セカンドハウスの購入・売却でかかる税金や軽減方法をご紹介

こんにちは。千葉エリアの不動産会社「イエステーション」前島です。

 

「セカンドハウスの購入・売却の際は、どんな税金がかかるのだろう？」

そんな疑問をお持ちではありませんか？

 

購入・売却前に節税対策を知っておき、少しでも税負担を軽減したいと希望される方もいらっしゃるでしょう。

 

今回は、セカンドハウスの購入・売却でかかる税金について解説します。

節税のポイントもあわせてご紹介しますので、ぜひご参考にしてください。

 

 

セカンドハウスとは？

セカンドハウスとは、普段住んでいる自宅（マイホーム）とは別に、2つ目の生活拠点として所有する家のことです。

 

生活環境を平日・休日で切り替えてリフレッシュするため、通勤時間を短縮するため、テレワーク時の専用スペースとして利用するためなど、さまざまな用途で使われます。

 

「別荘とどう違うの？」と思われるかもしれませんが、別荘は主に保養・レジャー目的で利用されます。

対してセカンドハウスは、個人のライフスタイルやニーズによって異なるものの、あくまで「定期的に住む」生活拠点である点に大きな違いがあるのです。

 

近年では、コロナ禍でリモートワークが普及したことをきっかけに、居住地に縛られない働き方や、都会から離れた自然豊かな場所での生活を選ぶ人も増えました。

 

多様化するライフスタイルに合わせて、セカンドハウスの需要も伸びているといえるでしょう。

 

 

セカンドハウスを購入する際には税金の軽減措置がある

お伝えした使用目的以外にもう一つ、生活拠点であるセカンドハウスには、別荘と大きく異なる点として、「税金の軽減措置の対象になる」という特徴があります。

 

厳密に言いますと、自治体に申請し、セカンドハウスに該当すると認定された場合、購入時にかかる「不動産取得税」や、保有にかかる「固定資産税」などの税金が節税できるのです。

 

セカンドハウス認定を受けるには？

セカンドハウスの認定基準や必要書類は自治体によって異なるものの、一般的には、自治体へ「家屋の利用状況に関する申告書」を記入し、提出して申請を行います。

 

また、下記の条件を満たしているか示すために、ETCの利用明細書や、自治体内・近隣市町村での買い物レシートの写し、水道光熱費使用量がわかる領収書のコピーなど、利用状況の証明となる書類も提出が必要です。

• 居住用の建物であるか
• 保養所など不特定多数の人が利用するものではないか
• 年間を通じて毎月1泊2日以上の利用があるか

 

必要書類など、詳細はセカンドハウスの所在する自治体にお問い合わせくださいね。

 

認定を受けると特例および減額措置の対象に

セカンドハウスと認められれば、家屋はマイホームと同じく「居住用建物」、敷地は「住宅用地」と見なされるため、以下の税金軽減制度を受けられる可能性があります。

• 不動産取得税の課税標準の特例
• 住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例
• 住宅用地等に対する都市計画税の課税標準の特例

 

また、控除を受ける場合は毎年、確定申告が必要になります。

 

不動産取得税の課税標準の特例

不動産取得税は、「不動産の評価額 × 税率（4％）＝ 税額」で算出される、不動産購入時にかかる税金です。

特例により、土地と住宅については軽減税率3％が適用されます。

 

また、新築の場合（原則床面積が50㎡以上240㎡以下の場合）は、評価額から1,200万円控除される特例もあります。

 

住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例

固定資産税は、「課税標準額 × 税率（原則1.4％）＝税額」で算出される、土地や建物にかかる税金です。

特例により、200m²以下の小規模住宅用地は評価額の6分の1に減額され、200㎡超の住宅用地部分は、評価額の3分の1に減額されます。

 

また、新築後（一般住宅の場合）は3年間、居住部分の床面積120㎡までの税額が半分になる特例もあります。

 

住宅用地等に対する都市計画税の課税標準の特例

都市計画税は、「課税標準額 × 税率（制限税率0.3％）＝税額」で算出される、都市部の土地や建物にかかる税金です。

特例により、200m²以下の小規模住宅用地は評価額の3分の1に減額され、200㎡超の住宅用地部分は、評価額の3分の2に減額されます。

 

 

セカンドハウスを売却する際にかかる税金は？節税方法もご紹介

購入時にかかる税金についてお伝えしたところで、続いては売却時の税金について、種類や節税のポイントを解説していきましょう。

 

セカンドハウスの売却時にかかる税金は4種類

セカンドハウスを売却する際にかかる税金の種類は、基本的に通常の売却と同じです。

 

不動産会社に買い手探しを依頼する「仲介」の場合は、主に次の4つがあります。

 

• 不動産売買契約書を作成したとき：印紙税
• 不動産会社へ「仲介手数料」を支払うとき　など：消費税
• 抵当権抹消登記を行うとき：登録免許税
• 売却利益「譲渡所得」が発生したとき：譲渡所得税

 

印紙税は法律で定められた「課税文書」に課される税金で、売買契約書に収入印紙を貼付し、消印を押すことで納付します。

 

消費税は主に、不動産会社への売買契約の成功報酬である「仲介手数料」や、司法書士への報酬などに課されます。

 

また、登録免許税は登記にかかる税金です。

セカンドハウスの購入をローンを組んで行い、売却代金でもって返済する場合には、決済・引き渡し時に「抵当権抹消登記」を行う必要があります。

 

物件の引き渡しに際し、買主へと所有権を変更する「所有権移転登記」も行いますが、買主が費用を負担する場合が一般的です。

 

最後の譲渡所得税は、売却代金からセカンドハウスの取得・売却にかかった費用を差し引き、残った利益に課される税金（所得税・住民税）ですね。

 

詳しい税額などは「家の売却でかかる税金とは？譲渡所得の求め方や節税方法も」で解説していますので、ぜひあわせてご参照ください。

 

「譲渡所得税」は節税対策が可能！

お伝えした4つの税金のうち、譲渡所得税においては節税対策が可能です。

 

対策①取得費・譲渡費用を明確にして、譲渡所得金額を減らす

まず、譲渡所得税は「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」で求めた譲渡所得に、譲渡所得税率をかけて計算します。

 

つまり、物件の取得・売却費用をきちんと反映させることで、譲渡所得金額が減り、ひいては税額の軽減につながるということです。

漏れなく計上できるように、物件購入時の契約書などをきちんと保管しておきましょう。

 

取得費と譲渡費用の詳細は、国税庁の「取得費となるもの」「譲渡費用となるもの」をご参照ください。

 

対策②5年超の長期保有で税率を下げる

もう一つ、税負担の軽減に重要なのが、セカンドハウスを5年を超えて保有することです。

 

実は譲渡所得税を求める際の税率は2種類あり、保有期間が5年以下であれば「短期譲渡所得」、5年を超えると「長期譲渡所得」と異なります。

 

【長期譲渡所得（5年超）】

• 所得税：15％
• 復興特別所得税（※）：0.315％（15％×2.1％）
• 住民税：5％
• 合計：20.315％

 

【短期譲渡所得（5年以下）】

• 所得税：30％
• 復興特別所得税（※）：0.63％（30%×2.1%）
• 住民税：9％
• 合計：39.63％

 

※所得税には、平成25年（2013年）から令和19年（2037年）までの間、復興特別所得税（所得税の2.1％相当額）が含まれます

 

長期譲渡所得の税率を適用できれば、大幅な節約につながるでしょう。

 

 

セカンドハウスの購入・売却にかかる税金は軽減可能

セカンドハウスは、保養目的で利用する別荘とは異なり、定期的に住む生活拠点の一つであるため、税金の軽減制度を利用できる場合があります。

 

自治体に必要書類を提出し、セカンドハウス認定を受けることで、購入時にかかる不動産取得税や、保有にかかる固定資産税・都市計画税の特例、減額措置の対象になるのです。

認定条件の詳細は、自治体の担当部署に問い合わせて確認してみてくださいね。

 

また、売却する際には通常、印紙税、消費税、登録免許税、譲渡所得税がかかりますが、そのうち譲渡所得税は、取得費や譲渡費用をきちんと計上し、5年を超える長期保有することで、大幅な節税につながりますよ。

 

セカンドハウスの購入・売却に悩んだときは、ぜひ不動産会社にご相談ください。

千葉エリアの不動産売却のお悩みは、「イエステーション」がサポートいたします。