私道負担とは？土地売却をするときに気をつけたいポイントも解説

こんにちは。千葉エリアの不動産会社「イエステーション」前島です。

 

「私道負担のある土地を持っているけど、売却する際に何か注意することはあるの？」

「私道負担って何？私が所有する土地にもあるのかな？」

「私道負担があると土地の価値は下がるの？」

そんな疑問をお持ちではありませんか？

 

私道負担がある土地は、通常の土地と比べて売却時に特有の注意点があります。

 

今回は、私道負担の基本的な意味から、私道負担のある土地を売却する際のポイントまで、わかりやすく解説しますので、土地売却をお考えの方はぜひ参考にしてくださいね！

 

 

私道と公道の違いとは？

私道とは、道路のうち公道でない道を指します。

 

私道負担について説明する前に、まずは私道とはどんな道なのか、公道との違いを確認しておきましょう。

 

私道と公道では「管理者」が異なる

道路には大きく分けて「公道」と「私道」の2種類があり、管理者が誰なのかによって区別されています。

 

私道は個人や団体が所有・管理する道路のことです。

 

一方、公道は国や地方公共団体が管理する道路を指します。
道路の所有者が個人でも、管理者が公共機関であれば公道として扱われます。

 

私道は所有者の意向によって通行が制限される場合がある

もう一つ大きな違いとして、公道は誰でも自由に通行できますが、私道は私有地であるため、原則として、所有者の許可なく他人が通行することはできないという点が挙げられます。

 

通行の条件や利用方法については基本的に、私道の所有者が一定の決定権を持っているということを押さえておきましょう。

 

 

私道負担とは？どんなケースがある？

私道負担とは、所有する土地の一部に私道が含まれている状態を意味します。

 

登記上は自分の土地でありながら、実際には道路用途として提供している部分があり、土地の利用に制約がかかっているという状態です。

 

私道負担がある土地には「売れにくい」側面がある

私道負担がある土地は、下記のポイントから、通常の土地に比べて売れにくい側面があるといえます。

 

• 実際に利用できる敷地面積が減る
• 私道の維持管理に関する責任と費用を負担する必要がある
• 共有者とのトラブルリスクがある

 

まず、私道部分は建築基準法上「道路」とみなされるため、通常の土地のように、建物を建てるなど自由に利用することはできません。

 

そして、私道を維持するための、私道の舗装や修繕、水道管などのインフラ整備費用は所有者または共有者で負担する必要があります。

 

共有者間で管理費用や修繕工事の同意を巡ってトラブルになったり、通行権や使用方法についての争いを生んだりするのではないか、と心配する買主もいるでしょう。

 

とはいえ、私道負担のある土地はこのような側面により価格が下がることが多いため、「とにかく安く土地を購入したい」という買い手には需要があります。

 

また、私道は一般的に交通量が少なく、住民以外の利用者が少ないので、静かで安全な環境を確保したいという購入者にもアピールしやすいでしょう。

 

私道負担がある土地には2つのケースがある

私道負担のケースには、主に次の2つあります。

 

• 隣接する道路が全て私道のケース
• 接道義務を満たすため道路の一部が私道のケース

 

1つ目は、所有する土地の周りの道路が全て私道である場合です。

 

イメージとしては、「住宅開発で分譲された土地」を思い浮かべるとわかりやすいでしょう。

中央に通る道路（私道）を住人全員で共有するといった形です。

 

また、公道に直接接していない土地に建物を建てる場合なども、その土地と公道をつなぐための通路として私道が設けられることがあります。

 

2つ目は、建築基準法に定められた「接道義務」を満たすために、自分の土地の一部を道路として提供するケースです。

 

建築基準法では、建物を建てるにはその敷地が幅4m以上の道路に2m以上接していることが必要と定められています。

 

もし敷地前面の道路が幅4m未満だと、道路の中心線から2mの位置まで下がって（セットバック）、その間の土地を道路として提供しなければなりません。

 

例えば、前面道路の幅が3mしかない場合、道路の中心から2mまで、建物を建てる位置を下げる必要があるのです。

 

 

私道負担ありの土地を売却する際に知っておくべきポイント

私道負担のある土地を売却する場合、お伝えしたように買い手が付きにくく、売却まで長引く可能性があるため、売却をスムーズに進めるには、いくつか押さえておくべきポイントがあります。

 

「多くの買い手は下記のような不安や疑問を抱えている」と想定し、私道負担に関わる情報を正確に伝え、できるだけの安心材料を提供することが大切です。

 

【買い手に想定される不安や疑問の例】

• 私道部分にも固定資産税はかかるのか？
• 私道の権利関係がややこしいのでは？
• 管理や修繕のコストはどうなっているのだろう？
• 私道の共有者とトラブルになるのでは？

 

このような不安や疑問に対し、売主として知っておくべきポイントをまとめましたので、買主への説明の際、ぜひご活用ください。

 

ポイント①固定資産税は私道部分にも原則課税される

私道部分も登記簿上は所有地に含まれるため、原則として固定資産税や都市計画税が課税されます。

 

ただし、不特定多数の人が通行に利用している（無償で利用可能である）私道の場合、一定の条件を満たすことで、「公共用の道路」として認められ、非課税となる場合も。

 

認定基準は市区町村によって異なりますので、詳細は所在地の市区町村に確認してみてくださいね。

 

ポイント②私道の権利関係を明確にする

私道負担のある土地を売却する際には、私道の権利関係を明確にしておくことが重要です。

 

なぜなら、権利関係が不明確だと、売却時のトラブルや紛争のリスクが高まり、取引の円滑な進行や適正な価格での売却が困難になりやすいからです。

 

特に複数の所有者で共有している私道の場合、誰がどの部分を所有しているのか、持分を確認し、情報を整理、まとめておくと資料として提供しやすいでしょう。

 

私道に関する権利関係は、法務局で登記事項証明書や公図を取得することで確認できますよ。

 

 

ポイント③私道の管理・修繕費用を把握する

私道の管理や修繕にかかる費用についても、あらかじめ把握し、買主へ伝えられるようにしておくことが大切です。

 

購入後にかかる費用の詳細がわからなければ、購入の選択肢には加えられません。

適切な情報を買主に伝えることで、懸念事項を一つ減らし、安心して検討してもらえるようになります。

 

特に共有私道の場合、舗装の補修やライフラインの整備など、どのような費用が発生し、どのように負担するのかを明確にしておきましょう。

 

費用負担のルールが明確でない場合は、売却前にほかの共有者と話し合い、ルールを決めておくことをおすすめします。

 

ポイント④近隣住民との関係を良好に保つ必要がある

私道負担のある土地を売却する際には、近隣住民との良好な関係を保つことも重要なポイントです。

 

私道の共有者との間でトラブルが起きていると、買主が購入をためらう原因になるからです。

 

特に私道の利用に関して、お互いの認識の違いがトラブルにつながることがありますので、日頃から適切なコミュニケーションを心がけましょう。

 

可能であれば、近隣住民の情報も買主に伝えられると「うまくやり取りできるだろうか？」という買主の不安を軽減できるはずです。

 

なお、土地を売却する際には、さまざまな税金が発生します。

具体的にどのような税金がかかり、どのようなタイミングで支払う必要があるのか、節税方法も含めて知っておくことで、予想外の出費を防ぐことができます。

 

詳しくは「土地の売却でかかる税金を解説！支払いスケジュールと節税方法も 」もご覧くださいね。

 

 

私道負担とは何か理解し、対策することが売却成功のカギに

私道負担とは、所有している土地の一部が私道として使用されている状態のこと。

 

「隣接する道路が全て私道のケース」と「接道義務を満たすため道路の一部が私道のケース」の2つのパターンがあります。

 

私道負担のある土地を売却する際には、私道部分の固定資産税の扱い、権利関係の明確化、管理・修繕費用の情報提供、近隣住民との良好な関係維持など、ポイントを押さえて買い手に説明できるようにしておきましょう。

 

これらの点をしっかりと把握し、適切に対応することで、私道負担のある土地でもスムーズな売却につながります。

 

私道負担のある土地の売却に悩んだときは、ぜひ不動産会社にご相談くださいね！

 

千葉エリアの不動産売却のお悩みは、「イエステーション」がサポートいたします。