不動産売却の契約の注意点とは？流れやチェックポイントを解説
こんにちは。千葉エリアの不動産会社「イエステーション」前島です。
購入希望者との交渉が整って買主が決まれば、不動産売買契約を結びます。
土地や家など、不動産売却を検討される方の中には、契約時にどんなことに注意すれば良いか気になる方もいるでしょう。
そこで今回のコラムでは、不動産売却における売買契約時の注意点を徹底解説。
売買契約の流れや、不動産売買契約書のチェックポイントもあわせて紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
不動産売却の契約の流れや、契約時に必要なもの
不動産売却の契約に際し、どのようなことに気を付けたらよいか、まずは不動産売買契約を締結する日の流れを確認していきましょう。
契約時に必要な書類などもあわせてご紹介いたします。
不動産売却全体の流れは、「不動産売却の流れを解説！必要書類や注意点も知ろう」で紹介していますので、ぜひご覧ください。
不動産売買契約を結ぶ当日の流れ
不動産売買契約書は、仲介に入っている会社（不動産会社）が作成します。
売主、買主の仲介業者が異なる場合は、両者の取り決めによりいずれかの業者が作成し、双方内容を確認して売買契約書が完成します。
不動産売買契約では、売主と買主、不動産会社の3者が立ち会って手続きするのが一般的です。
契約の流れは、次のとおりです。
- 宅地建物取引士から買主に対し、重要事項の説明が行われる
- 口頭・書面の説明を受けた買主が重要事項説明書に署名・捺印する
- 買主・売主が売買契約書に署名・捺印する
契約が締結したら、買主は売主に手付金を支払います。
売主は不動産会社に仲介手数料の半金を支払うのが一般的ですが、契約時に全額支払う、引き渡し時に全額支払うケースもあります。
なお、「イエステーション」では、引越や残置処分などで契約時にご入用な場合も多いことから、契約時ではなく引き渡し時に仲介手数料をいただいております。
不動産売買契約に必要なもの
契約時に準備する書類等は、次のとおりです。
- 実印
- 本人確認書類
- 印鑑証明書（市区町村役所での取得から3カ月以内のもの）
- 住民票（売却物件と売主の住所地のもの。自宅を売る場合は1枚）
- 登記済権利証、または登記識別情報通知書
- 収入印紙
- 固定資産税納税通知書（不動産会社による）
上記の他、売買契約の際に買主に渡す書類として、「物件状況確認書（告知書）」と「付帯設備表」があります。
どちらも不動産会社から記入を求められる正式書類で、売却物件や付帯設備の状況・状態を明らかにするために作成します。
一戸建てやマンションなど、建物や設備に不具合がないか確認するには時間がかかりますし、上記の必要なものの中には有効期限が問われる書類も含まれます。
必要なものを確認して順次揃えておくことで、契約日の直前に焦らずに済むでしょう。
不動産売却の契約での注意点
不動産売却の契約は、一度契約が結ばれてしまうと、内容の変更・契約解除が難しいです。
契約後に不足・不満が出ないよう、締結前に売買契約書の内容をしっかり確認する必要があります。
売買契約書のチェックポイントについては、のちほど解説しますね。
契約内容が適当かどうか判断するには、売買契約に関する知識が役立つでしょう。
「契約解除」、「手付金の相場」、「契約不適合責任（瑕疵担保責任）」の3つはとりわけ、契約後のトラブルを防ぐために事前に知っておきたい知識。
注意点として、詳しく解説していきます。
注意点①契約締結後の解除は難しい
契約前は、まだ申し込みの段階なので、ペナルティなしでキャンセルできます。
しかし、いったん契約すると解除できる条件が限定されてしまい、場合によっては違約金が発生することも。
契約解除の種類にはいくつかありますが、主なものは次の4つです。
- 解約手付による解除
- ローン特約による解除
- 契約不適合責任による解除
- 危険負担による解除
解約手付による解除
契約の相手方が契約の履行に着手する前であれば、解約手付による解除が可能です。
買主は手付金の放棄、売主は受け取った手付金の返還とあわせて同額の支払いを行えば、解除できます。
ローン特約による解除
ローン特約とは、買主が住宅ローン審査に通らなかった場合、契約を解除する特約です。
契約内容にこの特約があれば、買主はペナルティなしで解除できます。
ローン特約がある場合、買主がローン審査に落ちると、売主は受け取った手付金を買主に返還しなければなりません。
契約不適合責任による解除
契約不適合責任とは、契約の目的物（物件の状態など）が契約内容に適さない場合、売主が買主に対して負う責任のことです。
責任に対する買主の請求方法には、修繕や売買代金の減額などありますが、いずれも契約内容を満たせない場合に、買主に解除の権利が発生します。
危険負担による解除
台風や地震など天災により、当事者の責任の範囲外で契約内容を履行不可となった場合（建物が滅失したなど）に、無条件で契約を解除できます。
一般的には、売主が危険負担を負うケースが多く、契約が解除された際には売主から買主へ手付金や売買代金を返還する特約がつけられます。
上記のように、契約後は一定の条件や金銭的負担があって解除が成り立つため、簡単には解除できないのです。
注意点②手付金の相場を知らないと解約リスクへの備えができない
特に取り決めがなければ、解除の際の賠償金である解約手付の役割をもちます。
手付金の金額は売主（個人）と買主間であれば特に決まりはありませんが、売買価格の5〜10％が一般的です。
金額が安すぎると簡単に解除できてしまうため、解約リスクの備えとして不十分になってしまいます。
反対に高すぎると買主が支払えない恐れもあるので、相場と当事者の負担を考慮した金額設定にすることが大切です。
注意点③契約不適合責任を問われないように備えておこう
契約後に、契約内容に記載のない瑕疵（かし）が見つかると、「事前に説明されていない」などとして買主に契約不適合責任を問われる恐れがあります。
瑕疵とは、経年劣化による雨漏りや損傷、シロアリの発生による構造部の浸食など、物件に関わる不具合のことです。
不具合内容を買主に知らせていれば責任は回避できます。
物件状況報告書や付帯設備表を作成する際は、客観的な視点で漏れのないように記入しましょう。
相続物件や築年数が古いケースであれば、免責事項を取り決めておき、売買契約書に盛り込んだり、不適合責任が問われる期間を設定することも可能です。
不動産売却の不動産売買契約書とは？注意点も
不動産売却における不動産売買契約書とは、売主と買主が結んだ売買契約の内容を記載した書類です。
主な必須記載事項は、売主・買主の氏名住所や、売却物件の所在や種類、構造を示す情報。
売買代金の金額や支払時期・方法、物件の引き渡し時期、所有権移転登記が行われる時期などです。
本来、不動産売買契約は口頭でも成り立ちますが、不動産は高価な買い物。
口頭での合意だけでは、のちのち問題になる可能性があるため、実際に書面をもって結ばれるのが望ましいとされます。
契約を結ぶ前に、不動産売買契約書の内容を確認しよう
契約を結ぶ際の注意点として、契約書の内容を事前にしっかりと確認しておくことが大切です。
チェックポイントとして重要なのが、記載情報が正しいかどうか。
物件情報や売買代金・手付金の金額、支払い方法や時期、売主と買主とで合意した特約内容など、記載内容のチェックをしましょう。
確認のコツは、当事者間で話し合った内容がきちんと契約書に記載されているか、合意内容と違いはないか、どちらか一方に不利になっていないかという観点で見ることです。
先に注意点として挙げた、解約手付やローン特約、危険負担、契約不適合責任による契約解除の条件が盛り込まれているか。
万が一解除となった場合にもきちんと対応できるか確認しておくと、契約後のトラブル回避に役立ちます。
契約締結後に契約内容を変更するには、売主・買主双方の合意がないと難しく、簡単に契約解除もできません。
「これも契約書に盛り込むべきかな？」と少しでも気になる点があるなら、不動産会社に相談するのがおすすめです。
不動産売却の契約は注意点が多い！契約内容はしっかり確認を
不動産売却の契約を結ぶ前には、しっかりと売買契約書の内容を確認する必要があります。
契約を締結してしまうと、そもそも契約解除が難しかったり、解除できても違約金を支払ったりしなくてはならないこともあるからです。
契約内容が適当か判断するには、契約解除の種類や手付金の相場、契約不適合責任など売主として押さえておきたい知識を備えておくことが大切です。
売買契約書のチェックのポイントは、記載情報が正しいか、当事者間で話し合った内容がきちんと契約書に記載されているか、合意内容と違いはないかなど。
万が一解除となっても対応できるよう、必要な特約が記載されているかも重要です。
気になることがあれば不動産会社に相談し、納得したうえで契約を進めましょう。
不動産の売却について悩んだときは、ぜひ不動産会社にご相談ください。
千葉エリアの不動産売却のお悩みは、「イエステーション」がサポートいたします！
多古町店 前島 亮
売却は一生に何度もあるものではございません。
より安心していただけるよう、分かりやすい資料とわかりやすい説明を心がけております。
地元になくてはならない不動産屋としてクオリティの高いサービスをご提供してまいります。
