不動産売却のコツ

不動産売却を名義人以外が行うことは可能!売却方法や詳しく解説

こんにちは。千葉エリアの不動産会社「イエステーション」前島です。

 

不動産売却をご検討中の場合、「不動産の名義人以外でも売却可能なのだろうか」といったお悩みをお持ちの方もいらっしゃるかもしれません。

例えば、高齢の親の不動産を息子が代わりに売却したい場合など。

 

結論からいえば、しかるべき手続きを取れば、売却は可能です。

 

そこで今回のコラムでは、名義人以外が不動産売却を行う方法を解説します。

共有名義の場合の売却方法もあわせてご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

不動産売却

 

 

不動産売却を名義人以外が行う場合とは

不動産売却を名義人以外が行う場合とは、主に「物件の所有者の代わりに売却したい」といったケースです。

 

一般的には、次のような例が多いですね。

 

【家族など身近な人間が名義人である場合】

  • 名義人である祖母が高齢で外出できない
  • 名義人である父が入院していて動けない
  • 名義人である祖父が認知症で売却の判断が難しい など

 

名義人以外の人は、売却物件(全部)の所有者本人ではありませんから、「代理人として売る」か「名義を自分に変えてから売る」のどちらかになります。

 

また、「自分がほかの人と共有している物件を売りたい」といったケースも、不動産全体の名義人ではないので、「名義人以外」に該当するでしょう。

共有名義の場合はやや複雑になりますので、のちほど分けてご紹介しますね。

 

 

不動産売却を名義人以外がする方法

先にお伝えした通り、不動産売却を名義人以外がする方法には、次の2通りがあります。

  • 代理人として売却する
  • 名義人を自分に変更してから売却する

 

不動産売却は高額な取引ですから、名義人の財産を適切に取り扱うために、原則として他人名義の不動産を売却することはできないからです。

名義人に代理の合意を得るか、自分が名義人とならない限りは、他人が勝手に売ってはダメということですね。

 

では、それぞれの方法を解説していきましょう。

 

方法①代理人として売却する

1つ目は、物件の所有者本人の代わりに「代理人」となって売却手続きを進める方法です。

代理人になるには、所有者本人が代理を任せたことを証明する「委任状」が必要となります。

 

【委任状の主な記載内容】

  • 代理人の住所氏名
  • 委任状の作成日
  • 代理権限の範囲(売買価格や引き渡しの時期など)

 

委任状が必要な理由は、証明がないと「取引しても大丈夫なのか?」と買主に不安を感じさせたり、「勝手に売られた」などと名義人との間でトラブルになったりする恐れがあるからです。

 

また、「代理人の都合で安く売られた」などと取引上の問題が起こらないように、代理人としてどこまで決めて良いのか、具体的な代理権限の範囲を明確にしておきましょう。

 

なお、最終的に売却を進めるには、不動産会社や買主を交えて、名義人の本人確認と、売却意思の確認が必要があります。

 

しかしなかには、名義人が認知症などで意思決定ができない場合もあるかもしれません。

 

その場合は、名義人の生活サポートや財産管理をしてくれる「成年後見制度※」を利用することで、本人に代わって不動産の売却が可能です。

成年後見制度とは、本人の意思決定能力が不十分になった際に、本人に代わって法律行為を行う人を設定する制度です。

家庭裁判所が適任者を選任する法定後見人と、本人が自ら選ぶ任意後見人の2種類があります。

 

名義人本人が将来の売却に備えておきたいなら、親族など自ら選んだ人をあらかじめ「任意後見人」に定めておくのも良いでしょう。

代わりにしてほしいことを任意後見契約で設定しておけば、本人の意思能力が足りなくなった際に任意後見監督人の下、本人に代わって法律行為を行えます。

 

※出典:厚生労働省「成年後見はやわかり

 

方法②名義人を自分に変更してから売却する

2つ目は、名義人を自分に変更してから売却する方法です。

 

名義変更のパターンとしては、次の3つがあります。

  • お金のやり取りなく行う「贈与」
  • 売却など有償で行う「譲渡」
  • 名義人の死亡により引き継ぐ「相続」

 

いずれにしても、必要書類を揃え、不動産所在地を管轄する法務局に「所有権移転登記(相続の場合は相続登記)」を申請して、登記上の情報を変更します。

登記手続きは自分でもできますが、手間やミスをなくしたいなら、司法書士に依頼するのもおすすめです。

 

相続登記については、「不動産相続の手続きを解説!流れや費用、必要書類をご紹介」にて詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。

 

注意点として、名義を変更し、不動産を所有した際には、「贈与税」や「譲渡所得税」「相続税」「登録免許税」「不動産取得税」といった税金が関係してきます。

 

贈与時にかかる贈与税や、売却益が発生した場合の譲渡所得税、登記にかかる登録免許税については、下記のコラムにて解説していますので、ぜひあわせてご参照くださいね。

 

不動産は生前贈与と相続どちらが得?メリットや注意点を知ろう

不動産売却の「譲渡所得税」とは?計算方法や税率をチェック

不動産売却の登記費用はいくら?誰が負担するのかもチェック

 

 

共有名義の不動産売却の方法

共有名義の不動産を売却するには、主に次の3つの方法があります。

  • 自分の持分だけを売る
  • 共有名義人の総意で、各持分を同時に売る
  • 名義を1つにまとめてから売る

 

共有名義とは、だれか1人が物件全体を所有しているのではなく、複数人がそれぞれ、所有権の一部を持っている(共有持分)状態です。

土地と建物を同時売却する際それぞれの名義が違うのも、状況が似ていますね。

 

【売却不動産の名義が異なるパターン】

  • 夫婦がそれぞれ資金を出し合って自宅用のマンションを購入した
  • 兄弟姉妹で亡くなった両親の住んでいた家を引き継いだ
  • 親が所有する土地の上に自分名義の自宅を建てた など

 

自分の所有分(共有持分)だけであれば自由に売却可能ですが、購入後の権利関係が複雑になってしまいます。

買主が購入後に新築や建て替え、リフォームしたい際、ほかの共有名義人に同意を得る必要が出てくるでしょう。

 

面倒を嫌い購入を避ける買い手もいるので、スムーズな売却のためには、一部を売るのではなく、物件全体をまとめて売り出すことをおすすめします。

 

物件全部を売るなら、共有名義人全員が合意しそれぞれが同時期に売り出すか、だれか1人が買い取って名義を一本化するかのどちらかです。

 

土地が親の名義で建物が自分名義と異なる場合も、自分名義にまとめてから行うほうが良いでしょう。

 

売却の際は、名義人全員での話し合い、必要書類の準備と署名が必要になります。

全員の合意が不可欠ですが、名義人が遠方に住んでいる場合は、代理人に委任することも可能です。

 

【全員の同意を得て売却する際に必要なもの】

  • 登記済権利証、または登記識別情報
  • 全員の実印
  • 実印の印鑑証明書
  • 全員の住民票
  • 委任状(手続きを委任する場合)

 

夫婦で購入した家を売る際、住宅ローンが残っている場合の対処法については「共有名義の住宅ローンは離婚後どうすれば良い?名義変更方法も解説」で解説しています。

ぜひあわせてご参照くださいね。

 

 

名義人以外の不動産売却は「代理人となる」か「名義変更をする」かで選ぼう

名義人本人以外が不動産を売却するには、代理人となって手続きするか、名義を自分に変更してから行うかの2択になります。

 

代理人として売却するなら所有者本人の売却意思の確認と「委任状」の準備を、名義変更には必要書類を揃えて「所有権移転登記」を法務局に申請する必要があります。

 

共有名義の不動産の場合は、自分の持分は自由に売却できます。

しかし、それ以外の部分については、ほかの名義人の合意を得て同時に売却するか、ほかの名義人の持分を買取して一括売却するかのどちらかになります。

 

権利関係が複雑だと買い手が付きにくいので、土地・建物の名義が異なる場合も含めて、売却不動産の名義は一本化しておくことをおすすめします。

 

不動産売却に悩んだときは、ぜひ不動産会社にご相談ください。

千葉エリアの不動産売却のお悩みは、「イエステーション」がサポートいたします。

 

不動産売却を名義人以外が行うことは可能!売却方法や詳しく解説

多古町店 前島 亮

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