不動産売却のコツ

老人ホームに入居するなら自宅は売却すべき?売却の流れや売却以外の選択肢も

こんにちは。千葉エリアの不動産会社「イエステーション」前島です。

 

家の所有者であるご自身、あるいは親が老人ホームに住むことになった場合、「自宅は売却すべきだろうか」と悩んでいる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

 

今回のコラムでは、老人ホーム入居時に自宅をどうすべきかについて解説します。

 

売却のメリット・デメリットや、売却の流れもご紹介しますので、ぜひあわせて参考にしてください。

老人ホーム

 

 

老人ホームに入居する際、自宅は売却すべき?

老人ホームに入居する際、自宅を売却すべきかどうかは、一言でいうと「入居後も家を活用する予定があるか否か」によります。

 

もし将来的に利用する当てがあるなら、できるだけ早めに売却することをおすすめします。

 

その理由とともに、売却しないほうが良いケースについてもご説明していきますね。

 

将来的に使う予定がないなら早期売却がおすすめ

老人ホーム入居後、誰も自宅に住む予定がない、あるいは賃貸に出すなどの活用の当てがない場合は、なるべく早く売却することをおすすめします。

 

入居前に売却を進め、入居のタイミングを目安に売却完了となるスケジュールを組むと、次のメリットを最大限に得られるでしょう。

  • 家の売却代金を入居費用や介護・医療費などに充てられる
  • 固定資産税など家の所有にかかる税金や維持費用がかからなくなる
  • 資産価値が目減りする前に売却できる
  • 空き家を管理する手間がなくなる
  • 「特定空き家」に指定されるリスクがなくなる

 

まず金銭面からいえば、家を売って現金化することで、施設への入居一時金、施設への毎月の支払い、介護や医療にかかる費用に使えます。

 

実際に老人ホームへの入居をきっかけに売却された事例でも「老後資金に充てたい」という方は多いようです。

父が住んでいた戸建が不要になったので手放したい。」といった事例もありますので、ぜひご参考にしてください。

 

また、家を所有するだけでかかる固定資産税・都市計画税などの税金や、維持管理にかかるお金の負担がなくなるのも大きなメリットですね。

 

家は空き家になると劣化が進みやすい傾向がありますので、必要ないなら早めに売ったほうが、資産価値が減少する前に高価格で売れる可能性が期待できるでしょう。

 

空き家は定期的に管理の手を入れないと、老朽化が進んで美観を損なったり、損壊して事故の原因になったりするかもしれません。

 

自治体に「周囲に危険を及ぼす可能性がある」と判断された場合は「特定空き家」に指定されたり、「特定空き家」になるおそれのある「管理不全空き家」に指定されるケースもあります。

 

「管理不全空き家」に指定され、「特定空き家」と同じく勧告を受けるまで放置してしまうと、固定資産税が最大6倍になるといったペナルティもあるため、不要な家は早めに売却したほうが無難です。

 

空き家を所有・放置するリスクについては、下記のコラムにて詳しく解説していますので、ぜひあわせて参考にしてください。

 

空き家を放置するとどうなる?リスクや対処法を解説

特定空き家とは?指定されるとどうなる?指定されないための対策も

 

 

売却をおすすめしないケース

一方、次のような場合は、老人ホームへの入居のタイミングでの売却はおすすめしません。

 

  • 子どもや孫などが今後住む可能性がある
  • 老人ホームと自宅を行き来したい
  • 老人ホームが自分に合っているかわからない
  • 家に思い入れがある など

 

「もしかしたら自宅を利用するかもしれない」と悩んでいる場合や、「思い出があるから売りたくない」と反対意見がある場合は、無理に売却を進めることはやめましょう。

 

後ほどご紹介しますが、売却以外の活用方法や費用を捻出する方法もあります。

 

「売りたくない」という親の意思を尊重するなら、「不動産売却は相続前?相続後?メリット・デメリットや判断ポイントも」で解説しているように、相続後に売却する方法もあるでしょう。

 

家族全員で話し合い、納得した上で自宅をどうするのか決めることが大切です。

 

 

老人ホームへの入居をきっかけに自宅を売却する流れ

老人ホームへの入居をきっかけに自宅を売却する際、ご自身の名義の自宅であれば、一般的な流れと変わらず売却を進めて大丈夫です。

 

【一般的な売却の流れ】

  1. 不動産会社に査定依頼を行う
  2. 不動産会社と媒介(仲介)契約を結ぶ
  3. 広告や内覧などの販売活動を行う
  4. 買主と不動産売買契約を結ぶ
  5. 売却代金の決済、物件の引き渡しを行う

 

名義人である親から代わりに売却を頼まれた場合であれば、名義人本人に「委任状」を書いてもらい、代理人となる必要があります。

 

売買取引に当たって、買主に対し、「自分は名義人から売却手続きの代理を任された」と証明するために必要だからです。

 

ただし、委任状をもって代理人となれるのは、名義人に意思決定ができる場合に限ります。

 

認知症などで意思決定ができない状態にある場合は、「成年後見制度」を利用し、本人に代わって法律行為を行う成年後見人を家庭裁判所に選んでもらう必要があることにご注意ください。

 

成年後見人は、家庭裁判所が本人のサポートに最適な人を選ぶため、必ずしも家族や親族から選ばれるとは限りません。

名義人本人が家族に後見してもらいたいと思うなら、将来的に意思決定が難しくなることに備えて「任意後見制度」を利用し、後見人に指名しておくと良いでしょう。

 

委任状についてや、名義人以外が売却する方法は、「不動産売却を名義人以外が行うことは可能!売却方法や詳しく解説」で詳しく解説しています。

 

 

老人ホームの入居で自宅を売却した際にかかる税金は?

老人ホームの入居で自宅を売却した場合は、通常の売却と同様に、次のような税金がかかります。

 

【売却時にかかる税金】

  • 売買契約書を作成したとき:印紙税
  • 住宅ローンの完済で抵当権抹消登記手続きをするとき:登録免許税
  • 不動産会社に仲介手数料を払うとき:消費税
  • 売却で利益が出たとき:譲渡所得税

 

それぞれの詳しい内容については「家の売却でかかる税金とは?譲渡所得の求め方や節税方法も」で解説していますので、ぜひあわせてご覧ください。

 

老人ホームの入居で自宅を売る際に特筆すべき点として、譲渡所得税には、税金の負担を軽減する特例(特別控除など)の仕組みがあります。

一定の要件を満たし、確定申告することで利用できるものです。

 

注意点として、次の特例には「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」という要件が含まれます。

 

  • マイホームを売ったときの特例
  • マイホームを売ったときの軽減税率の特例
  • マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

 

老人ホーム入居後、3年の期間を過ぎてから売却した場合は特例が使えませんので、税負担を軽減するためにも、使わない自宅は早めの売却がおすすめです。

 

特例については「不動産売却で確定申告が必要な場合は?税計算・手続き・必要書類も紹介」で詳しく解説しています。

 

 

老人ホームの入居で自宅を売却する以外の選択肢はある?

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老人ホームの入居を検討中の場合、次のようにお考えの方もいらっしゃるかもしれません。

 

「自宅を売却する以外に空き家リスクを回避する方法はないか」

「自宅を手放さないで老後資金を用意する手立てはないか」

 

将来的に自宅を使う可能性があるなら、手元に残しておいたほうが安心ですが、自分では空き家を管理できない場合もあるでしょう。

その場合は、賃貸に出したり、空き家管理業者に頼んだりといった方法があります。

 

また、老後資金を用意するには、「リバースモーゲージ」を利用する手段もあります。

自宅を担保に生活資金として融資を受けることができ、契約者が亡くなったあとに、不動産が売却されるという借入制度です。

 

家に住み続けたいけど、資金も用立てたいという方は、検討してみてはいかがでしょうか。

 

 

老人ホーム入居後自宅を使う予定がなければ早めの売却がおすすめ

老人ホームに入居後、将来的に自宅を使う予定がなければ、なるべく早く売却を進めることをおすすめします。

 

売却すれば老後資金に充てられますし、固定資産税など税金や、維持管理費の支出もなくなります。

 

空き家にすると劣化しやすくなるので、資産価値が落ちる前に売却できれば、高く売れる期待も持てるでしょう。

また、売却にかかる各種税金も、老人ホーム入居後3年以内なら控除を受けられるケースが多いです。

 

ただし、使う予定があったり、手放したくない理由があったりするなら、無理に売却しないことが大切です。

 

賃貸に出したり、リバースモーゲージを利用する手立てもあるので、家族でよく話し合ってから決断してくださいね。

 

不動産売却に悩んだときは、ぜひ不動産会社にご相談ください。

千葉エリアの不動産売却のお悩みは、「イエステーション」がサポートいたします。

 

老人ホームに入居するなら自宅は売却すべき?売却の流れや売却以外の選択肢も

多古町店 前島 亮

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