事故物件は売却可能？定義から告知義務、高く売るコツまで徹底解説

こんにちは。千葉エリアの不動産会社「イエステーション」前島です。

 

「売却したい物件があるけど、事故物件に該当するのかな」

「事故物件を売りたいけど、買い手がつくのだろうか」

このような不安や疑問をお持ちではないでしょうか。

 

確かに事故物件の売却は一般的な不動産と比べると難しい面がありますが、適切な方法で進めれば、問題なく売却することが可能です。

 

今回は事故物件とはどういうものなのかという基本的な解説から、具体的な売却方法、売却の相場、少しでも高く売るためのポイントまで詳しくご紹介します。

 

事故物件の売却でお悩みの方は、ぜひ参考にしてください！

 

 

事故物件とは？売却前に該当するかを確認

事故物件とは、他殺や自殺などの形で人が亡くなっている物件や、特殊清掃が必要になった物件のことを指します。

物件のこのような問題点は、物件自体に物理的な問題がなくても、買主が心理的に不安や嫌悪感を抱く可能性のある「心理的瑕疵」といいます。

 

事故物件に該当するケース

2021年（令和3年）に国土交通省が発表した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によると、主に以下のケースが事故物件に該当します。

• 他殺（殺人事件）があった
• 自殺があった
• 日常生活における不慮の事故とはいえない事故死があった
• 原因不明の死亡があった
• 特殊清掃が必要となる自然死や事故死があった

 

これらのケースでは、買主に対して事故物件であることを告知する「告知義務」が発生します。

 

事故物件に該当しないケース

一方、以下のケースは、一般的に事故物件には該当しません。

• 老衰や病気による自然死があった
• 日常生活における不慮の事故（転倒事故や誤嚥など）があった
• 自然死や事故死で特殊清掃が不要だった場合

 

国土交通省のガイドラインでは、上記のケースについては告知義務がないとされています。

ただし、買主から質問があった場合には正直に答えなければいけません。

 

事故物件の判断は客観的に行う

物件が事故物件に該当するかどうかを判断する際は、以下の点に注意しましょう。

• 上記の条件に照らし合わせて客観的に評価する
• 自己判断せず、不動産会社など第三者の意見を求める
• 事案発生からの経過時間や情報の不足に注意する

 

特に、事案が発生してから時間が経っていたり、前所有者から十分な情報を得ていなかったりする場合は、慎重な判断が必要です。

 

事故物件の判断は複雑な場合があるため、専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。

適切な判断と対応により、将来的なトラブルを防ぐことができるでしょう。

 

 

事故物件の告知方法や売却価格相場は？

先に触れた通り、事故物件を売却する際には、買主に対して「告知義務」があります。

ここでは、その告知方法と売却価格の相場について解説します。

 

購入希望者への告知方法

事故物件を売却する際には、事故や事件の情報を、購入希望者に正確に伝えなければいけません。

告知内容には、以下の情報を含める必要があります。

• 事故や事件の発生時期
• 発生場所（部屋のどの場所で起きたか）
• 事故や事件の内容（自殺、他殺、事故死など）
• 特殊清掃が行われた場合はその旨

 

口頭で伝えるだけでなく、重要事項説明書や売買契約書にも明記しておくことが重要です。

 

なぜなら、契約時に説明のなかった瑕疵については、買主は契約不適合責任に基づいて、補修請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除などを売主に求めることができるからです。

 

事故物件であることを隠して売却した場合、あとからその事実が発覚すると損害賠償や契約解除を求められる可能性があるため、事実を隠すことは避けてくださいね。

 

契約不適合責任については「売主が負う契約不適合責任とは？不動産取引前に確認しよう」の記事で詳しく解説していますので、あわせてご参照ください。

 

事故物件の売却価格相場

事故物件の価格への影響は、事例によって異なりますが、おおよその目安は以下の通りです。

 

• 特殊清掃が必要だった孤独死の場合：通常価格の10%～20%減
• 自殺があった場合：通常価格の10%～50%減
• 殺人事件があった場合：通常価格の30%～50%減

 

ただし、上記はあくまで一般的な相場であり、物件の所在地や築年数、設備の状態などの要素によっても変動します。

駅から近いなど立地条件が良い物件であれば、事故物件であっても価格下落が少なくなる可能性があります。

 

 

事故物件を売却するポイントも確認

事故物件を売却する際には、いくつかの重要なポイントを押さえることでスムーズに進めることができます。

 

ポイント①専門の清掃やリフォームを検討する

専門的な清掃（ハウスクリーニングなど）やリフォームを行うことで、買主に良い印象を与えることができます。

 

物件を清潔に保てるのはもちろん、壁紙の張り替えや床の修繕などを施すことで前入居者のイメージを一掃し、買主が「ここで新しい生活を始められる」とイメージしやすい環境を整えられるからです。

 

物件をきれいにしておくことで、買主の心理的な抵抗感を和らげ、物件に対する印象を大きく改善できる期待が持てます。

その結果、購入検討者が増え、売却価格の向上も期待できるでしょう。

 

ただし、リフォームには少なくない費用がかかります。

費用対効果が必ず見込めるわけではないため、不動産会社と相談し、リフォームの需要の有無を確かめてから実施することをおすすめします。

 

ポイント②更地にしてから売却する

状況によっては、建物を解体して更地にしてから売却することも有効です。

更地にすれば、事故物件のイメージを一掃し、新築希望者にも購入者の幅を広げられるからです。

 

更地にしても事故物件の告知義務は残りますが、特に建物の老朽化が進んでいる場合や、土地の価値が高いエリアでは、更地にすることで売却しやすくなるでしょう。

 

ただし、更地にすると固定資産税が上がる点や、解体費用がかかる点には注意が必要です。

 

解体費用や、解体に際してのチェック事項は、下記の記事で解説しています。

空き家の解体費用の目安は？解体のメリットや費用の抑え方もチェック

 

 

ポイント③地域情報に詳しく、販売実績の確かな不動産会社に依頼する

事故物件の売却では、地域情報に詳しく、販売実績の確かな不動産会社を選ぶことが重要です。

 

地域に精通した不動産会社は、その地域での適切な価格設定や、地域特性を生かした販売戦略を提案できるからです。

 

また、豊富な販売実績を持つ不動産会社は、幅広い購入者層とのネットワークを持っており、さまざまなニーズに対応できる可能性が高まります。

 

事故物件の売却と同時に次の住まいを探している場合は、売却と購入を同じ不動産会社に依頼することでより円滑に進められるでしょう。

 

詳しくは「住み替えは同じ不動産会社への依頼がおすすめ！メリットや注意点も」で解説していますので、あわせてご参照ください。

 

ポイント④適切なタイミングで売り出す

事故から間もない時期は、買主の心理的抵抗が強い傾向があります。

可能であれば、ある程度時間を置いてから売り出すことも検討しましょう。

 

時間の経過とともに事故のイメージが薄れ、より高い価格での売却が期待できる場合があるからです。

 

ただし、物件の管理費や固定資産税などのコストも考慮して、最適な売り出しタイミングを判断することが大切です。

 

ポイント5｜必要に応じて買取も検討する

通常の仲介では売却が難しい場合や、早期に売却したい場合は、不動産会社による買取を検討することもおすすめです。

 

不動産会社が不動産を直接購入するため、買主を探す必要がなく、早ければ1カ月程度で売却が完了します。

ただし、買取価格は仲介による売却よりも安くなる傾向があるため、価格か早さかのどちらを選ぶか、優先順位によって判断すると良いでしょう。

 

 

事故物件も適切に対応すれば売却できる

事故物件とは、殺人や自殺、孤独死などの形で人が亡くなっている物件のことです。

心理的瑕疵を持つ物件の一種で、一般の物件と比べて売却相場が10%〜50%程度安くなる可能性があります。

 

事故物件の売却は難しいと思われがちですが、適切な方法で進めれば問題なく売却することが可能です。

 

重要なのは、事故物件であることを隠さず正直に告知し、買主の心理的不安を軽減するための対策を講じることです。

 

売れやすくするポイントとしては、専門の清掃やリフォームの実施、適切なタイミングでの売り出し、更地にしての売却検討などがあります。

 

また、地域情報に詳しく実績のある不動産会社に依頼することも効果的です。

 

売却が難しい場合は、不動産買取業者への売却も検討してみると良いでしょう。

早期売却や確実な売却を希望する場合には、特に有効な選択肢となる可能性があります。

 

事故物件の売却に悩んだときは、ぜひ不動産会社にご相談ください。

千葉エリアの不動産売却のお悩みは、「イエステーション」がサポートいたします。