不動産の相続税はいくら？計算方法や節税対策をチェック

こんにちは。千葉エリアの不動産会社「イエステーション」前島です。

 

相続税とは、亡くなった人の財産を相続したとき、相続を受けた人に課される税金のこと。

家や土地など不動産も相続税の課税対象です。

 

いざ不動産を相続する際、いくらの相続税を支払えばいいのか気になる方は多いでしょう。

 

そこで今回のコラムでは、不動産の相続税について徹底解説します。

 

計算方法や節税する方法、不動産相続時の注意点もあわせてご紹介するので、ぜひ参考にしてくださいね。

 

 

不動産相続時にかかる「相続税」とは？

相続税とは、亡くなった人（被相続人）の財産を相続した際、その相続財産の価値に応じて、相続した人に課される税金のこと。

 

相続不動産の価値は「評価額（課税価格）」で表され、その合計が「遺産にかかる基礎控除額」を超えると、相続人は相続税を申告して納税する必要があります。

具体的な計算方法は、のちほど解説しますね。

 

相続税の申告には期限があり、相続人が相続の開始があったと知った日、通常であれば被相続人が亡くなった日の翌日から10カ月目の日までとなっています。

 

期限までに申告書を提出して納税しないと、加算税や延滞税がかかって負担が大きくなるため注意が必要です。

 

不動産の相続時には「登録免許税」もかかる

不動産を相続した際にかかる税金には、相続税のほかに登録免許税があります。

 

登録免許税は、不動産の名義を被相続人から相続人へと変更する手続き「相続登記」にかかるものです。

 

計算方法は、「登記したい不動産の固定資産税評価額×0.4%」で求められます。

 

固定資産税評価額は、自治体から送られる「固定資産税課税明細書」に記載がありますので、そちらで確認できます。

 

相続人は相続により所有権を獲得したと知った日から3年以内に相続登記をしないといけません。

正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料が課されます。

なお、相続登記は義務ではなく任意ですが、令和6年4月1日以降からは相続登記の申請が義務化されますので注意しましょう。

 

 

不動産の相続税はいくら？計算する方法

続いて、不動産の相続税の具体的な計算方法についても解説します。

 

相続税は「相続人が取得した財産の評価額（課税価格）の合計」から「遺産にかかる基礎控除額」を差し引いた価額に、相続税率をかけて計算します。

 

不動産の相続税がいくらになるか知るために、「不動産の評価額」と「遺産にかかる基礎控除額」の計算方法を確認しましょう。

 

「不動産の評価額」の計算方法

不動産の評価額は、宅地（土地）と建物で評価方法が異なります。

 

建物は原則、課税明細書で確認できる固定資産税評価額で評価しますが、宅地は地域によって用いる方式が違うので、確認していきましょう。

 

宅地の評価方式は2種類

宅地には「路線価方式」と「倍率方式」の2種類の評価方法があり、路線価方式は路線価が定められた地域に、倍率方式は定めのない地域の評価額を調べる際に用いられます。

 

路線価とは路線（道路）に接する宅地の1㎡あたりの価格のこと。

 

それぞれの評価方式の計算式は、次のとおりです。

 

路線価方式：路線価×補正率×面積＝評価額

倍率方式：固定資産税評価額×倍率＝評価額

 

宅地の中には間口が狭い、奥行きが長いなど使い勝手の良くない例もあるため、路線価方式では「補正率」をかけて調整が行われます。

 

倍率方式で用いる「倍率」は、路線価や各種補正率とあわせて、国税庁の「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」で確認できます。

 

賃貸不動産は評価額が減額される

相続財産の中には、被相続人が借りたり貸したりしていた不動産もあるかもしれません。

該当する不動産は、一般の不動産よりも評価額が低くなります。

 

宅地においては「借地」「貸宅地」「貸家建付地」、建物は「貸家」といったもので、簡単に説明すると次のような内容です。

• 借地：被相続人が借りた土地
• 貸宅地：被相続人が貸した土地であり、借り手が建物を立てている土地
• 貸家建付地：被相続人がマンションなど賃貸物件を建て、人に貸した建物付き土地
• 貸家：被相続人が人に貸した建物

 

上記の不動産を相続しても、全部を自己所有する土地と比べて自由に使うことができないため、その分評価額を下げ、相続税の負担を減らす措置がなされます。

 

それぞれの計算式は次のとおりです。

 

借地：評価額×借地権割合

貸宅地：評価額－（評価額×借地権割合）

貸家建付地：評価額－（評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

貸家：固定資産税評価額－（固定資産税評価額×借家権割合×賃貸割合）

 

宅地の計算に用いている「借地権割合」は、土地を貸したとき借り手側に生じる権利の割合で、路線価図にアルファベットで表記されています。

 

借地の場合は「借りている分だけ」相続税の対象となるため、（通常の）評価額に借地権割合をかければ算出できます。

 

貸宅地や貸家建付地の場合は、借利権割合（一律「30％」で計算）以外の権利が貸し手に発生すると考えられるため、上記のとおり評価額から借地分を差し引いて求めます。

賃貸割合は、全室の合計床面積に対し、入居者がいる部屋の床面積の割合です。

 

評価額の調べ方については、「不動産の相続税評価額の調べ方は？計算方法や注意点も解説！」でも詳しく解説しているので、ぜひあわせてご覧くださいね。

 

「遺産にかかる基礎控除額」の計算方法

相続税は相続人が取得した財産の評価額（課税価格）の合計が、「遺産にかかる基礎控除額」を超えた場合に課される税金です。

 

遺産にかかる基礎控除額については、次の計算式で求めましょう。

 

3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）

 

法定相続人とは、法律で定められた相続人のことで、被相続人の配偶者は常に相続人です。

配偶者以外の相続人には順位があり、①子ども、②父母、③兄弟姉妹の順で、配偶者とともに相続人になります。

 

相続人の中に相続放棄をした人がいても、放棄がなかったものとして数に入れるのでご注意ください。

 

被相続人に配偶者と子どもが2人いた場合は法定相続人は3人となり、「3,000万円＋（600万円×3人）」で、4,800万円が基礎控除額となります。

 

 

不動産にかかる相続税を節税する方法

相続税には、遺産にかかる基礎控除額以外にも、課税額を減額する方法として、いくつかの税額控除制度や特例が設けられています。

 

ここでは、適用しやすい主な税額控除として「配偶者の税額軽減」と「小規模宅地等の特例」をご紹介します。

 

相続時に慌てずに済むよう、どういった場合に利用できるのか確認しておくことが大切です。

 

また、「生前贈与」も相続税の軽減に有効な手段といえます。

節税対策の一つとして、あわせてご紹介しますね。

 

「配偶者の税額軽減」とは

配偶者の税額軽減は、被相続人の配偶者に適用できる制度です。

法的な婚姻関係にあれば適用でき、婚姻期間に制限はありません。

 

配偶者の税額軽減額は、相続税の総額に、次のいずれか小さいほうの額を課税価格の合計額で割った数をかけて求めます。

 

①課税価格の合計額に配偶者の法定相続分をかけて計算した金額または1億6千万円のいずれか多い方の金額

 

②配偶者の相続税の課税価格（相続税の申告期限までに分割されていない財産の価額は除く）

 

法定相続分は、相続人が配偶者のみならばすべてを、被相続人に子どもがいれば1/2、父母がいれば2/3、兄弟姉妹がいれば3/4となります。

 

簡単にまとめると、配偶者の取得した財産が1億6,000万円以下、あるいは法定相続分相当額以下の場合は、配偶者の相続税が非課税になる仕組みです。

 

適用を受けるには、納付すべき税額が0円であっても、申告書を提出する必要があることにご注意ください。

 

「小規模宅地等の特例」とは

小規模宅地等の特例では、一定の要件下で、相続税の課税価格の計算において、該当する資産の評価額から一定割合を減額できます。

 

適用できる不動産は、被相続人、あるいは被相続人と生計をともにしていた親族によって、事業や居住用として用いられていた宅地などが該当します。

 

たとえば、被相続人の自宅を配偶者が取得した場合は、その宅地のうち330㎡までの部分につき、評価額の80％が減額に。

配偶者の税額軽減と同様に、納税すべき相続税額が0円であっても、申告書の提出が必要です。

 

「生前贈与」とは

生前贈与を簡単にいうと、所有者が生きている間に不動産を譲渡することです。

相続財産を減らすことで、相続税の軽減を図れます。

 

ただし、1年間に110万円以上の贈与を行った場合、110万円を超えた分に対し、贈与を受けた側に贈与税がかかる点には注意しましょう。

 

 

不動産相続時の注意点は？

不動産を相続した場合に限りませんが、相続手続きの期限には注意しましょう。

 

先に触れたとおり、相続税の申告・納税の期限は、相続開始後の10カ月です。

配偶者の税額軽減や小規模宅地等の特例は、期限内に申告を怠ると適用できません。

 

また、不動産を相続したらなるべく早く相続登記をして、名義変更をしておきましょう。

名義変更をしないままでは、勝手に登記される場合や、将来的な相続で手間が増えるリスクがあるからです。

 

さらに、名義を変更していないと売却したり借地に設定したりといった行為ができないため、相続時の注意点として押さえておいてくださいね。

 

相続税は原則現金で支払うので、手元に納税資金がない場合は、不動産の現金化が必要なケースもあるでしょう。

 

 

不動産の相続税の計算方法や節税対策をチェックして備えよう

相続税は、被相続人の財産を相続した際に、財産の評価額に応じて相続人に課される税金のこと。

 

「相続人が取得した財産の評価額（課税価格）の合計」から「遺産にかかる基礎控除額」を差し引いた価額に、相続税率をかけて計算します。

 

相続税には、「配偶者の税額軽減」や「小規模宅地等の特例」など税額軽減措置が設けられているので、適用の条件を確認しておくことが大切です。

 

また、相続税の節税対策には、「生前贈与」も手段の一つといえますが、かわりに贈与税が発生する場合があるため、なにが最善なのかは見極めが必要です。

 

相続税の申告・納税の期限は相続開始後の10カ月であり、軽減措置の中には期限内に申告を怠ると適用できないものも。

また、相続登記をして名義変更をしておかないと、売却して納税資金を作りたいときに売却できなかったり、勝手に登記されてしまったりするリスクがあるのでご注意くださいね。

 

相続不動産の売却に悩んだときは、ぜひ不動産会社にご相談ください。

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