不動産売却のコツ

マンション売却の流れをチェック!売却にかかる費用もご紹介

こんにちは。千葉エリアの不動産会社「イエステーション」前島です。

 

「マンションを売るには、どのような流れで進めれば良いのだろうか?」

 

マンションの売却を検討中の方には、売却の流れがわからず、どうすれば良いか不安な方もいらっしゃるかもしれません。

事前に「売主としてやるべきことを把握したい」という方もいらっしゃるでしょう。

 

今回のコラムでは、マンション売却の流れをステップ別に解説します。

必要な書類や売却にかかる費用もご紹介しますので、あわせて参考にしてください。

マンション

 

 

マンション売却の流れを知ろう!

マンション売却までには、4カ月〜6カ月程度かかることが多く、一般的に次のステップで進みます。

 

それぞれのステップで必要になる書類もご紹介しますので、なるべく早くに用意しておきましょう。

  1. 物件を査定に出す
  2. 不動産会社と媒介(仲介)契約を結ぶ
  3. 販売活動を開始する
  4. 買主が見つかれば、売買契約を結ぶ
  5. 売却代金の決済のあと、物件の引き渡しをする
  6. 売却益が発生したら確定申告を行う

 

基本的には不動産会社が主導しますが、スムーズに進めるためにも、事前に必要書類や売り主のすべきことを把握しておくことが大切です。

 

ステップごとに、マンション売却の流れを確認していきましょう。

 

1.物件を査定に出す

まずは、マンションの売り出し価格の相場を測るために、不動産会社に査定を依頼します。

 

より正確に価値を測るなら、複数社に依頼するのがおすすめです。

査定額だけでなく査定時の対応も比較できるので、不動産会社選びの参考にできるからです。

 

査定には、物件の情報だけを見て行う「机上査定」と、不動産会社のスタッフが実際に物件を見て評価する「訪問査定」があります。

 

一括査定サイトを利用すれば、無料でまとめて複数社に机上査定を依頼できます。

先に机上査定でおおよその査定額を出し、訪問査定でより詳しい査定額を調べると良いでしょう。

 

査定時に必要な書類

査定に必須の書類はありません。

しかし、訪問査定の際、次のような書類を用意しておくと、不動産会社が物件情報をスムーズに把握できます。

  • 登記済権利証または登記識別情報
  • 登記事項証明書または登記簿謄本
  • マンションの間取り図(購入時のパンフレット、リフォーム時の図面など)
  • 管理費・修繕積立金の記載書類
  • 管理組合規約
  • リフォームの契約書
  • 周辺情報がわかる鳥瞰図(ちょうかんず)
  • 購入時の売買契約書や重要事項説明書

 

2.不動産会社と媒介(仲介)契約を結ぶ

査定結果や対応力を比較し、信頼できる不動産会社を選んで、媒介契約を結びます。

 

選定の際は、査定額だけでなく「査定時の対応は誠実であったか」「査定額の根拠を説明してくれたか」など不動産会社の対応も確認しましょう。

 

媒介契約には、次の3つの種類があります。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

 

それぞれ特徴が異なり、メリット・デメリットもありますので、契約の前には確認を。

 

媒介契約の種類については、「不動産売却の媒介契約とは?種類別の特徴やメリット・デメリットも」で詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。

 

媒介契約時の必要書類

媒介契約時に必要な書類は、次のとおりです。

  • 本人確認書類(運転免許証、マイナンバーカードなど)
  • 登記済権利証または登記識別情報

 

また、売買契約後には、物件の状態を明らかにするための書類として、不動産会社から次の2点の作成を求められることを知っておきましょう。

  • 物件状況確認書(告知書)
  • 付帯設備表

 

どちらも、売買契約時に買主に渡す正式書類です。

 

3.販売活動を開始する

媒介契約のあと、マンションの買い手探しとして販売活動が始まります。

売主のするべきこととして最も重要なのは、内覧の準備を徹底して行うことです。

 

購入希望者が直接物件を訪れる内覧は、売却の成功を大きく左右します。

内覧者の印象が良くなれば、売却期間の短縮や、高く売れる可能性も期待できます。

部屋をきれいに掃除・整頓しておきましょう。

 

4.買主が見つかれば、売買契約を結ぶ

販売活動の結果、買主が見つかれば、売買契約を結びます。

買主との交渉は不動産会社が主導しますので、売主としては事前に、希望の売買価格や譲歩できるポイント、優先事項を伝えておくと良いでしょう。

 

契約は、売主・買主・不動産会社が集まり、重要事項説明書や売買契約書の内容の確認を行い、契約書に署名捺印して完了します。

 

注意点として、一般的には売買契約のタイミングで、不動産会社への成功報酬である「仲介手数料」の半分を払います。

 

売買契約時の必要書類

売買契約時には、次の書類を用意しましょう。

  • 本人確認書類(運転免許証、マイナンバーカードなど)
  • 実印とその印鑑証明書(取得から3カ月以内のもの)
  • 住民票
  • 登記済権利証または登記識別情報
  • 固定資産税納税通知書

 

5.売却代金の決済のあと、物件の引き渡しをする

売買契約を結んだ後、決済と引渡しは約1ヶ月以内で同日に行われることが多いです。

 

売却代金が買主から支払われて決済が完了すれば、売主から買主へと物件名義を移す「所有権移転登記」の手続きを行います。

 

登記手続きは、一般的には司法書士が進めます。

住宅ローンの残債がある場合は「抵当権抹消登記」もあわせて行います。

 

移転登記が済めば、買主に鍵を渡して物件を引き渡して売却完了です。

 

なお、仲介手数料の残りの金額は決済のタイミングで支払うので、忘れず準備しておきましょう。

 

決済・引き渡し時の必要書類

決済・引き渡し時にはマンションの鍵・実印と共に次の書類が必要です。

  • 印鑑証明書(取得から3カ月以内のもの)
  • 抵当権抹消登記の関係書類(住宅ローンの残債を返済する場合)
  • 固定資産税納税通知書
  • 登記済権利証または登記識別情報
  • 売却代金の振込先となる口座情報
  • 司法書士への委任状

 

6.売却益が発生したら確定申告を行う

マンション売却により売却益が発生した場合は、利益に応じて「譲渡所得税」が課されるため、確定申告が必要です。

譲渡所得税については、後ほどご説明しますね。

 

注意点として、義務があるのに申告を怠ると「無申告加算税」などのペナルティを受ける恐れがあります。

売却した翌年の2月16日から3月15日の間に、忘れず申告を行いましょう。

 

 

マンション売却にかかる費用は?

コスト

マンション売却には、先に解説したステップに応じて、費用の準備も必要です。

基本として押さえておきたい費用には、以下のものがあります。

 

【売買契約時】

  • 仲介手数料(半金)
  • 印紙税

 

【決済・引き渡し時】

  • 仲介手数料(半金)
  • 登録免許税

 

【売却益の発生時】

  • 譲渡所得税

 

それぞれ説明していきます。

 

仲介手数料

仲介手数料は、売買契約の成功報酬として不動産会社に支払う報酬です。

報酬額は、物件の売買価格に応じて、次の表のとおり上限金額が定められています。

 

マンションの売却価格 仲介手数料の上限の計算に用いる割合
200万円以下の部分 5.5%
200万円超、400万円以下の部分 4.4%
400万円超の部分 3.3%

 

一括での支払いも可能ですが、通常は売買契約時に半分、引き渡し時に残りを払います。

 

印紙税

印紙税は、課税文書である売買契約書に課される税金です。

税額は契約書に記載される金額によって決められ、契約書に収入印紙の添付・消印をすることで納税します。

 

売買契約書は2部作成され、1部ごとに課税されます。

納税を怠ると、本来納めるべき税額の3倍となる「過怠税」が加算され、負担が多くなる点に注意が必要です。

 

登録免許税

登録免許税とは、登記手続きにかかる税金です。

通常は登記を受ける人に課税されるため、売主が負担するのは抵当権抹消登記の費用ですね。

 

不動産1件ごとに1,000円、マンションの場合は、土地と建物でセットとなり、合計2,000円となるケースが通常です。

 

所有権移転登記の費用は、商習慣として買主が費用を負担することが一般的です。

「負担者が誰になるのか」は売買契約書に記載されるので、確認しましょう。

 

なお、登記には必要書類の発行費用のほか、司法書士に登記手続きを頼むなら、その報酬も必要になります。

 

登記については「不動産売却の登記費用はいくら?誰が負担するのかもチェック」にて詳しく解説していますので、ぜひあわせて参考にしてください。

 

譲渡所得税

譲渡所得税とは、マンションの売却代金から、購入費用や売却費用を差し引いて残った売却益である「譲渡所得」にかかる税金です。

 

【譲渡所得の計算式】

売却価格-(取得費+譲渡費用)=譲渡所得

 

上記の計算でプラスになれば、譲渡所得として確定申告が必要となる点にご注意を。

譲渡所得税については「不動産売却の「譲渡所得税」とは?計算方法や税率をチェック」にて解説していますので、ぜひあわせてご覧ください。

 

 

マンション売却は事前に流れを把握してスムーズに進めよう

マンション売却の流れは、「物件の査定」「媒介契約の締結」「販売活動」「売買契約の締結」「決済・引き渡し」「確定申告」のステップで進みます。

 

基本的には仲介の依頼を受けた不動産会社が主導しますが、事前に必要書類や売主のすべきことを把握しておくとスムーズです。

 

マンション売却には、仲介手数料や印紙税、登録免許税が基本的に必要ですし、売却益(譲渡所得)が発生した場合は、譲渡所得税が課税されます。

どのタイミングでどの費用が必要となるのかを知っておくと、安心ですよ。

 

なお、納税を怠るとペナルティを受ける恐れがある点にご注意くださいね。

 

不動産の売却に悩んだときは、ぜひ不動産会社にご相談ください。

千葉エリアの不動産売却のお悩みは、「イエステーション」がサポートいたします!

 

マンション売却の流れをチェック!売却にかかる費用もご紹介

多古町店 前島 亮

売却は一生に何度もあるものではございません。
より安心していただけるよう、分かりやすい資料とわかりやすい説明を心がけております。
地元になくてはならない不動産屋としてクオリティの高いサービスをご提供してまいります。

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