不動産売却の媒介契約とは？種類別の特徴やメリット・デメリットも
こんにちは。千葉エリアの不動産会社「イエステーション」前島です。
不動産売却は一般的に、不動産会社に媒介（仲介）を依頼して行います。
その際、媒介サービスの内容を明確にするために結ばれるのが、媒介契約です。
媒介契約には3つの種類があり、土地や建物など所有不動産の売却を検討される方の中には、どの種類を選べば良いか気になる方もいるのではないでしょうか。
そこで今回のコラムでは、不動産売却の媒介契約の種類や特徴を解説します。
種類別のメリット・デメリットもご紹介するので、ぜひあわせて参考にしてくださいね。
不動産売却の媒介契約とは？種類もチェック
不動産を売却するには、不動産会社に媒介を頼み、購入希望者を探すための販売活動や、売買契約締結のサポートを受けるのが一般的です。
媒介については、「不動産仲介の仕組みとは？役割や流れ、仲介手数料も解説！」で詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。
不動産売却における媒介契約とは、媒介を依頼する際に、売り主と不動産会社との間で結ぶ契約をいいます。
不動産売却の媒介契約ってどんな内容？
不動産会社には宅地建物取引業法により、売買の媒介を請け負う際に、依頼主と媒介契約を結ぶ義務があります。
媒介の業務内容や報酬金額などを明確にし、どのようなサービスを受けられるのか、売買契約が成約した場合にいくらの仲介手数料が発生するのか、といった内容を分かりやすくするためです。
仲介業務に関して、のちのちトラブルを生まないためにも、売り主と不動産会社の媒介契約時には、取り決めの内容を媒介契約書として書面で交わすことが一般的。
具体的には、売却したい土地や家（一戸建てやマンションなど）の所在や構造などの不動産情報や、売却すべき価格（評価額）、媒介契約の有効期限や解除に関する事項、仲介手数料の金額や支払時期などが明示されます。
記載内容には、媒介契約の種類、不動産会社に契約上課せられた義務の内容も含まれます。
不動産売却の媒介契約には3つの種類がある
不動産売却の媒介契約には、次の3種類があります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
それぞれの媒介契約は、次の4つのポイントで特徴づけられます。
- 複数の不動産会社と契約できるか
- 自己発見取引ができるか
- 不動産会社に、販売活動の報告の義務があるか
- 不動産会社に、「レインズ（REINS）」への登録義務があるか
自己発見取引とは、不動産会社を介さずに、売り主が買い主を見つけて、直接売買契約を結ぶことをいいます。
レインズ（REINS）とは、国土交通大臣から指定を受け、不動産流通機構が運営するネットワークシステム（不動産流通標準情報システム）のこと。
システムの会員である不動産会社は、売却希望者や購入希望者の依頼に応じて、登録・掲載された不動産情報を閲覧し、販売活動に利用できます。
- 締結する媒介契約の種類によって、不動産会社に課せられた義務が異なること
- 売り主が受けられるサービス内容や、契約の自由度が異なること
上記の2点を踏まえて、自分の希望に合った媒介契約を選ぶことが大切になります。
不動産売却で各種類の媒介契約の特徴とメリット・デメリット
ご紹介した通り、不動産売却における媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つの種類があり、それぞれ特徴が異なります。
先に各媒介契約を特徴づける4つのポイントをお伝えしましたが、種類ごとに違いをまとめると、次の表の通りです。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
| ①契約可能な不動産会社数 | 複数 | 1社のみ | 1社のみ |
| ②自己発見取引 | 可能 | 可能 | 不可 |
| ③販売活動の報告義務 | なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| ④レインズへの登録義務 | なし | 7日以内 | 5日以内 |
では、特徴の違いを踏まえて、それぞれの媒介契約のメリット・デメリットを確認していきましょう。
一般媒介契約のメリット・デメリット
一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約可能であり、自己発見取引もできる自由度の高さがメリットです。
販売活動に競争が生まれ、より高値で売れる可能性も期待できますし、親戚や知人などと直接売買取引しても、違約金などのペナルティがありません。
複数社と契約できるので、「囲い込み」のリスクもなし。
囲い込みとは、不動産業者が売り主・買い主の両方から仲介手数料を受け取れる「両手取引」を優先して、他社に対し物件情報を制限することです。
ただし、不動産会社に販売活動の進捗を報告する義務がないので、売り主側から積極的に連絡を行う必要があったり、手厚いサービスを受けられなかったりするといったデメリットがあります。
専任媒介契約のメリット・デメリット
専任媒介契約は、契約が1社に限られるため、積極的な販売活動をしてもらえるほか、不動産会社に報告義務があるので、進捗が把握しやすいメリットがあります。
不動産のプロのサポートを受けつつ、自己発見取引もできること。
売却物件の情報が必ずレインズに登録されるため、物件情報が購入希望者に拡散されやすいこともポイントです。
デメリットとしては、どの不動産会社に依頼するか、その力量で成約や、成約に至るまでのスピード感が異なる可能性があります。
また、囲い込みのリスクも想定しておくほうが良いでしょう。
専属専任媒介契約のメリット・デメリット
専属専任媒介契約は、レインズ登録の期限が最も短く、物件情報が拡散されるまでスピーディーです。
自己発見取引はできませんが、不動産会社からの手厚いサポート、積極的な販売活動を受けられ、進捗も定期的に報告してもらえます。
デメリットとしては、専任媒介契約と同じく、依頼先の不動産会社の力量に、売買契約の成功や、成約のスピードが左右される可能性があること。
そして、囲い込みのリスクもあらかじめ想定しておく必要があります。
不動産売却でおすすめの媒介契約の種類は？
メリット・デメリットを踏まえると、各媒介契約は、どのような人におすすめなのでしょうか。
ケースごとにご紹介します。
駅近・築浅物件を売却したい人は一般媒介契約
公共交通機関や生活に便利な施設などが近くにある人気エリアに所在する物件や、築年数が新しい物件を売る場合は、一般媒介契約がおすすめ。
一般媒介契約では、複数の不動産会社と契約できるので、需要が高く売れやすい物件ほど、各社が競って販売活動を行い、より高く、より早く売れる可能性が期待できるからです。
不動産のプロの積極的なサポートを受けたい人は専属専任媒介契約
築年数が古いなど、売りづらい物件を売却したい場合や、相続物件などをなるべく早く売ってしまいたいという人には、専属専任媒介契約がおすすめです。
手厚いサポートはもちろん、レインズ登録も早いので、積極的でスピーディーな販売活動が期待できます。
どの媒介契約にするか決めきれない人は専任媒介契約
不動産売買の知識や経験があり、積極的に行動できる方は一般媒介契約。
直接取引の当てがないなら、専属専任媒介契約が向いています。
しかしながら、売却を検討中の方には、不動産会社のサポートも受けたいし、自己発見取引の余地も残しておきたいという人もいるでしょう。
どの種類にするか悩むなら、専任媒介契約を選ぶのがおすすめです。
不動産売却で媒介契約を結ぶ際の注意点
不動産売却で媒介契約を結ぶ際には、契約内容が希望する売却条件に合っているか、しっかりと確認することが大切です。
確認のコツとして、次の点にご注意ください。
- 希望の売却期日に間に合いそうか
- 希望するサービスが受けられるか
- 契約の有効期限はいつまでか
- 契約書に疑問点はないか
不動産は所有するだけで税金など維持費用がかかるため、できるだけ早く現金化したい人もいるでしょう。
また、時間をかけても良いから、なるべく高い金額で売りたいと希望する人もいるはず。
そうした条件に対し、選択した媒介契約の種類が妥当なものか、受けられるサービスは足りているかといった見直しが必要です。
また、専任媒介契約と専属専任媒介契約は、宅地建物取引業法にて、契約期間の上限を3カ月と定められています。
決められた契約期間が完了する前に解約すると違約金が発生する場合もあるので、契約の有効期限や、更新について確認しておきましょう。
最後に、疑問点があれば解消しておくことも大切。
注意点とは異なりますが、気になることを質問した際、細々としたことも丁寧に対応してくれる信頼できる不動産会社を選ぶことも、売却成功のコツといえるでしょう。
不動産売却の媒介契約は希望条件に合わせて選択を
不動産売却の媒介契約は、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類。
どの媒介契約にもメリット・デメリットがあり、売却不動産の種類や状況、希望する売却スピードによっておすすめできる種類が変わってきます。
売却対象が駅近・築浅など売りやすい物件であれば一般媒介契約、不動産のプロの積極的かつ手厚いサポートを受けて、スピーディーに売却したいなら専属専任媒介契約がおすすめです。
また、どの媒介契約にするか決めきれないなら、専任媒介契約が良いでしょう。
それぞれ不動産会社に課される義務や業務内容が異なるので、売り主が受けられるサービスも違ってきます。
媒介契約を結ぶ際は、希望する条件に合っているかしっかり契約内容を確認することが大切です。
悩んだときは、ぜひ不動産会社にご相談ください。
千葉エリアの不動産売却のお悩みは、「イエステーション」がサポートいたします！
多古町店 前島 亮
売却は一生に何度もあるものではございません。
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