借地権付き建物を売却する方法は？売る流れや注意点も知って検討を
こんにちは。千葉エリアの不動産会社「イエステーション」前島です。
「借地権が付いている家を売却したいが、可能だろうか？」
そんな疑問をお持ちではありませんか？
結論から言いますと、借地権が付いている建物でも売却は可能です。
今回のコラムでは、借地権付き建物の売却方法について解説します。
そもそも借地権はどのような権利か、売却の流れや注意点もあわせてご紹介しますので、ぜひご参考にしてください。
借地権とは？借地権付き建物は売却可能？売りにくい理由も解説
冒頭でお伝えした通り、借地権付き建物は売却が可能です。
なぜかと言いますと、土地は借地でも、その上にある建物は借地人の所有物だからです。
借地権というのは、地主（土地の所有者）から土地を借りて使用する権利のこと。
借地権には「地上権」と「賃借権」の2種類があり、保有しているのが地上権であれば売却の際に地主の承諾は不要ですが、賃借権の場合は売却の際に地主の承諾が必要です。
ただし、一戸建てに地上権が設定されていることは非常に稀なケースであり、賃借権である場合がほとんどといえます。
また、借地権には旧法借地権と現在の借地借家法に基づく普通借地権・定期借地権があります。
- 旧法借地権・普通借地権：更新できる
- 定期借地権：原則更新できない
借地人が契約更新の請求をすれば、地主は正当な事由がなければ拒否できないため、定期借地権でなければ、基本的に継続して土地を利用することが可能です。
売却の前に、このような点を確認をしておきましょう。
そのほか、借地権付き建物は売ることは可能ですが、買い手にとってのデメリットが多いため、売りにくい側面があります。
売却方法については後ほど詳しくご紹介しますが、なぜ売りにくいのかという点も、参考にお伝えします。
借地権付き建物が売りにくい理由
借地権付き建物が売りにくい理由として、下記のようなデメリットがあります。
- 継続的に地代（土地の利用料）を地主に支払う必要がある
- 土地は自由に利用できない
- 将来的に売却が難しい可能性がある
- 譲渡や大規模な改築・増築などをする際に地主に許可を得なければいけない
一般的な不動産よりも買い手の購入需要が下がるため、売却はできますが、借地権付きのままではなかなか売りにくいといえるでしょう。
そのため、次でご紹介する売却方法をぜひ参考にしてみてください。
借地権付き建物を売却する方法は5つ！
借地権付き建物を売却する方法には、次の5つがあります。
- 地主に売却する
- 底地権を買い取ってから売却する
- 等価交換をしてから売却する
- 第三者に売却する
- 不動産会社に直接売却する（不動産買取）
それぞれ解説しましょう。
①地主に売却する
1つ目は、地主に買い取ってもらう方法です。
地主が建物を買い取ると借地権は消滅するので、資産価値が高くなります。
第三者への説明や承諾が不要なため、スムーズな売却が期待できますし、譲渡承諾料も発生しないため、最もコストや手続き上の負担がかかりにくい方法といえます。
地主にとっては、借地権を買い戻すことで完全所有権を得られるチャンスですから、条件次第では高値での売却も期待できるでしょう。
ほかの方法を検討される前に、「地主が建物購入に興味を持っているか」をまず確認してみることをおすすめします。
②底地権を買い取ってから売却する
2つ目は、「底地権」を地主から買い取り、土地の完全な所有権を得た後に、土地と建物をセットで売却する方法です。
底地権とは、地主が土地の借地権を他者に貸し出した後に残る権利のこと。
もともと持っている借地権に追加して底地権を手に入れることで、土地の所有権が完全に獲得できるというわけです。
先に挙げた借地権付き建物のデメリットがなくなり、通常の不動産と同じように、幅広い買主に向けて売り出せるようになります。
ただし、底地権購入のための多額の資金が必要となる点は考慮しましょう。
③等価交換をしてから売却する
「底地権を全て買う資金はない」といった、金銭的な余裕がない場合には、地主の底地権に対し、借地権を同等の価値で交換して交換比率に応じて土地を分割し、完全な所有権を得る方法もあります。
地主との交渉や価値評価が複雑になる可能性はあるものの、底地権全体を購入するのと比べて、大規模な資金調達が不要です。
土地面積は小さくなりますが、交換で完全な所有権を得た土地は、通常の土地と同様に売れるメリットがあります。
④第三者に売却する
4つ目は、借地権付きのまま第三者に売却する方法です。
底地権を買い取るための資金調達は不要なため、コスト的には負担が少ない方法といえます。
ただし先にもお伝えしたように、借地権付きのデメリットは残るので買い手が付きにくく、売却完了まで時間がかかる可能性はあるでしょう。
また、第三者への譲渡になるため、地主の承諾を得ることも必要です。
譲渡承諾料（相場は借地権価格の約10％）が発生する可能性がある点にもご注意ください。
⑤不動産会社に直接売却する（買取）
5つ目は、不動産会社に直接売却する「買取」という方法です。
買い手探しの販売活動を要する「仲介」と比べて、売却までの時間を大幅に短縮でき、物件の状態や立地に関わらず買い取りしてもらえる可能性が高いといったメリットがあります。
仲介の市場価格よりも買取価格は下がる傾向があるものの、急ぎで売却を進めたい方にはおすすめの方法です。
買取が可能かどうか、まずは不動産会社に相談してみましょう。
借地権付き建物を売却する流れもチェック
借地権付き建物を売却する場合は、通常の売却の流れに加えて、地主への相談・譲渡の承諾を得るというステップが必要となります。
不動産会社に仲介を依頼する場合は、下記のように進めるのが一般的です。
- 不動産会社に査定を依頼し、物件の市場価値を把握する
- 地主に売却の意向を伝える（譲渡の承諾、譲渡承諾料の交渉、契約の内容確認）
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ
- 広告や内覧など販売活動を行う
- 買主と不動産売買契約を締結する
- 売却代金の決済・物件の引き渡しを行う
あらかじめ賃貸借契約の内容を地主に確認し、賃貸借契約の期間や地代を明確にしておけば、買主は将来的なコストや契約条件を把握しやすくなり、安心につながります。
また、残りの契約期間が短い場合は、地主と早期更新について相談・対応しておくことをおすすめします。
買主側の手間が減り、より魅力的な条件の物件として、取引がスムーズに進む期待が持てますよ。
不動産売却の一般的な流れや、媒介契約については、下記のコラムで詳しく解説していますので、ぜひあわせてご覧ください。
不動産売却の媒介契約とは？種類別の特徴やメリット・デメリットも
借地権付き建物を売却する際の注意点とよくあるトラブル例
借地権付き建物の売却には、下記のようなさまざまなトラブルの可能性が潜んでいます。
- 譲渡承諾料の交渉が難航する
- 借地契約内容の変更を地主から要求される
- 買主への重要事項の説明が不十分で後々トラブルになる
- 買主から「売却後に地代が値上げされた」とクレームになる
- 地主からの借地権の売却承諾が得られない
これらのトラブルは、主に事前の準備ができていなかったり、地主や買主と適切なコミュニケーションが取れていなかったりした場合に起こりやすいといえます。
賃貸借契約の内容を確認することと、買主へ重要事項の説明をしっかり行うことも大切です。
地主との交渉にあたっては、当事者のみで交渉するのではなく、必ず不動産会社など専門的知識を持つ第三者を介しましょう。
冷静かつ客観的な視点から交渉が進められ、地主との関係もスムーズに保たれる可能性が高まります。
加えて、確認や合意した契約内容を文書にして明確化することも重要です。
口約束の場合は、急な条件変更が起こったとき「言った・言っていない」と売却後のトラブルになりやすいからです。
賃貸借契約の内容を文書化し、賃貸借契約の期間や地代を明確にしておけば、買主は将来的なコストや契約条件を把握しやすくなり、安心につながるでしょう。
また、売却しても地主に不利益がないにもかかわらず、どうしても借地権売却の承諾が得られない場合は、最終的な対策として「借地非訟」という手続きを利用できます（借地借家法19条1項）。
裁判所に申し立てを行うことで、裁判所が地主の承諾に代わって許可を出す制度です。
ただし、費用や手間もかかるため、不動産会社など専門家に相談しつつ、慎重に進めることが大切です。
借地権付き建物の売却は不動産会社を介して慎重に進めるのがおすすめ
借地権付き建物は買い手にとって、「土地の自由な利用ができない」「改築や増築を行うには地主に許可を得る必要がある」などのデメリットがあるため、売却が難しい側面があります。
底地権を買い取って完全な所有権を得てから売れば、通常の不動産と同様に売却できますし、とにかく早く売りたいという場合は、不動産会社に買取をしてもらうのも良い選択肢です。
ただし、借地権付き建物を売る場合は、地主や買主とトラブルになりやすい面も。
基本的には、地主との交渉は不動産会社を介して行うほうが良いでしょう。
また、契約内容は書面にする、買主にきちんと条件を伝えるといった適切なコミュニケーションを取りつつ、慎重に進めていくことが大切です。
借地権付き建物の売却に悩んだときは、ぜひ不動産会社にご相談ください！
千葉エリアの不動産売却のお悩みは、「イエステーション」がサポートいたします。
多古町店 前島 亮
売却は一生に何度もあるものではございません。
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