相続不動産を現金化するメリット・デメリットと注意点

こんにちは。千葉エリアの不動産会社「イエステーション」前島です。

 

「相続した不動産は売却して現金化したほうが良いのだろうか？」

「現金化すると発生するデメリットや費用はある？」

そんな疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。

 

相続した不動産をそのまま引き継ぐか、売却して現金化するかは、相続する人の状況によって判断が異なります。

 

今回は相続不動産を現金化するメリット・デメリット、発生する費用や税金、押さえておきたい注意点まで幅広くご紹介します。

不動産相続で現金化するか迷う方へメリット・デメリットを解説

相続した不動産は、そのまま誰かが引き継ぐ方法と、売却して現金化し相続人で分ける方法があります。

特に相続人が複数いる場合は、遺産分割で揉めないために、不動産のまま相続するか現金化するべきか悩む方は多くいらっしゃいます。

 

まずは、相続不動産を現金化するメリット・デメリットを確認しておきましょう。

 

現金化するメリット

相続不動産を現金化するメリットには、主に次の4つがあります。

 

①遺産を公平に分けやすくなる

不動産は現金のように細かく分けられないため、そのまま相続すると「誰が取得するのか」「公平性をどう保つのか」で揉めることがあります。

 

売却して現金に換えれば、相続割合に応じた分配がしやすくなります。

 

②相続税の納税資金を確保しやすい

不動産を相続したとしても、相続税は現金で納付しなくてはいけません。

そのため、相続税が発生した場合に手元の預貯金から納税資金を用意する必要があります。

不動産を売却できれば、その売却代金を納税資金にあてられます。

 

なお、相続税の申告・納付期限は相続開始を知った日の翌日から10カ月以内です。

売却には時間がかかることもあるため、納税資金として考える場合は早めの準備が必要です。

 

③手放すことで管理や維持費の負担を減らせる

使う予定のない不動産であれば、現金化して手放すことによって管理や維持費の負担を減らせます。

 

不動産は固定資産税や建物管理、修繕などの手間や費用がかかり続けるため、特に遠方の実家や空き家は維持管理が負担になりやすく、相続する場合は注意が必要です。

 

④現金として自由に活用できる

現金化すると、資産の使い道を選びやすくなります。

 

不動産のまま相続した場合は住む・貸すなどが中心ですが、現金であれば生活費や住み替え資金、将来への備えなど幅広く活用できるでしょう。

 

現金化するデメリット

一方で、相続不動産を現金化するデメリットには、主に次の3つがあります。

 

①税金や費用が発生する

現金化するデメリットの一つは、売却時に税金や費用がかかることです。

 

不動産を売却する際は仲介手数料や印紙税、登記費用などが発生するほか、売却益が出た場合は譲渡所得税が課される場合もあります。

売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。

 

なお、相続前に現金化するか、相続後に現金化するかで税負担が変わることもあります。

不動産の生前贈与と相続の違いについては、「不動産は生前贈与と相続どちらが得？メリットや注意点を知ろう」もあわせてご確認ください。

 

②思い入れのある不動産を手放すことになる

実家など思い入れのある不動産の場合は、手放すことに寂しさや罪悪感を感じるかもしれません。

後悔しないか、家族に反対している人はいないか、家族間でよく話し合って判断しましょう。

 

③不動産を活用する機会を失う

不動産のまま相続すれば、住む・貸す・建て替えるといった活用の選択肢を残せますが、売却するとその機会は失われます。

 

特に賃貸物件など収益を生んでいた不動産を手放す場合は、家賃収入がなくなる点も考慮しましょう。

 

なお、売却を検討する前に、正確な査定額を把握しておくことも重要です。

「不動産相続で査定が必要な理由とは？方法や分割の選択肢も解説」も、ぜひ参考にしてみてください。

 

 

相続不動産を現金化する際にかかる費用もご紹介

相続した不動産を売却する際には、税金や諸費用がかかるため、売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。

事前に費用の全体像を把握した上で、資金計画を立てておきましょう。

 

発生する可能性がある主な費用と税金

相続不動産を現金化する際には、主に次のような費用・税金が発生します。

 

①仲介手数料

不動産会社に売却を依頼して売買契約が成立した場合、不動産会社に報酬として仲介手数料を支払います。

買い手探しや条件交渉、契約手続きなどをサポートしてもらう対価として発生します。

 

仲介手数料は上限が定められており、例えば売却価格が400万円を超える場合は、「売却価格×3％+ 6万円＋消費税」で算出できます。

 

なお、2024年7月1日より、物件価格800万円以下の取引については仲介手数料の上限を33万円（税込）とする特例が施行されています。

これは空き家を含む低価格物件の流通を活発化させるための措置です。

 

仲介手数料の仕組みについて詳しくは「不動産仲介の仕組みとは？役割や流れ、仲介手数料も解説！」をご参照ください。

②印紙税

不動産の売買契約書にかかる税金で、契約金額に応じた収入印紙を貼付して納付します。

 

契約金額が1,000万円超5,000万円以下の場合、原則2万円（軽減措置適用時は1万円）です。

軽減措置は令和9年（2027年）3月31日まで、10万円超の記載金額の売買契約書の場合に適用されます。

 

③登録免許税

登録免許税は、不動産の登記手続きにかかる税金です。

相続不動産を売却するには、主に下記の登記を行います。

• 相続登記（相続人への名義変更）：原則「固定資産税評価額×0.4％」で計算
• 抵当権抹消登記（住宅ローンが残っている場合）：不動産1個につき1,000円

 

なお、登記手続きを司法書士に依頼する場合は、別途報酬（2〜15万円程度）が必要です。

 

④譲渡所得税

不動産を売却して利益が出た場合は、譲渡所得税がかかる可能性があります。

 

税率は所有期間によって異なり、5年超は長期譲渡所得、5年以下は短期譲渡所得として扱われ、短期のほうが税率が高いです。

なお、相続不動産の所有期間は被相続人（亡くなった方）が取得した日を引き継いで判断します。

 

譲渡所得税の計算方法や税率について詳しくは、「不動産売却の『譲渡所得税』とは？計算方法や税率をチェック」をご参照ください。

 

利用できる可能性がある主な特例

相続不動産を売却する際は、税負担を抑えられる特例を利用できる場合があります。

特例には細かな要件や期限があるため、使える可能性があるか早めに確認しておきましょう。

 

取得費加算の特例

相続税を納めた方が相続不動産を売却する場合に、納めた相続税の一部を取得費に加算できる制度です。

取得費が増えると譲渡所得が少なくなるため、譲渡所得税の負担を抑えられる可能性があります。

 

参考：国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

 

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除

相続した不動産に相続人自身が住んでいた場合など、要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。

 

参考：国税庁「マイホームを売ったときの特例」

 

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

被相続人が住んでいた家屋を相続後に売却する場合、一定の要件を満たすと、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。

 

参考：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

 

相続の手続き全般にかかる費用については、「不動産相続の手続きを解説！流れや費用、必要書類をご紹介」のコラムもあわせてご覧ください。

 

 

相続不動産を現金化する上での注意点もチェック

相続不動産の現金化は、遺産分割や納税資金の確保に役立つ一方で、進め方を誤るとトラブルにつながることがあります。

売却を急ぐ前に、手続きや相続人同士の合意について確認しておきましょう。

 

できる限り早めに動き出す

相続不動産を現金化する場合は、早めに準備を始めることが大切です。

相続登記や査定、売却活動、引き渡しなど複数の手続きがあり、すぐに現金化できるとは限りません。

 

取得費加算の特例や空き家の3,000万円特別控除などには適用期限もあるため、売却を考えているなら早めに不動産会社へ相談しましょう。

 

換価分割の場合は遺産分割協議書への明記を忘れない

相続不動産を売却し、その代金を相続人で分ける方法を「換価分割」といいます。

換価分割を選ぶ場合は、遺産分割協議書にその内容を明記しておくことが重要です。

 

換価分割のための名義変更であることが書面に残っていないと、売却代金の分配が贈与とみなされ贈与税が課される可能性があります。

 

売却すること・代金の分け方・手続きの代表者などを、相続人全員であらかじめ確認しておきましょう。

 

複数の不動産会社に査定を依頼して比較する

査定額は不動産会社によって差が出ることがあり、1社だけでは価格が妥当か判断しにくいです。

 

複数社へ依頼し、査定額だけでなく売却の見通しや販売方法、担当者の説明のわかりやすさも比べた上で選ぶと安心です。

 

必要に応じて専門家へ相談する

相続不動産の現金化では、登記・税金・相続人同士の話し合いなど、専門的な知識が必要な場面も出てきます。

 

相続登記は司法書士、税金の申告や特例の判断は税理士、相続人間で意見が割れている場合は弁護士が相談先になります。

早めに動くことで、手続きの遅れやトラブルを防ぎやすくなるでしょう。

 

相続不動産をめぐるよくあるトラブルや解決策については、「相続不動産のトラブル事例と解決策は？予防法も解説！」もあわせてお役立てください。

 

 

相続不動産の現金化で遺産分割をスムーズに

相続した不動産を現金化することで、複数の相続人への公平な分配や相続税の納税資金の確保といったメリットが得られます。

 

一方で、思い入れのある不動産を手放す必要がある、不動産の活用機会を失うなど、デメリットも存在します。

 

売却の際には譲渡所得税や仲介手数料などの費用が生じる可能性がありますが、税金の特例が利用できる場合もありますので忘れずに確認を。

 

特例の適用期限や贈与税リスクなど注意点も多いため、早めに専門家や不動産会社へ相談することをおすすめします。

 

不動産の売却に悩んだときは、ぜひ不動産会社にご相談ください。

千葉エリアの不動産売却のお悩みは、「イエステーション」がサポートいたします。