不動産売却のコツ

近所トラブルのある家は売却可能?起きやすいトラブルや売却方法を紹介

こんにちは。千葉エリアの不動産会社「イエステーション」前島です。

 

「近所トラブルのある自宅を売ることは可能だろうか?」

 

近所トラブルに悩み、所有不動産の売却を検討中の方には、そんな悩みを抱えている方もいらっしゃるかもしれません。

 

結論からいえば、近所トラブルのある家でも売却自体は可能です。

しかし、トラブルを残したままだと、売却価格が下がったり、売れるまで時間がかかったりする可能性も。

 

そこで今回のコラムでは、近所トラブルがある家の売却方法を解説します!

 

起こりがちな近所トラブルの種類や売却の流れもご紹介しますので、ぜひあわせて参考にしてくださいね。

近所トラブル

 

 

起こりがちな近所トラブルとは?

起こりやすい近所トラブルには、次の4つがあります。

 

  • 騒音トラブル
  • ゴミトラブル
  • 境界トラブル
  • 隣人によるトラブル

 

トラブルの概要と、解決策を解説します。

 

騒音トラブル

隣室から聞こえてくる大音量の音楽、ペットの泣き声や子どもが走り回る足音。

近所から発生する騒がしい音により、うるさくて眠れなかったり、気になってイライラしたりしてしまうのが騒音トラブルです。

 

一戸建てよりもマンションやアパートのほうが、上下左右にほかの部屋が隣接しており音が伝わりやすいため、起こりやすい傾向があります。

 

マンション・アパートの場合はまず大家さんや管理会社へ相談をし、場合によっては騒音主との話し合いをします。

その話し合いでも解決しない場合は警察や自治体など第三者の協力を要請することになるでしょう。

 

分譲マンションであったりリノベーション可能な物件、一戸建ての家では、話し合いで解決しない・あるいは車などの環境音がうるさい場合、防音工事で騒音をシャットアウト・低減する方法もあります。

 

また、ほかの近所トラブルと異なり、騒音の判断は主観的な部分が大きく、人によっては大きなストレスになったり、まったく気にならないといった感じ方の違いがあるので、解決しきれない場合は買主に確認してみましょう。

 

ゴミトラブル

ゴミトラブルとは、自治体のルールや管理規約を守らないなど、近隣住民のゴミの管理のずさんさが招くトラブルです。

 

マンションの共有スペースにゴミを放置したり、収集日でない日にゴミ出ししたりすると、ゴミがその場に留まることでにおいや害虫の発生につながります。

 

ゴミが散乱した空き家やゴミ屋敷も、ゴミトラブルの一つです。

 

マンション・アパートの場合は大家さんや管理会社、一戸建てなら町内会やお住まいの自治体に相談してみましょう。

 

境界トラブル

一戸建ての場合、隣地との境界が曖昧なことにより起こるのが、境界トラブルです。

 

どこからどこまでが自分の土地であるか明確でないため「この塀までは先祖代々自分の土地だ」と主張する隣人と揉めたり、隣地の庭木の枝が越境していたり、といった問題が発生します。

 

土地を売却する際は、境界線が曖昧なままだと正確な土地面積がわからないため、買い手が付きにくいデメリットがあります。

売却を考えるならば早めに解決しておきたい問題です。

 

もし境界線で揉めた場合は、越境物があるならすぐに除去し、法務局・役所での無料相談窓口や土地家屋調査士に相談しましょう。

 

トラブルになっていなくても売るときに境界が曖昧なままだとトラブルになりがちなので、事前に土地家屋調査士に依頼をして資料収集、調査、測量、境界標の設置・復元、境界確認書や図面の作成などをしてもらうと安心です。

 

隣人によるトラブル

隣人によるトラブルとは、理由なくクレームをつけてきたり、迷惑ないたずらをしてきたり、出会い頭に怒鳴ったりしてくるようなモンスター隣人によるものです。

 

被害を受ける側にはなんの落ち度もないのに問題行動を取ってくる、非常識で厄介な存在といえるでしょう。

 

行動理由が不明なため予測がつきづらく、とくに小さい子どもがいる場合は、家の周囲で遊ばせることをためらうなど、大きな心配を抱かせるトラブルです。

 

まずはマンション・アパートの場合は大家さんや管理会社、一戸建てなら町内会やお住まいの自治体に相談し、解決が難しそうであれば録音や写真などで証拠を集めておき、警察や弁護士に相談して解決へ進めることも可能です。

 

すぐに売却が必要な場合は、売主にはトラブルに対する告知義務があり、後から発覚した場合に契約不適合責任を問われる恐れがあるので、必ず買主候補へその事実を伝えましょう。

 

 

近所トラブルのある家を売却する方法

近所トラブルのある家を売却するには、トラブルを解消してから売却することをおすすめします。

 

単純に、トラブルのある物件を買いたいと思う人は少ないからです。

 

トラブル未解決で売却する場合は?

近所トラブルを解決しないままでも、売却自体は可能です。

ただし、購入希望者は少ないため、売れるまで時間がかかることは覚悟する必要があります。

 

また「近所トラブルがある」ということを条件に、減額交渉をしてくる買い手は少なくないでしょう。

どのくらい減額されるかという目安は決まっていません。

 

買い手がトラブルの内容をさほど気にしないならば、売出価格(広告に表示される価格)の端数を差し引く程度で済む場合もあります。

 

反対に、トラブルの内容が根深く許容が難しい場合は、より大きな単位で値下げを求められるケースもあるでしょう。

 

近所トラブルは買主へ告知する義務がある

先ほど少しお伝えしましたが、売主には、売却前に解決しているかどうかに関わらず、近所トラブルがある(あった)事実を、買主にきちんと伝える義務があります。

 

物件にある問題や不具合を「瑕疵(かし)」といい、近所トラブルは「環境的瑕疵」に当たります。

 

「環境的瑕疵とはこれだ」という決まった定義はありませんが、ご近所の人がもたらす迷惑行為(トラブル)は、物件の瑕疵といえます。

 

ちなみに、ペット禁止なのにペットを飼育しているなど管理規約に違反している人がいたり、近所に反社会的勢力の事務所があったりするのも、環境的瑕疵として告知が必要です。

 

「売却まで長期化したり、値下げされたりするなら近所トラブルについて隠してしまえば良い」と感じるかもしれませんが、必ず包み隠さず伝えてください。

 

売却後に発覚して「近所トラブルがあるなら契約しなかった」など、買主に「契約不適合責任」を問われ、契約解除や損害賠償を求められることもあります。

 

不動産会社に近所トラブルの内容を説明しておこう

近所トラブルだと感じたら、小さなことでも売却を依頼する不動産会社に伝えることが重要です。

 

実際に物件の販売活動を主導し、買い手とやり取りするのは不動産会社だからです。

 

そして、近所トラブルの程度が買主に告知するべきものか、客観的な判断を行うためにも、詳しい内容を共有しておく必要があります。

 

買主に近所トラブルの内容を正しく伝えることで、お互いの認識のズレをなくし、契約不適合責任など、売却後のトラブルを未然に防げるでしょう。

 

 

近所トラブルのある家を売却する流れ

STEP

不動産を売る際には、不動産会社に買い手を探してもらう「仲介」で売却するのが一般的です。

 

近所トラブルがあっても、次のとおり通常の方法と同じような流れで進みます。

 

  1. 不動産会社に査定を依頼する(物件の価値を測る)
  2. 不動産会社と媒介(仲介)契約を結ぶ
  3. 販売活動(広告や内覧など)を行う
  4. 購入希望者と金額などを交渉する
  5. 買主と売買契約を結ぶ
  6. 売却代金を決済し、物件を引き渡す

 

詳しくは「不動産売却の流れを解説!必要書類や注意点も知ろう」にて解説していますので、ぜひあわせて参考にしてくださいね。

 

売却の流れは変わりませんが、不動産会社の選び方には次の3つのポイントがあります。

 

  • 一括査定サイトなどを利用して複数社に査定依頼する
  • 物件のある地域に詳しいか確認する
  • 近所トラブルがあることを伝え、売却の実績や対策があるか質問する

 

地域の情報の詳しさや販売実績、対応力は査定を複数社に依頼をすることで、比較検討がしやすいです。

 

近所トラブルのある家を売るには、うまく買主に説明できるか、親身になって対応してくれるかといった対応力が必要です。

 

そのため、近所トラブルのある家を売却したことはあるか、どんな対策が取れるかを契約前の検討段階で確認しておきましょう。

 

また、売却方法については、仲介ではなく、直接不動産会社に売却する「買取」という方法もあります。

 

仲介と比べ、買取価格が60〜80%ほど値下がりするデメリットはありますが、早期売却がしやすいのが魅力です。

 

取り扱い実績がある会社であれば、近所トラブルがあっても売却利益が見込めるノウハウがあるため、よりスムーズに売却できる可能性が期待できますよ。

 

 

近所トラブルのある家は解決後に売却がおすすめ

起こりやすい近所トラブルには、騒音トラブル、ゴミトラブル、境界トラブル、隣人によるトラブルの4つがあります。

 

当事者で解決しようとすると、関係が悪化して問題が根深くなる場合があるので、解決は第三者に任せることが大切です。

 

近所トラブルがあっても売却自体は可能ですが、未解決のままだと売却まで長期化したり、値下げされたりする可能性があるため、トラブルを解消してからの売却がおすすめ。

 

契約不適合責任など売却後の問題を防ぐため、不動産会社と内容を共有し、買主に近所トラブルがある事実を伝えてください。

 

売却を任せる不動産会社は、買主にうまく説明する対応力があり、地域や近所トラブルに詳しい1社を選びましょう。

悩んだときは、ぜひ不動産会社にご相談ください。

千葉エリアの不動産売却のお悩みは、「イエステーション」がサポートいたします!

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