住み替えの費用はどれくらい？売却・購入時の目安と抑えるコツ

こんにちは。千葉エリアの不動産会社「イエステーション」前島です。

 

「住み替えをしたいが、どれくらいの費用を用意すればいいのだろう？」

「売却と購入、それぞれいくらかかるのかが知りたい…」

そんな疑問を抱えていませんか？

 

費用の全体像を把握しないまま進めると、想定外の出費で資金計画が崩れてしまうことも珍しくありません。

 

今回は住み替えにかかる費用の目安を、売却・購入それぞれの内訳に沿ってご紹介します。

費用を抑えるポイントや、売れない場合の対処法もあわせてお伝えしますので、ぜひ参考にしてください。

住み替えの際にかかる費用目安は？

住み替えにかかる費用は、大きく「現在の家の売却費用」と「新居にかかる費用」に分けられます。

 

新居にかかる費用は物件の購入費用だけではありません。

現在の家の売却を先に進める場合には、仮住まいとして一時的に賃貸住宅を借りるケースもあるため、その費用も見込んでおく必要があります。

 

それぞれ分けて確認していきましょう。

 

現在の家を売却するときにかかる費用

現在の家を売却する際には、さまざまな諸費用が発生します。

一般的な目安として、売却価格の5〜7%程度を見込んでおくと良いでしょう。

 

例えば、家と土地を合わせて5,000万円で売却する場合、「5,000万円 × 5〜7

＝約250〜350万円」が諸費用の目安となります。

 

費用の主な内訳は以下の通りです。

 

①仲介手数料

不動産会社を通じて売買を成立させた際に支払う報酬です。

売却価格が400万円を超える場合、以下の計算式で上限額が定められています。

 

「売却価格 × 3% ＋ 6万円（＋消費税）」

 

例えば、売却価格が5,000万円の場合は、次のように計算されます。

• 5,000万円 × 3% ＝ 150万円
• 150万円 ＋ 6万円 ＝ 156万円（税抜）
• 156万円 × 1.1 ＝ 171.6万円（税込）

仲介手数料：約171万6,000円

 

②印紙税

売買契約時に作成する契約書に課される税金で、契約金額に応じて決まります。

不動産売買契約書のうち、記載金額が10万円を超えるものについては、2014年4月1日から2027年3月31日まで軽減措置が適用されます。

 

例えば「1,000万円超、5,000万円以下」の場合、軽減税率適用後は1万円（本則税率は2万円）です。

 

③住宅ローンが残っている場合にかかる費用

売却代金で住宅ローンを完済する場合、以下の費用も必要です。

• 住宅ローン繰り上げ返済手数料：5,000円〜3万円程度が目安
• 登録免許税（抵当権抹消登記）：不動産1件につき1,000円（土地＋家で2,000円）
• 司法書士への報酬：2～3万円程度

 

④譲渡所得税（売却益が出た場合）

家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合には、譲渡所得税が課されます。

譲渡所得の基本的な計算式は、「譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）」です。

 

例えば、売却価格5,000万円、取得費4,000万円、譲渡費用250万円の場合、譲渡所得は「5,000万円 −（4,000万円＋250万円）＝750万円」となります。

算出した譲渡所得に所有期間に応じた税率をかけることで譲渡所得税額を求めます。

譲渡所得にかかる税率は、売却した年の1月1日時点の所有期間によって異なります。

 

＜長期譲渡所得（5年超）＞

• 所得税：15%
• 復興特別所得税（※）：0.315%（15%×2.1%）
• 住民税：5%
• 合計：約20.315%

 

＜短期譲渡所得（5年以下）＞

• 所得税：30%
• 復興特別所得税（※）：0.63%（30%×2.1%）
• 住民税：9%
• 合計：約39.63%

 

※復興特別所得税は、2037年まで課税されます。

 

先ほどの例（譲渡所得750万円）で、所有期間が5年超の場合は「750万円 × 20.315% ＝ 152万3,000円」となります。

 

譲渡所得税について詳しくは、「不動産売却の「譲渡所得税」とは？計算方法や税率をチェック」で解説しています。

 

新居を購入する場合にかかる費用

別の場所で新居を購入する場合、物件の種類によって価格相場は大きく変わります。

国土交通省の調査による平均価格（注文住宅は全国、それ以外は三大都市圏）は以下の通りです。

• 中古戸建て住宅：2,917万円
• 中古マンション：2,919万円
• 分譲戸建て住宅：4,591万円
• 分譲マンション：4,679万円
• 注文住宅：6,188万円

参照：国土交通省「令和6年度 住宅市場動向調査報告書」

 

購入時の諸費用は、物件価格の5〜8%程度が目安です。

なお、仲介手数料と印紙税は売却時と共通して発生しますが、購入時特有の費用としてそのほか次のものが挙げられます。

 

①不動産取得税

不動産を取得した際に課される地方税です。

原則「不動産の評価額×税率（4%）＝税額」で計算されますが、現在は土地・住宅には軽減税率（3%）が適用されます。

 

②登録免許税（所有権移転登記）

所有権を移転登記（名義変更）にかかる税金です。

「固定資産税評価額×税率（2%）」が原則ですが、2029年3月31日までは軽減税率1.5%が適用されます。

 

③住宅ローンを利用する場合の費用

住宅ローンを利用して新居を購入する場合は、主に次の費用もかかります。

• 登録免許税（抵当権設定）：借入額の0.4%（一定要件を満たす場合は0.1%に軽減）
• 住宅ローン事務手数料：借入額の2.2%（税込）または、3～5万円程度
• 司法書士報酬：5～13万円程度
• 火災保険料

 

火災保険の保険料は、住居の形態や構造などにより異なります。

 

仮住まい（賃貸）が必要な場合の費用

現在の家を先に売却してから新居を探す「売り先行」の場合は、新居を購入するまでの仮住まいが必要になるケースがあります。

 

引越しが仮住まいへ、新居への2回分となり、以下のような費用が発生します。

• 引越し費用（2回分）
• 仮住まいの敷金・礼金：各家賃1カ月分
• 仮住まいを借りる際の仲介手数料：家賃1カ月分が上限
• 仮住まい中の家賃：入居期間分家賃
• 荷物の一時保管費用

 

仮住まいの期間が長引くほど費用は膨らむため、なるべくスムーズに新居を決められるようスケジュールの調整が重要です。

不動産会社との連携を密にしながら進めましょう。

 

 

住宅ローンの残債があっても住み替えは可能？

住宅ローンの残債が残っていても、住み替えは可能です。

ただし、売却時には住宅ローンの担保として設定されている「抵当権」を外すため、原則としてローン完済が必要です。

 

売却価格が残債を上回る「アンダーローン」の場合は、売却金で住宅ローンを完済し、さらにその差額を新居の購入費用に充てることができます。

一方で、残債が売却価格を上回る「オーバーローン」の場合は、完済のための不足分をどのように補うかを検討する必要があります。

 

オーバーローン時の主な対処法としては、以下のような方法があります。

• 自己資金で補填する
• 住み替えローンで残債＋新居費用をまとめて借りる
• ダブルローンを組む

 

不足分を自己資金で補って住宅ローンを完済する方法は最もシンプルな方法で、通常の住み替えと同様に進められます。

 

一方で、自己資金での補填が難しい場合は、残債と新居購入費用をまとめて借り入れできる「住み替えローン」が主な選択肢となります。

 

ダブルローンは、残債があっても利用可能な商品ですが、オーバーローンの状態では返済負担が大きく、実際には金融機関の審査が非常に厳しくなるため利用が難しいケースが多いです。

 

住み替えローンについて詳しくは「住み替えローンとは？メリット・デメリットや利用する流れを解説」で解説しています。

 

 

住み替えにかかる諸費用を安く抑える方法もチェック

住み替えでは、選択次第で費用を抑えられるポイントがあります。

 

①手数料の少ない住宅ローンを選ぶ

住宅ローンの事務手数料や保証料は金融機関ごとに異なり、同じ借入額でも数十万円の差が生じるケースがあります。

複数の金融機関を比較し、条件を確認した上で選びましょう。

 

②税金の特例を活用する

マイホームを売却した際にかかる譲渡所得税には、負担を軽減できる特例があります。

 

代表的なものが「マイホームを売ったときの特例」で、条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円の控除が受けられます。

参照：国税庁「マイホームを売ったときの特例」

 

特例には適用条件が細かく定められているため、不動産会社や税理士に確認しながら、活用できるかどうか検討してみましょう。

 

節税の方法について詳しくは「家の売却でかかる税金とは？譲渡所得の求め方や節税方法も」で解説していますので、ぜひあわせてご参照ください。

 

③引越しの時期を調整する

引越し費用は時期によって変動し、特に3〜4月の繁忙期は、通常期より高くなる傾向があります。

スケジュールに余裕がある場合は、繁忙期を避けて住み替えを計画することで、費用を抑えやすくなります。

 

住み替えのタイミングについて詳しくは、「住み替えのタイミングを徹底解説！おすすめ時期や売却・購入の順序など」もあわせてご参照ください。

 

④売却と購入を同時進行で進める

売却と購入を同時に進められれば、仮住まいが不要となり、引越し費用も1回分に抑えられます。

 

ただし、2つの手続きを同時に進めるのはスケジュール調整が難しいため、不動産会社と連携しながら進めることが重要です。

売却と購入を同じ不動産会社に依頼すると、情報共有や調整がスムーズに進みやすくなりますよ。

詳しくは「住み替えは同じ不動産会社への依頼がおすすめ！メリットや注意点も」で解説しています。

 

 

住み替えでなかなか売れない場合は買取も視野に

売却活動を続けても旧居がなかなか売れない場合、住み替えの計画全体に影響が及ぶことがあります。

「今の家をなるべく早く売って住み替えしたい」という状況で検討したいのが、「買取」という方法です。

 

買取とは、不動産会社が物件を直接買い取る売却方法です。

 

買い手を探す必要がある仲介とは異なり、短期間での売却完了を目指しやすい点が特徴です。

仲介での売却よりも価格は低くなる傾向がありますが、スピードや確実性を優先したい方に適しています。

 

また、不動産会社が買主となるため、契約から引き渡しまでのスケジュール調整がしやすく、住み替え計画を立てやすいのもメリットです。

 

イエステーションでも買取に対応しており、地域密着で培ってきた売買データと実績をもとに、根拠のある買取価格をご提案しています。

過去の成約事例や市場動向を踏まえて査定を行い、「なぜこの価格になるのか」をわかりやすくご説明いたしますので、納得感を持ってご判断いただけます。

 

また、売主様のご負担を軽減できるよう、利便性にも配慮した以下のようなご提案が可能です。

• 不要なお荷物はそのままでのお引き取り
• 売却後の不具合対応や修繕のご負担が生じない契約条件でのご提案
• スピーディに売却を進められる買取条件のご提示

 

地域事情に詳しい担当者が状況に応じたご提案をいたしますので、「なかなか売れない」「遠方で管理が難しいから早く処分したい」といったお悩みも、ぜひお気軽にご相談ください。

 

 

住み替えの費用は事前に把握して計画的に進めよう

住み替えでは、物件価格に加えてさまざまな諸費用が発生します。

諸費用の目安は、売却時で売却価格の5〜7%、購入時で購入価格の5〜8%程度が目安です。

 

さらに、売り先行で仮住まいが発生する場合は、敷金・礼金や家賃、引越し費用などが加わるため、想定よりも資金が必要になるケースも少なくありません。

 

また、住宅ローンの残債がある場合でも住み替えは可能ですが、オーバーローンになる場合は、自己資金での補填や住み替えローンなど、状況に応じた対応が求められます。

 

まずご自身の状況を整理し、買取も視野に入れて早めに不動産会社へ相談することが、スムーズな住み替えへの第一歩になります。

 

不動産の売却に悩んだときは、ぜひ不動産会社にご相談ください。

千葉エリアの不動産売却のお悩みは、「イエステーション」がサポートいたします。