不動産売却のコツ

共有名義の住宅ローンは離婚後どうすれば良い?名義変更方法も解説

こんにちは。千葉・北総エリアの不動産会社「イエステーション」前島です。

 

夫婦で購入した家を持っている場合、離婚するときに残っている住宅ローンはどうすればいいいか、家の名義などの手続きや財産分与はどうなるか不安になりますよね。

 

住宅ローンをどうするかは、売却するのかどちらかが住み続けるかによって異なります。

また、家の名義が共有名義になっている場合も名義変更の手続きが必要です。

 

今回は、共有名義の住宅ローンの離婚後の手続きについて解説。

家が共有名義のままだと起こる問題や、財産分与で住宅ローンが残っている場合はどうなるのか、名義変更の手続き方法、離婚前に話し合っておきたいポイントなどもご紹介します!

 

離婚後、共有名義の住宅ローンや財産分与はどうすれば良い?

離婚をする際には、夫婦が婚姻中に築いた共有財産はそれぞれに分与します。

共有名義で購入した家の住宅ローンが残っている場合は、どのように分けるのか気になりますよね。

 

通常、不動産の所有者が複数人いる場合には「持分割合」を決めます。

持分割合とは、住宅ローンを含めて支払った金額に応じて決まる所有権の割合です。

 

しかし離婚する際は、共有名義のように夫婦2人に所有権があったとしても「持分割合」によって財産分与するのでなく、夫婦で半分にする決まりがあります。

 

不動産の財産分与の方法は、家を売却するのか、どちらかが家に住み続けるのかによって異なるため、それぞれ分与方法の違いについて解説します!

 

家を売却する場合

家を売却する場合は、売却前に住宅ローンの残債と現在の家の価値はどれくらいなのかを確認しましょう。

 

住宅のローンの残債が、現在の家の価値より少ない場合は「アンダーローン」と呼ばれる状態なので、家を売却しローンの残債を差し引いた金額を2人で分配することができます。

 

しかし、住宅のローンの残債が現在の家の価値より高い場合は、「オーバーローン」と呼ばれる状態です。

オーバーローンだと、家を売却しても住宅ローンを完済することができないため、残債は一括で支払わなければいけません。

そのため、ローン残債を現金で支払うことができない場合は、売却が難しくなります。

 

ローン残債のある家を借入先の金融機関の了承を得て売却する「任意売却」という方法をとれば、競売よりは高値がつきやすく、残債がある場合も売却後に月々の分割返済が可能です。

 

ただし残債と市場価格の開きが大きい場合、金融機関から任意売却への同意が得られないこともあります。

 

どちらかが住み続ける場合

離婚後もどちらかが住み続ける場合は、ローン完済済みであれば住み続ける側が家の価値の半分を相手へ現金で支払います。

ローンが残っている場合はお互いに支払いを続けるか、どちらか一方が支払い続ければ問題はありません。

 

離婚後も住宅に住む側が、残りの住宅ローンを支払っていくことを条件として住宅の所有権全部を取得する方法、もしくは継続して居住することになる母子に対して住宅を財産分与として渡し、残債を父側が離婚後に継続して支払う方法などがあります。

 

ただし、共同名義を解消して一人の名義にするのは、収入が減ることになるので難しい場合が多く、支払いが滞るともう片方に支払い義務が生じます。

名義を変える方法については、後ほどご紹介します。

 

また、住宅ローンの支払いが離婚後も数十年続いていくとなると、将来も今と同じ支払い能力があるかわからないですよね。

そのため、どちらかが住み続ける場合には離婚する前に、今後いくら返済が必要か明らかにし、将来のリスクも考えながら検討しましょう。

 

離婚後も住宅ローンを共有名義のままにしておくとどうなる?

離婚後も住宅ローンを共有名義のままにしておくのは、あまりおすすめできません。

なぜなら、後々トラブルになりやすいからです。

 

難しい場合も多いですが、代わりの連帯保証人や連帯債務者を立てるなど、なるべく共同名義を解消できる方向に動くのをおすすめします。

 

住宅ローンを共有名義のままにしておくと以下のようなドラブルが発生しやすくなります。

 

家を売却するときに相手の同意が必要

家を売却するときには、名義人全員の同意が必要です。

 

例えば、妻が家に住み続け、夫が遠くに引っ越しをし数年間連絡を取っていないとします。

その場合、夫の電話番号が変わっていると連絡を取るのが難しく、なかなか家が売却することが難しくなるケースが考えられます。

 

転職や引っ越しを、自分の好きなタイミングでできなくなる可能性があります。

離婚する際に共有名義を解消しておくと、このようなトラブルを回避することができます。

 

金銭面でのトラブルが起きやすい

家を維持するためには、お金がかかります。

とくに、家を所有している方は固定資産税や都市計画税などが毎年発生します。

 

共有名義のままだと、住んでいなくても固定資産税の納税義務は継続するため、不動産にかかる税金を支払いについても話し合いをしておくことが大切です。

 

相続するときに手続きが増える

将来、名義人のどちらかが亡くなった場合、家を遺族が相続することになります。

 

離婚後に再婚をして子どもが1人いたとすると、元配偶者にプラスして新しい配偶者と子どもも相続人になります。

名義に関係する人物が増えることによって、名義変更や家を売却するときの手続きが増えてしまったり、話し合いが上手く進まないといったリスクが発生する可能性もあります。

 

住宅ローンの共有名義を変更する方法

 

住宅ローンの共有名義を変更する方法についても、ご紹介します。

 

共有名義を単独名義にする方法

共有名義を変更するには、どちらか一方の名義に変更する方法があります。

 

住宅ローンが残っていると単独名義に変更するのは難しいため、ローンを完済するか、残高を繰り上げ返済して少しでも減らす必要があります。

ローンの借り換えをして一旦全て返済し、新たなローンを一人の名義にする、または自己資産からローンを完済する方法になります。

 

しかし、ローンの残債が大きい場合には用意する金額が大きすぎるため、お金を工面するのが困難な場合が多いでしょう。

 

もしくは、収入がアップしているなど一人でも返済能力が高いことが認められると、単独名義に変更することが可能なことも。

反対に、収入が少なくなれば認められることが難しいので、親族など他に連帯保証人を立てることができれば名義変更が可能な場合もあります。

 

住宅ローンを完済している場合には、名義変更の手続きは簡単です。

不動産を管轄する法務局を訪れ、離婚協議書(協議離婚合意書)や財産分与契約書など必要な書類を作成します。

作成した書類と財産分与に基づいて、どちらかの単独名義に不動産登記(所有権移転登記の申請)すると手続きが完了です。

 

書類など手続きが面倒な方は、司法書士に依頼し名義変更を行うこともできます。

 

共有名義のままにどちらかが住み続ける場合は、売却や相続時や金銭トラブルが起こりやすため、回避するためにも離婚するタイミングで単独名義に変更しておきましょう。

 

共有名義を単独名義にする場合にかかる税金もチェック

共有名義の名義変更にかかる税金についても確認してみましょう。

家の名義変更にかかる税金は以下の2つです。

 

譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産を売却するときや財産を譲り渡したときなどに利益が発生したときに課税されます。

 

また、離婚するときの名義変更でも課税の対象となります。

譲渡した人が対象となり、譲り受けた人には納税義務は発生しません。

 

また、離婚後どちらかが住み続ける場合には、3,000万円の特別控除を受けることができます。

 

登録免許税

法務局で、 登記の名義を変更するときに納める税金です。

登記することで、不動産の所有権が自分だと第三者にも示すことができます。

 

そのため、国に必ず納めないといけない税金です。

 

法務局で認定した課税標準価格に0.2%の税率をかけることで算出が可能です。

この登録免許税は高額になるため、費用の支払いをどうするか離婚前に話し合いしておきましょう。

 

 

住宅ローンの共有名義は離婚するタイミングで変更の手続きを

離婚の際の不動産の財産分与方法は、家を売却するのか、どちらかが家に住み続けるのかによって異なります。

売却する場合、住宅のローンの残債が現在の家の価値より少なければ、家を売却してローンの残債を差し引いた金額を2人で分配します。

 

ただし、住宅のローンの残債が現在の家の価値より高い「オーバーローン」の状態だと、家を売却すること自体が難しくなるため、一括で残債を支払えない場合は、売却後に月々の分割返済が可能な「任意売却」という方法があります。

 

どちらかが住み続けるケースでは、ローンが残っている場合はお互いに支払いを続けるか、どちらか一方が支払い続けることになります。

 

ただし、共同名義のままにしておくと売却や相続時や金銭トラブルが起こりやすいです。

一人の名義に変更するのは難しい場合が多いのですがトラブルを回避するためには、なるべく離婚するタイミングで単独名義に変更しておきましょう。

 

千葉・北総エリアの不動産売却でお悩みの方は、イエステーションへお気軽にご相談ください。

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