不動産売却のコツ

更地渡しで土地を売却する際の注意点は？固定資産税や解体費用も解説

こんにちは。千葉エリアの不動産会社「イエステーション」前島です。

「更地にしたほうが買い手は見つかりやすいの？」

「解体すると固定資産税が上がると聞いたけど、本当？」

不動産の売却に際して、このような不安を感じる方は少なくありません。

更地渡しには、買主にとって新築を進めやすいというメリットがある一方で、売主には事前に把握しておくべき注意点があります。

今回は、更地渡しで土地を売却する際の注意点や向いているケース、解体費用の目安を解説しますので、ぜひ参考にしてください。

更地渡しで土地を売却する際の注意点は？

更地渡しとは、売主が建物を解体し、土地のみの状態で買主に引き渡す売却方法です。

買主にとっては購入後すぐに新築に取りかかれる点が魅力ですが、売主にはあらかじめ知っておきたい注意点があります。

①更地にすると固定資産税が高くなることがある

建物を解体して更地にすると、翌年から固定資産税が大幅に増額する可能性があります。

これは、住宅が建っている土地に適用される「住宅用地の特例」が、更地にすることで適用外となるためです。

住宅用地の特例とは、住宅のある土地に対して税負担を軽減するための制度で、この特例が外れると固定資産税が最大で最大で6倍程度になる場合もあります。

買い手が決まる前に先行して解体してしまうと、売却が完了するまでの間、増加した固定資産税の負担が続く点に注意が必要です。

更地にするタイミングは、不動産会社とよく相談した上で慎重に判断しましょう。

②地中埋設物による契約不適合責任に注意

更地渡し後も、売主は契約不適合責任を問われる場合があります。

契約不適合責任とは、引き渡した土地の状態が契約内容と異なる場合に、売主が責任を負うというものです。

建物がなくなることで責任の範囲は土地に限定されますが、地中埋設物・地盤・境界線などに問題があれば、損害賠償や追完、代金減額、契約解除などを請求される可能性があります。

特に見落とされがちなのが地中埋設物で、建物の基礎や古い配管など、地中に残った構造物が引き渡し後に発覚した場合、買主から撤去費用の負担を求められる可能性も。

引き渡し前に土地の状態をしっかり確認し、必要に応じて契約書や告知書に明記しておきましょう。

③建物滅失登記の手続きが必要

建物を解体したら、「建物滅失登記」を法務局で行う必要があります。

これは、解体した建物を登記簿から抹消する手続きです。

解体と引き渡しのタイミングが離れている場合は個別に対応が必要なこともあるため、土地家屋調査士や司法書士といった専門家のサポートを借りながら手続きを進めるのが確実です。

④契約書に更地の範囲を明記する

解体に関する取り決めを契約書に明記しておかないと、後々トラブルに発展する恐れがあります。

例えば、地中埋設物の撤去義務が売主・買主のどちらにあるか、樹木や工作物・浄化槽などをどこまで撤去するかなど、「どこまでが更地か」の認識を事前にすり合わせておくことが大切です。

具体的な条件を契約書に盛り込んでおくことで、後々のトラブルを未然に防ぎやすくなりますよ。

⑤解体前に境界標を確認する

解体工事を始める前に、隣地との境界標の位置を確認しておきましょう。

境界標とは、隣の土地との境界を示すために地面に埋め込まれた杭やプレートのことです。

解体工事中に誤って境界標がずれたり傷ついたりすると、隣地との間でトラブルにつながる可能性があります。

工事前に現状を写真や動画で記録しておき、隣地の方にも確認に立ち会ってもらえると安心です。

⑥近隣への挨拶回りをする

解体工事中は騒音や粉じんが発生するため、近隣トラブルの原因になりやすいです。

解体工事の前には周辺の方へ一声かけ、工事期間を伝えておくことでトラブルを防ぎやすくなります。

「売れる土地」と「売れにくい土地」の違いやポイントについては「売れる土地と売れない土地の差は？売るための対策も解説！」で詳しく解説しているので、あわせて参考にしてみてください。

イエステーションでも、更地渡しに関するご相談をいただいた事例があります。

▶︎お客様の相談例「解体して更地にした場合の固定資産税が気になります。」

古くなって使わなくなった家屋を解体したものの、固定資産税の負担が増えてしまうなら売却したいというご相談でした。

住宅用地の特例が適用されると、200㎡以下の土地は課税標準額が1/6に、200㎡を超える部分は1/3に軽減されます。

そのため、建物を解体するとこの特例措置の適用外となり、固定資産税の金額が上がる仕組みです。

また、更地にしても土地の維持管理に手間や費用がかかる場合もあります。

今回は、土地として所有を続けるか手放すかの相談をした上で、弊社の買取サービスをご提案させていただきました。

現況渡しではなく、更地渡しが良いケースとは

状況によっては現況渡し（建物をそのまま残した状態での引き渡し）よりも、更地渡しを選んだ方がスムーズな売却につながるケースもあります。

代表的な3つのケースをご紹介します。

①建物が老朽化していて価値がない場合

老朽化して外観や構造上の問題が増えた建物は、現況のまま売り出しても買主にとってリスクとして捉えられやすくなります。

解体して更地にすることで、建物に起因する契約不適合責任のリスクをなくし、土地そのものの魅力を伝えられます。

建物の状態が著しく悪い場合は、更地渡しを検討してみてください。

②早期売却を希望している場合

建物付きの土地に比べて更地は用途の自由度が高く、買主の幅が広がります。

更地であれば購入後すぐに建築計画を進められるため、特に注文住宅を検討している買主に好まれる傾向も。

売却までの期間が短くなる傾向があるため、売却スピードを重視する方には更地渡しが有効な選択肢の一つです。

土地売却の相場や価格の目安については、「土地売却の相場の調べ方5種類を解説！注意点もチェック」でも詳しくお伝えしていますので、参考にしてみてください。

③税金の控除を活用したい場合

更地渡しに伴う解体費用は「譲渡費用」として計上できる場合があり、不動産売却の利益にかかる譲渡所得税の負担軽減につながることがあります。

譲渡所得は「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」で計算されるため、解体費用が大きいほど譲渡所得が減ります。

また、自宅を取り壊して敷地を売却する場合や、相続した空き家を更地にして売る場合も、一定の要件を満たせば以下のような税金の特別控除を受けられる可能性も。

3,000万円の特別控除の特例
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

老朽化が進んだ危険な空き家の解体費用について補助金を出している自治体もあります。

ただし、税金の控除や特例、補助金を受けるには細かい条件があります。

不動産会社や税理士に相談しながら進めるのが安心です。

土地売却にかかる税金については「土地の売却でかかる税金を解説！支払いスケジュールと節税方法も」で詳しく解説しています。ぜひあわせてご覧ください。

更地渡しにする場合、解体費用はどのくらい？

更地渡しを検討する際には、解体費用の目安をあらかじめ把握しておくことが大切です。

費用の見当がつかないまま売り出し価格を設定すると、解体費用を差し引いた実質的な手取りが想定を大きく下回ってしまうケースもあるからです。

解体費用の相場

一般的な解体費用は、建物の種類や坪数で異なります。

建物の種類	1坪あたり	30坪の費用相場	40坪の費用相場	50坪の費用相場
木造	3～5万円	90～150万円	120～200万円	150～250万円
鉄骨造	5～7万円	150～210万円	200～280万円	250～350万円
鉄筋コンクリート造	6～8万円	180～240万円	240～320万円	300～400万円