不動産売却をしたいのに取得費が不明！計算する方法はある？

こんにちは。千葉エリアの不動産会社「イエステーション」前島です。

 

不動産売却をする際、「取得費ってなんだろう？」と疑問に思った方もいらっしゃるのではないでしょうか。

 

また、「取得費がわからない場合、どう対応すれば良いのだろう」と気になっている場合もあるでしょう。

 

今回のコラムでは、不動産売却時の取得費について解説します。

取得費不明の場合の計算方法もあわせてご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

 

 

不動産売却時に必要な「取得費」とは？

取得費とは、売却不動産を手に入れる際にかかった費用を指します。

 

【取得費の主な例】

• 土地や建物の購入代金
• 建物の建築代金
• 登記費用（登録免許税や司法書士への報酬など）
• 購入する際の売買契約書作成にかかった印紙税
• 不動産取得税
• 借主の立ち退きにかかった立退料
• 土地の造成費用
• 取得に際してかかった土地測量費
• 一定期間の借入金利息
• 訴訟費用

 

建物に関しては、経年で価値が下がると考えられるため、購入・建築費用などの合計から、所有していた期間分の減価償却費に相当する金額を差し引き、取得費に算入します。

 

ただし、金額が取得費と認められるには、売買契約書や建築を担当した工務店の請求書など、客観的な証明となる書類が必要です。

上記のお金に関連する書類は全て収集しておくと良いでしょう。

 

取得費は、売却手続きにかかる仲介手数料など「譲渡費用」とともに、売却益である「譲渡所得」を算出する際に利用します。

 

譲渡所得とは、売却代金から「取得費＋譲渡費用」を差し引いて残った金額です。

 

＜譲渡所得金額の計算式＞

譲渡所得金額＝売却代金－（取得費＋譲渡費用）

 

売買取引で譲渡所得が発生した場合は、一定の税率をかけて「譲渡所得税」という税金を計算し、確定申告する必要があります。

 

譲渡所得税の計算方法・税率については「不動産売却の「譲渡所得税」とは？計算方法や税率をチェック」で詳しく解説しています。

 

 

不動産売却で取得費が不明な場合は「概算取得費」で計算！

購入した時期が古すぎて関連書類が残っていない場合もあるでしょう。

 

また、相続で手に入れたケースなど、「先祖伝来のものだから、もともと誰がいくらで手に入れたものかわからない」というパターンもあります。

 

取得費を証明する書類がなく金額がわからない場合は、「概算取得費」を用いて計算することが可能です。

 

その方法と、「概算取得費」を用いる場合の注意点をご説明します。

 

取得費不明の場合「売却金額の5％相当額」を取得費にできる

先ほどもお伝えしたように、取得費が不明の場合は、取得費をゼロにするのではなく、「概算取得費」を用いて計算できます。

「売った金額の5％相当額※」を取得費にできる制度です。

 

例えば、土地と建物を合計5,000万円で売却した場合は「5,000万円×5％」となり、250万円

を取得費にできるということですね。

 

なお、実際の取得費が売却代金の5％相当額を下回る場合も、概算取得費を適用できます。

 

また、概算取得費を用いた後で関連書類が見つかり、取得費が証明できる場合は、確定申告の法定期限から5年以内であれば、税額を減額更正する請求ができます（国税通則法第23条1項）。

 

概算取得費を使用する際の注意点

「売却価格の5％で計算できるのは便利」と感じる方もいらっしゃるかもしれませんが、概算取得費はあくまで、下記の2つのケースでのみ利用しましょう。

• 取得費がどうしても証明できない（ゼロの場合）
• 建物の築年数がかなり古く、実際の取得費が著しく少ない（売却額の5％未満）

 

関連書類に基づいて取得費をきっちり計算したほうが、税負担の軽減につながりやすいため、概算取得費を用いる前に、できるだけ取得費に関する情報を集めましょう。

「書類を集めたり、計算したりするのは手間だから」という理由で安易に用いないのが賢明です。

 

なぜ、建物の築年数が関わってくるのかというと、土地と違って「経年で価値が落ちる＝取得費から差し引かれる減価償却費が上がる」からです。

• 築年数が浅い＝減価償却費が少ない＝取得費が大きくなる
• 築年数が古い＝減価償却費が多い＝取得費が少なくなる

 

概算取得費を用いると、税負担が増すケースもあるという点に留意くださいね。

 

 

不動産売却での取得費は推測することも可能！

金額を証明する書類が手元にない場合、取得費を推測して金額を求める方法もあります。

 

【取得費を推算する方法】

• 市街地価格指数で推算する
• 公示価格から推算する
• 路線価（相続税路線価）から推算する

 

1つ目の市街地価格指数とは、日本不動産研究所の不動産鑑定士により、市街地の宅地価格の変動や推移といった動向を表したものです。

 

2つ目の公示価格とは、国や都道府県が選定した基準地において年1回調査される「地価公示価格」「基準地価格（都道府県地価調査価格）」を指します。

 

3つ目の路線価は、相続税・贈与税といった税金額を計算する際に基準として用いられる土地価格で、道路に面した宅地の1㎡当たりの評価額を示しています。

 

上記3つの価格から、「購入した土地のエリアにある土地がおおよそいくらだったか」を推定できますので、購入代金（取得費）の目安として利用できるでしょう。

 

取得費を推算する場合の注意点もチェック

取得費を推算する場合、次の2点について知っておきましょう。

 

推定した取得費では税務署に認められない場合もある

注意点として、土地価格から推定した金額では、税務署に取得費として認めてもらえるとは限りません。

認められない場合は修正して、再度申告する必要があります。

 

個人が推算することは不可能ではありませんが、資料を取り寄せたり、計算がややこしかったりと手間がかかりますし、古すぎる売買取引の場合は資料が存在していない場合もあるでしょう。

 

推定した取得費を用いようとする場合は、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

 

取得費を示す情報はなるべく多く集めるほうが良い

推定した取得費を用いようとするなら、その裏付けとなる資料をなるべく多く集めておくのが良いでしょう。

 

請求書などの証明書類がなくても、購入した当初の不動産のパンフレットや広告から、売出価格が読み取れる可能性もあります。

購入代金を振り込んだ場合は、通帳の履歴から確認できるかもしれません。

 

また、売買取引した不動産会社や、購入のための住宅ローンを組んだ金融機関に問い合わせれば、購入代金を示す書類が残されている場合もあるでしょう。

 

そうした記録を集め、関連資料を全て申告書に添付し、税務署に対してきちんと説明できるように整えておくことが重要です。

 

 

不動産売却時に取得費不明の場合でも対応策はある

不動産を売った際、売却益「譲渡所得」が発生すると、譲渡所得税という税金を確定申告する必要があります。

 

譲渡所得額を求めるとき、売却代金から差し引く購入費用など、取得費が不明の場合は、「概算取得費（売却金額の5％相当額）」を代わりに用いることが可能です。

 

手元に取得費の証明書類がない場合や、実際の取得費が売却金額の5％を下回る場合は取得費として利用しましょう。

 

概算取得費のほかにも、市街地価格指数や公示価格、路線価といった土地価格の指標から、土地の購入代金を推算することは可能ですが、必ずしも税務署に認めてもらえるとは限りません。

 

購入当時に関わった不動産会社や金融機関などに問い合わせて、証明書類が残っていないか確認し、税務署にきちんと説明できるように整えておくことが大切です。

 

不動産売却に関して悩んだときは、ぜひ不動産会社にご相談ください。

千葉エリアの不動産売却のお悩みは、「イエステーション」がサポートいたします。