不動産売却のコツ

無道路地を売却したい!売却が難しい理由や売却方法をチェック

こんにちは。千葉エリアの不動産会社「イエステーション」前島です。

 

無道路地とは、道路に接していない土地を指します。

一般的に「売却が難しい」といわれることが多い物件です。

 

無道路地を所有している方には、売れるかどうか不安を抱えていらっしゃる方もいるかもしれません。

 

そこで今回は、無道路地の売却方法を解説します。

 

無道路地の売却が難しいといわれる理由や、価格の決まり方もご紹介しますので、あわせて参考にしてください。

 

 

無道路地の売却が難しいといわれるのはなぜ?

無道路地とは、周りに住宅があるなど「道路」に接していない土地のこと。

この場合の「道路」は、建築基準法上のものを指します。

 

建築基準法の定める道路とは、「幅員4m以上」が基本です(建築基準法第42条)。

つまり、道(通路)に接している土地でも、建築基準法が定める道路でないと、無道路地になってしまうということですね。

 

なぜ、この無道路地の売却が難しいといわれているのかというと、買い手にデメリットが多く、購入の需要が少ない傾向があるからです。

 

詳しくご説明しましょう。

 

無道路地の売却が難しいといわれる理由

無道路地の売却が難しいといわれるのは、次のような理由から、買い手が付きにくい傾向があるからです。

 

【無道路地に買い手が付きにくいポイント】

  • 新築・建て替え・増築ができない
  • 通行で隣地を通る必要がある
  • 日当たりや風通しが良くない傾向がある
  • 住宅ローンの審査が通りにくい

 

法令上、建物を建てるためには、建築基準法上の道路(幅員4m以上)に間口が2m以上接している必要があります(建築基準法第43条)。

そのため、無道路地では、既存の建物を取り壊して建て替えたり、増築したりすることができません。

 

そして、道路に出る際は隣地を通らなくてはならず、隣地所有者に許可を得たり、通行料の支払いが必要な場合もあります。

 

また、周囲が住宅地であることが多いので、道幅も狭く、日当たりや風通しが悪い傾向があります。

 

上記のようなデメリットがあることで、不動産の価値が低く見積もられ、住宅ローンの融資が受けづらいことも買い手が付きにくい要因といえるでしょう。

 

ローン審査が下りないと、現金一括で購入する必要があるため、買い手の幅が狭くなってしまうのです。

 

そのほかの土地が売れない理由については「売れる土地と売れない土地の差は?売るための対策も解説!」でも詳しく解説しています。

ぜひ、あわせて参考にしてくださいね。

 

 

無道路地を売却する方法をご紹介!

無道路地を売却する方法には、次のものが挙げられます。

  • 接道義務を満たしてから売却する
  • 再建築許可をもらってから売却する
  • 隣地所有者に売却する
  • 不動産会社に直接売却する(不動産買取)

 

無道路地の売却には、「無道路地状態をどう解消するか」「隣地所有者との交渉をどう進めるか」といった専門知識が必要になる場面があります。

 

そのため、不動産会社など不動産知識を備えた専門家に相談しつつ、慎重に行うことが大切です。

 

では、売却方法をそれぞれ解説していきましょう。

売却が難しい場合の活用方法もあわせてご紹介します。

 

無道路地を売却する方法

まずは以下の方法を検討し、それでも難しければ、しばらく活用する方法を考えましょう。

 

接道義務を満たしてから売却する

まずは、接道義務をを満たしてから売却する方法です。

具体的には、隣地を購入したり等価で交換したりして、接道義務を満たすために足りない土地を補う方法があります。

 

建築基準法上の道路に2m以上接することができれば、その土地は新築や増築が可能になるからです。

 

一般の宅地と同じく再建築ができるなら、新築希望者にも需要が広がり、スムーズに売れる期待が持てます。

 

自治体に再建築許可をもらってから売却する

自治体に申請をして、再建築を認めてもらう方法もあります(建築基準法第43条第2項2号)。

 

ただし申請には、一定の条件を満たさなければならないことにご注意ください。

 

敷地の周りに広い空き地があったり、農道など公共用の道(幅員4m以上)に2m以上接していたりする必要があります(建築基準法施行規則第10条の3第4項)。

 

申請の上、建築審査会の同意を得て特定行政庁が認めれば、再建築が可能となります。

再建築許可に永続性はありませんが、建て替えできるなら買い手の需要も上がるでしょう。

 

隣地所有者に売却する

接道義務や再建築の条件を満たせない場合は、隣地所有者への買取交渉も検討してみましょう。

隣地所有者にとって、買取はメリットが多いからです。

 

隣地がすでに接道義務を満たしていれば、無道路地のデメリットはなく、所有面積が広がるだけです。

資産価値が増え、土地の利用の幅も広がるでしょう。

土地を合わせることで土地の形が整い、利用しやすくなる場合もあります。

 

普段から隣地所有者とコミュニケーションを図り、相談しやすい雰囲気を作っておくことをおすすめします。

 

不動産会社に直接売却する(不動産買取)

「なるべく早く無道路地を売却したい」という方は、不動産会社に直接売却する「買取」を検討してみましょう。

 

不動産売却では、不動産会社に買い手を探してもらう「仲介」が一般的ですが、無道路地のような買い手が付きにくい物件だと、売却が長期化する恐れがあります。

 

買取の相場は市場価格より低いものの、不動産会社が買い取ってくれるので早めに現金化することができます。

 

売却できない場合の活用方法は?

「無道路地がなかなか売れない」という場合の活用方法としては、賃貸物件にする活用方法があります。

 

駐輪場やバイク置き場、トランクルームなどを設置したりして、借り手を探すと良いでしょう。

 

無道路地でもリフォームは可能ですので、建物が古いなど見た目が悪い場合は、きれいにしてから賃貸用に整えるのもおすすめです。

 

 

無道路地の売却価格は?評価方法も知っておこう

無道路地の売却価格は、買い手が付きにくい特徴から、通常の土地に比べて3〜5割ほど低くなることが多いです。

「道路に接していない」ということが、評価額に影響するからです。

 

土地の査定では「坪単価×面積」といった金額が基準となりますが、土地の利便性や立地条件、税務的な方法で算出したデータも加え、総合的に判断されます。

 

税務的な計算においては、道路に接していないという条件分の金額を、評価額から差し引きます。

 

もう少し説明を加えますと、土地の価格を決める評価方法には、道路ごとに指定された1㎡辺りの土地価格「路線価」を使ったものがあります。

 

路線価で計算する場合、無道路地には面する道路がないので、道路に通じる「架空の通路」を設置します。

そして、通路部分の価額を計算し、無道路地の価額から差し引くのです。

 

無道路地がそうでない土地よりも安くなる理由の一つといえるでしょう。

 

土地の評価方法には、路線価を使ったもの以外にもいくつかあります。

気になる方はぜひ「土地売却の相場の調べ方5種類を解説!注意点もチェック」もあわせてご覧ください。

 

 

無道路地の売却は再建築の条件を満たしてからがおすすめ

無道路地とは、道路に面していない土地のことです。

新築や建て替えができないため、隣地所有者から接道義務に足りない土地を補うなどして、再建築の条件を満たすほうが良いでしょう。

 

無道路地のままだと通常より3~5割ほど安くなる傾向があるので、ベストな方法は接道義務を満たすことといえます。

 

あるいは、隣地所有者に売却する方法や不動産会社に直接売る「買取」という方法を取ることも可能です。

 

なかなか売却できない場合は、リフォームして賃貸に出したり、駐輪場などとして利用すると良いでしょう。

 

このように不動産売却に悩んだときは、ぜひ不動産会社にご相談ください!

千葉エリアの不動産売却のお悩みは、「イエステーション」がサポートいたします。

 

無道路地を売却したい!売却が難しい理由や売却方法をチェック

多古町店 前島 亮

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