不動産売却の流れを解説！必要書類や注意点も知ろう
こんにちは。千葉・北総エリアの不動産会社「イエステーション」前島です。
土地や建物など不動産の売却は、一生のうち何度も経験することではありません。
そのため、所有物件を売りたくても流れがわからず、不安を感じる方もいるでしょう。
スムーズに売却を進めるには、手続きや必要書類を前もって確認しておくことが大切です。
そこで今回のコラムでは、不動産売却の流れを9つのステップごとに解説。
それぞれ注意点や必要書類もあわせてご紹介しますので、売却を検討される方はぜひ参考にしてくださいね。
不動産売却の流れ
不動産売却の流れには、大きく分けて次の9つのステップがあります。
- 売却したい物件の相場調査
- 不動産会社に査定を依頼
- 不動産会社と媒介契約（仲介契約）を締結
- 売却活動のプラン立て
- 内覧の準備
- 購入希望者との交渉
- 買主と売買契約を締結
- 決済・物件の引き渡し
- 確定申告
ステップごとに、注意点も交えて解説していきます。
1．売却したい物件の相場調査
不動産会社に査定を依頼する前に、まずは売りたい物件を売り出した場合いくらで売れるのか、市場相場を調べておきましょう。
査定価格は物件の状態によっても変わるので、市場相場と一致するとは限りませんが、不動産会社が常識的な判断のうえで出した査定額かどうかの判断材料になります。
土地の相場調査には国土交通省の「土地総合情報システム」、マンションや一戸建ての相場は、不動産流通機構が運営する「REINS Market Information」を利用すると良いでしょう。
また、購入者向けの物件検索サイトや新聞の折り込みチラシ・店舗掲載の物件情報を活用するのもおすすめです。
2．不動産会社に査定を依頼
査定は査定額を知るためだけでなく、不動産会社を選ぶための重要なステップです。
おおよその相場が掴めたら、まずは物件の情報を基に価格を出す「机上査定」を複数の不動産会社に依頼しましょう。
一括査定サイトなどを利用すれば、無料で査定できます。
実際に家に訪れてより詳しく査定する「訪問査定」は時間がかかるので、まずは机上査定での査定価格や査定時の対応を比較。
任せたい不動産会社を絞り込むことがスムーズに進めるコツです。
ポイントとして、高い査定額を提示したかどうかではなく、なぜその価格を付けたかきちんと説明してくれる、信頼できる不動産会社を選びましょう。
依頼する不動産会社が絞れたら「訪問査定」を依頼し、より正確な査定額を算出してもらうのがおすすめです。
3．不動産会社と媒介契約（仲介契約）を締結
仲介を任せたい不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。
契約を結ぶことで、不動産会社が売主に代わり、購入希望者を探すための販売活動や売却のサポートを行ってくれます。
媒介契約には3つの種類があり、それぞれ契約可能な不動産会社の数や、自分で買主を見つけた際に直接売買取引（自己発見取引）ができるかなど、内容が異なります。
販売活動の報告義務やレインズ（不動産業者の物件情報を扱うネットワーク）への登録義務の条件も違うため、自分に合った方法を選びましょう。
各契約の特徴を表にまとめましたので、参考にしてくださいね。
| ① 一般媒介契約 | ②専任媒介契約 | ③ 専属専任媒介契約 | |
| 契約可能な会社数 | 複数 | 1社のみ | 1社のみ |
| 自己発見取引 | 可能 | 可能 | 不可 |
| 販売活動の報告義務 | なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| レインズへの登録義務 | なし | 7日以内 | 5日以内 |
詳しくは「不動産仲介の仕組みとは？役割や流れ、仲介手数料も解説！」でも解説していますので、ぜひあわせてご覧ください。
4．売却活動のプラン立て
媒介契約を結んだら、不動産会社と売却活動の戦略を立てましょう。
購入希望者や買主に対応するのは、不動産会社のスタッフが中心となります。
なるべく早く売りたい、価格交渉に応じられる金額はいくらまでといった希望条件を共有しておくと、売主側の意図を組んだ売却活動を進めてもらえます。
5．内覧の準備
購入希望者が物件を訪れる内覧は、売却活動の中でも特に重要です。
「この家に住みたい」と好印象を持ってもらえたら、スピーディかつ高額での売却も期待できます。
すべての部屋をきれいに掃除することはもちろん、購入希望者が生活臭を感じないよう、水回りや玄関など、汚れ・臭いが目立つ部分は念入りに整えることが大切。
居住者は臭いに気づきにくいので、第三者にチェックしてもらうのがおすすめです。
不用品の処分や整理整頓には時間がかかる可能性もあるので、不動産会社が販売活動を始めたら、内覧の準備を進めていきましょう。
6． 購入希望者との交渉
物件を気に入り「購入したい」という希望者が現れたら、売買価格や引き渡し日など、売買条件の交渉に入ります。
やり取りは基本的に不動産会社が仲介します。
譲歩できる部分、優先したい部分を分けて対応すると、お互い納得できる条件で取引できるでしょう。
7．買主と売買契約を締結
交渉が成立して買主が決まれば、売買契約を結びます。
売買契約書は不動産会社が作成するので、契約日に買主・不動産会社と集まって、契約書に署名捺印すれば完了です。
通常、このタイミングで仲介手数料の半金を支払うので、忘れず用意しましょう。
8．決済・物件の引き渡し
決済とは、買主から売却代金を払ってもらうこと。
支払いが済めば、売主側で不動産の引き渡し（所有権移転）を行います。
手続きで必要な書類は後ほど紹介しますので、漏れがないように揃えておきましょう。
住宅ローンの残債を売却代金で支払う場合は、司法書士によって抵当権抹消・所有権移転登記の手続きが行われます。
9．確定申告
厳密には売却後のステップですが、売却によって発生した利益（譲渡所得）は、所得税の課税対象となり、確定申告して税金を納める必要があります。
源泉徴収票など必要書類を用意して、申告書を作成し、税務署に提出しましょう。
申告期限は、売却した翌年の2月16日から3月15日の間です。
不動産売却で必要な書類もチェック
不動産売却を行うには、いくつか必要な書類があります。
中には有効期限がある書類もありますが、売却をスムーズに進めるには、事前にしっかりと確認し、用意しておくことが大切です。
ここでは、不動産会社との媒介契約、買主との売買契約、決済・引き渡しの際に必要なものを説明します。
査定時に必ず必要な書類はありませんが、用意しておくと良い書類もあわせてご紹介しますね。
媒介契約時に必要な書類
不動産会社と媒介契約を締結する際に必要なものは、次のとおりです。
- 本人確認書類（マイナンバーカードや運転免許証など）
- 登記済権利証、または登記識別情報通知書
- 認印（シャチハタはNG、三文判であれば大丈夫）
媒介契約後には、販売活動を始めるにあたって、「物件状況確認書（告知書）」と「付帯設備表」の作成を求められます。
どちらも物件の状態を明らかにするための正式書類で、売買契約の際に買主に渡します。
売買契約時に必要な書類
売買契約時に必要な書類は次のとおりです。
- 実印
- 本人確認書類
- 印鑑証明書（市区町村役所での取得から3カ月以内のもの）
- 住民票（売却物件と売主の住所地のもの。自宅を売る場合は1枚）
- 登記済権利証、または登記識別情報通知書
- 収入印紙
- 固定資産税納税通知書（不動産会社によっては提出を求められる）
決済・引き渡しに必要な書類
決済・引き渡しの日に必要な主な書類は次のとおりです。
詳細は不動産会社から説明されるので、指示どおりに揃えましょう。
- 実印
- 登記費用
- 仲介手数料
- 抵当権抹消登記の関係書類
- 残代金や各種精算金などの領収書
- 物件のカギなど買主へ渡すもの
また、所有移転登記を行うために、関係書類として次のものを用意しておきましょう。
- 住民票
- 固定資産評価額証明書
- 司法書士への委任状
- 登記済権利証、または登記識別情報通知書
- 印鑑証明書（発行後3カ月以内のもの）
査定時に用意しておきたい書類
査定時に必須の書類はありませんが、一般的には次の書類を用意しておくとスムーズです。
- 登記事項証明書（登記簿謄本）
- 公図
- 土地の測量図、建物の図面、購入時のパンフレット
上記以外にも、リフォームの契約書や物件の周辺情報がわかる鳥瞰図（ちょうかんず）、購入時の売買契約書など物件情報がわかる書類があると、査定の精度が上がるでしょう。
マンションの場合は、管理費・修繕積立金の記載書類や管理組合規約なども役立ちます。
不動産売却する際は事前に流れを把握することが大切
不動産売却の流れは、大きく9つのステップに分かれます。
売りたい物件の相場調査や査定依頼は、物件の価値を知るだけでなく、信頼できる不動産会社を見つけるためにも重要です。
不動産会社と媒介契約を結んだら、売却における優先・希望条件を不動産会社に伝え、内覧の準備を進めましょう。
内覧は売却活動の中でも、特に重要なステップです。
訪れた内覧者に好印象を与えられれば、スピーディかつ高額な売却も期待できます。
条件交渉が完了し買主が決まれば、売買契約を結び、買主による売買代金の支払いが終われば、物件の引き渡しをして売却自体は完了です。
売却後のステップとして、売却にて利益（譲渡所得）が発生した場合は確定申告を行う必要があるので、ご注意くださいね。
不動産の売却には、媒介契約・売買契約・決済につき、いくつかの必要書類があります。
事前に内容を確認しておき、漏れなく揃えておくことが大切です。
売却について不安な点があれば、ぜひ不動産会社へ相談してください。千葉・北総エリアの不動産売却のお悩みは、「イエステーション」がサポートいたします！
多古町店 前島 亮
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