不動産の親子間売買を解説！メリット・デメリットやポイントもご紹介
こんにちは。千葉・北総エリアの不動産会社「イエステーション」前島です。
不動産を親子の間で売買契約を交わすことを「親子間売買」といいます。
今後所有している住宅や自宅を家族に譲りたいと考えている方は、贈与税が発生しない親子間売買について知っておくと良いかもしれません。
今回は、親子間売買と一般的な不動産売買との違いについてや手続きの流れ、どのようなメリットとデメリットがあるのかをご紹介します。
不動産の親子間売買とは？一般的な不動産売買との違いも
不動産の親子間売買とは、現在所有してる不動産を親子の間で売買契約して売買代金の授受を行い、登記の名義を変更することです。
兄弟や親族の間で売買契約を交わす場合は「親族間売買」と呼ばれます。
買主と売主が親子ということから契約後のトラブルが少ないことが想定されるため、不動産会社の仲介が必要がないケースが多いです。
そのため一般的な不動産売買と比べると、契約を結んでから登記変更の手続きまでが短期間で済みます。
ただし、不動産の所有者が変わることで税金の支払い義務が発生するため、不動産売買契約書は作成が必要です。
不動産の親子間売買にはどんなメリット・デメリットがある？
親子の間で不動産の売買を行う際には、どのようなメリット・デメリットがあるのか確認してみましょう。
不動産の親子間売買のメリット
契約がスムーズで早い・コストが抑えられる
一般的な不動産を売買では、契約内容を売主と買主で話し合う必要があります。
しかし、親子間で売買取引をする場合には、詳しい契約条件についても話しやすく、鍵の引き渡し日も都合の良い日にしやすいです。
また、仲介業者に依頼せず行えるため短期間で売買でき、仲介手数料文のコストも抑えられます。
将来、不動産相続の手続きが不要
不動産の所有者が亡くなった場合に、相続する人が複数人いる状態だと話し合いや手続きが難しくなります。
また、不動産はお金とは違って簡単に分けることができないため、思わぬトラブルに発展する可能性があります。
将来、相続トラブルを回避するためにも不動産の所有者が元気なときに、不動産売買の手続きを済ませておくと安心です。
贈与よりも税金の面の負担が少ない
不動産を親から子へ贈与をした場合、受け取った人に贈与税が課せられます。
不動産売買をした場合は不動産取得税や譲渡所得税が発生しますが、贈与税と比べると金額が低く、税金面の負担が少ないというメリットがあります。
不動産の親子間売買のデメリット
みなし贈与と判断される可能性がある
親子間取引の場合、買主の負担を減らすために売却価格を低く設定したくなりますよね。
しかし、不動産の売却価格が相場よりも著しく低い価格にしてしまうと、その差額が「みなし贈与」の対象になる可能性があります。
税務署で生前贈与と判断されないために、適切な売買価格を設定することが重要です。
生前贈与については、下記のコラムでご紹介しています。
住宅ローンの審査が厳しくなる
親子間売買では、住宅ローンの審査が厳しくローンが組めないケースがあります。
身内である不動産売買を利用して金額を別の用途に使用する可能性や、別の借金の借り換えとして使用するケースがあるため、審査の判断基準が難しいのです。
住宅ローン審査を検討している方は、金融機関の住宅ローンで親子間売買も含まれているか事前に確認しておきましょう。
特例控除が適用されない
所有していている不動産を売却した場合に、3,000万円特別控除の特例や、10年以上住んでいた場合には10年超所有軽減税率の特例など、さまざまな控除を受けられます。
しかし、控除を受けるには「売手と買手が親子や夫婦など特別な関係でないこと」が適応条件なので、親子間売買では特別控除が適用されません。
特例控除を利用したい方は、不動産会社や専門の方に相談してみましょう。
参考：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
不動産の親子間売買の手続きの流れ
不動産を親子間で売買するときも、一般的な不動産売買と手続きと変わりはありません。
親子間売買に必要となる書類や手続きの流れは、以下の通りです。
①適切な売買価格を設定する
不動産を売買するときには、相場価格を確認し適切な金額で売買を行うこと重要です。
価格が相場よりも低すぎる場合、みなし贈与と判断されて贈与税がかかることがあります。
贈与と判断されるのを防ぐためには、事前に周辺の不動産価格を調べ、現在の相場を確認しておきましょう。
②登記簿謄本（登記事項証明書）の取得
親子間に限らず、不動産を売買では売買契約書と登記簿謄本の所有者が同一人物でないといけません。
そのため、現在の所有者を示す登記簿謄本（登記事項証明書）を取得する必要があります。
また、抵当権が記載されたままだと不動産売買が行えないため、登記簿謄本を取得するタイミングで、抵当権が設定されていないか確認しましょう。
抵当権の記載がある場合には、抵当権抹消の手続きが必要です。
③売買契約書作成と必要書類の準備
売買契約書の作成と並行して、必要書類の準備に取りかかりましょう。
売買契約の後に法務局への登記申請を行います。
登記を行うときに書類の不備がないように、事前に法務局へ必要な書類などを確認しておきましょう。
また、契約書の作成や書類の準備に手間をかけたくないという方は、司法書士へ依頼しておくと確実です。
【必要となる書類】
売主と買主に共通で必要なのは印鑑証明書（3ヶ月以内）・実印・身分証です。
さらに、売主側は権利証（登記済証または登記識別情報通知）と評価証明書、買主側には住民票なども必要です。
手続きに必要な書類は契約内容や不動産の状況によっても異なるため、事前に確認しておくことが大切です。
④契約と引き渡し・登記変更の手続き
基本的に買主から売主へ売買代金の授受を行う当日に、売買契約書への調印と名義変更を行います。
売買代金や書類の手続きが済んだら、不動産の所在地を管轄する法務局で名義変更と所有権移転登記を行いましょう。
提出した書類に不備がなければ、登記手続きは1ヶ月程で完了します。
売買契約書作成や登記申請手続きが難しい場合には、売却価格の検討するタイミングで専門家へ相談しながら進めるのがおすすめです。
不動産の親子間売買を成功させるポイント
親子間の売買の取引を上手く成功させるためのポイント押さえておきましょう。
親子間の取引でも必ず売買契約書作成する
不動産の売買では大きな金額が動くため、さまざまな税金が発生します。
手続きをしっかりと行なっていないと、後で手続きが大変です。
契約相手が親と子の場合、不動産の売買の手続きに必要な処理を曖昧な状態で進めてしまう可能性があります。
税金に関してだけでなく「みなし贈与」と判断されないためにも、親子間売買であっても契約書を作成し書面にしておくことがトラブルの回避にもなります。
兄弟や親戚など他の相続人と相談する
親子間売買を行う際には、ほかの相続人から承諾を得ておくと後でトラブルを避けることができます。
将来、他の相続人の方が不動産の売買を知らなかったとならないように、話し合いをしておと安心です。
分割で支払う場合には利息込みで計算する
先述したとおり、親子間売買では住宅ローンの審査が厳しいです。
ローンを組めない場合には、契約書に支払い方法を記載する必要がありますが、購入代金を分割で支払うこともできます。
ただし分割払いの場合だと、利息に注意が必要です。
売主側が利息が不要な場合でも、利息分がみなし贈与とされることがありますので、利息を計算して支払うようにしましょう。
住宅ローンを組めなかった場合、「リースバック」という選択方法もあります。
リースバックとは、現在住んでいる不動産をリースバック業者へ売却し、賃借契約を交わして現在の住まいに住み続けることができる仕組みです。
買主にリース料を支払う必要がありますが、1度自宅を売却し、まとまった現金を受け取ることができます。
条件によって自宅を再度購入することも可能です。
不動産会社を仲介するのもおすすめ
親子間売買では不動産の仲介はなくても良いものですが、スムーズに進めるためには不動産会社に仲介してもらうのもおすすめ。
税務署に「みなし贈与」と判断されないためには現在の不動産の相場を調べたり、売買契約書が必要です。
仲介手数料は発生しますが、所有している不動産の査定や難しい契約書の作成をお願いでき、知識を持っている方に相談やアドバイスを受けながら進めていけるのでおすすめです。
不動産仲介の仕組みについては、下記のコラムでも詳しくご紹介しておりますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。
不動産の親子間売買で損しないためには適切な価格設定が大切！
不動産の親子間売買とは、現在所有してる不動産を親子の間で売買契約を交わし、登記の名義を変更することです。
親子間売買にはメリットとデメリットがあります。
メリットは、親子間売買では契約から名義変更までの流れがスムーズに行えたり、将来不動産の相続問題などのトラブルを回避しやすいこと。
また、自宅を子供に譲ると贈与税の対象となりますが、適切な価格で行なった不動産の親子間売買は対象になりません。
デメリットは、適切な価格設定でないと「みなし贈与」と判断され、贈与税を支払わないといけない可能性があること、住宅ローン審査が厳しく融資を受けにくいことです。
親子間売買に必要な契約書類の作成、売却予定の不動産の相場価格の調査、不動産の名義変更などの手続きなどは、個人でする必要があります。
不動産売買の契約書は、不動産の知識のない人には作成が難しく、名義変更の手続きも必要な書類を揃えるのが大変です。
親子間売買をスムーズに行うためには、別途費用がかかりますが不動産会社や司法書士など専門家に依頼しサポートを受けるのをおすすめします。
千葉・北総エリアの不動産売却でお悩みの方は、お気軽にイエステーションへご相談ください！
