、応じることができない(補修できない)場合に、買主に与えられる権利です。

簡単に言うと、「直してくれないなら、代わりに代金を減らしてね」ということですね。

契約解除

契約解除もまた、追完請求したにも関わらず売主が応じない場合にできることです。

 

不動産の場合、売買代金を減らしても、致命的な瑕疵の場合は修理できず、住める状態ではないケースも考えられます。

 

そうした場合に、「住宅として機能しないならそもそもの物件購入をやめる」と、契約を無効にできる選択肢があるということです。

 

契約の目的が達成できない(履行不可能)など一定の場合を除いて、まずは追完請求に応じるよう求めたあと、一定期間以内に応じる様子がなければ契約解除を行えます。

 

ただし、売主が果たさなかった契約内容(契約不履行)が、契約や取引上の社会通念と照らし合わせてわずかであるときは、解除をすることができない場合もあります。

 

損害賠償

損害賠償とは、不適合な内容によって被った損害について、賠償金を求めることです。

追完請求や代金減額請求をした場合でも、あわせて請求できます。

 

 

売主が不動産取引前に「契約不適合責任」で把握・対策すること

買主から契約不適合責任を問われるリスクを減らすためには、売主は事前にどのような対策を取れば良いのでしょうか。

 

ここでは、対策しておくと良いことを3つご紹介します。

 

物件の状態を買主に正確に伝える

最も重要な対策は、物件の状態を買主に正確に伝えて、引き渡し後に「契約と違う」と指摘されないようにすることです。

 

不動産会社に仲介依頼をすると「物件状況報告書」と「付帯設備表」の記入を求められます。

どちらも一戸建てやマンションなど中古物件を売る際、買主に物件の状態を説明するための正式書類です。

 

物件状況報告書は、雨漏りの有無など物件状態のチェックリストです。

記載事項や表現は不動産会社によって異なりますが、複数の項目があり、被害状況や修理の有無といった詳細もあわせて記載します。

 

付帯設備表には、設備の有無や不具合・撤去の状況を書きます。

 

自分の判断だけでは状態の把握に不安がある…という場合は、インスペクション(建物状況調査)の利用もおすすめです。

 

インスペクションでは、建築士(国土交通省の定めた講習を修了)によって、建物の基礎や外壁、構造耐力上で大切な部分や雨漏りの侵入を防止する箇所が調査されます。

一言でいえば、安全上問題ないか、瑕疵の有無、劣化・不具合状況を把握するための調査です。

 

費用は調査の規模や担当者によって異なりますが、検査にかかる時間は3時間程度が目安。

 

見た目ではわからない不具合箇所もプロ目線で洗い出してくれるため、契約不適合責任を問われる可能性を低減できるでしょう。

 

 

契約不適合責任の請求期間に制限を設ける

契約不適合責任は、売主と買主の合意があれば任意で条件を変更しても良い「任意規定」なので、契約不適合責任の請求期間に制限を設けることができます。

 

リスクを減らす対策として、契約書に契約不適合責任の通知期間を定めることをおすすめします。

 

先にお伝えしたとおり、買主が不適合内容を理由として損害賠償などを求められる条件は、「買主が不適合内容を知ってから1年以内に売主にその旨を通知すること」です。

 

買主が不適合に気づかなければ、契約後より随分時間が経ってから責任を請求される可能性があります。

 

請求権の消滅時効があるため、契約不適合責任を負う可能性がある期間は最大10年間ですが、永遠ではなくても10年は長いですよね。

 

そのため、一般的には通知期間を引き渡しから3カ月〜2年程度に定めることが多いです。

 

契約不適合責任の免責事項を定める

売主・買主ともに事業者でない場合は、特約として契約不適合責任の免責事項を定めることができます。

 

そのため、築年数が古い物件の瑕疵や、設備の不具合、土地の土壌汚染などを責任の対象から外すことも可能です。

 

特に経年劣化での瑕疵の発生は読み切れない部分が多いため、不安がある場合は不動産会社と相談して、買主へ免責を求めるかどうか検討するのも良いでしょう。

 

当事者である買主と売主が同意すれば、引き渡し後に不適合内容が発見されても、免責事項の対象事項については責任を問われなくなります。

 

 

契約不適合責任とは不動産売却で売主が果たすべき責任

不動産取引にて売主が負う「契約不適合責任」とは、売買契約時の内容と実際の物件状況が異なる場合に、買主に果たすべき責任のことです。

 

経年劣化や雨漏りなどによる建物や設備の不具合など、目に見える明らかな瑕疵から隠れた瑕疵まで、状態に関わるすべてが対象となります。

 

不適合を知った場合、買主には①追完請求 ②代金減額請求 ③契約解除 ④損害賠償の4つの請求権があり、買主は契約と不適合な瑕疵を知ったときから1年以内にその旨を売主に知らせる必要があります。

 

売主が契約不適合責任を問われるリスクを低減するために、物件情報を買主に正確に伝えるなど、しっかり対策をとりましょう。

 

契約不適合責任は法律にも関わる部分が多いため、瑕疵の判断を含めて、不動産売却に不安がある場合は、不動産会社にお気軽にご相談ください。

 

千葉・北総エリアの不動産売却のお悩みは、「イエステーション」がサポートいたします!

売主が負う契約不適合責任とは?不動産取引前に確認しよう

多古町店 前島 亮

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