不動産売却のコツ

未登記建物の売買は可能?手続きの方法や注意点も解説

こんにちは。千葉エリアの不動産会社「イエステーション」前島です。

 

所有不動産の売却を検討中の方には、「未登記建物でも売買できるのだろうか」と不安に感じている方もいるかもしれません。

 

売却できるとしてどのように売れば良いのか、その方法や注意点を知りたい方もいるでしょう。

 

そこで今回は、未登記建物の売却方法について解説します。

手続きの方法や注意点もご紹介しますので、ぜひあわせて参考にしてください。

不動産登記権利情報

 

 

未登記建物とは?売買は可能?

未登記建物とは、「どんな建物か」「所有権は誰にあるのか」という情報が登記簿に記録されていない建物のことです。

 

建物の所在地や構造などの物件情報は「表題登記」、最初の所有者情報は「所有権保存登記」という登記が必要になります。

 

最近の建物ではほとんど見かけませんが、古い建物の場合は未登記状態のものも存在します。

昔は現金一括で建物を建てる施主も比較的多く、融資を受ける過程がないため、未登記状態でも見逃されていたケースが多いことも一つです。

 

あるいは、施主や施工会社が登記が必要だと知らず、登記手続きが行われていないパターンもあるでしょう。

 

また、建物全体が登記されていない場合とは別に、以下のような未登記のケースもあります。

  • 増築・減築した際の変更箇所が登記されていない場合
  • 相続後に被相続人から相続人へと所有者が変更されていない場合

 

建物の面積が変わったのに「変更登記」をしていない、相続したのに「相続登記」を行なっていないパターンですね。

 

未登記建物は売却は法律的に禁止はされていませんので、売買自体は可能です。

 

ただし未登記建物の売買には、登記の手間がかかるなど、買主側に大きなデメリットがあります。

そのため、買い手が付きにくく、売却は難しくなるでしょう。

 

未登記であること以外の家が売れづらい理由について知りたい方は、「家が売れない!売れない理由や対策、注意点をご紹介」にて解説していますので、あわせて参考にしてくださいね。

 

 

未登記建物を売買する方法

未登記建物を売買するには、次の方法があります。

 

  • 登記してから売却する
  • 建物を解体・更地にしてから売却する
  • 未登記のまま売却する

 

1つずつ解説します。

 

登記してから売却する

登記してから売却すれば、買主へ所有権の変更(所有権移転登記)ができますので、通常の売買と変わりません。

 

ただし、登記するには必要書類の作成や収集、法務局への申請手続きが必要です。

主な必要書類は下記のとおりとなります。

 

【表題登記の必要書類】

  • 登記申請書
  • 建物図面
  • 各階平面図
  • 所有権証明情報(建築確認済証、検査済証、工事完了引渡証明書など)
  • 申請者の住民票
  • 委任状(土地家屋調査士に依頼する場合)

 

【所有権保存登記の必要書類】

  • 登記申請書
  • 申請者の住民票のコピー(マイナンバーが記載されていないもの)
  • 委任状(司法書士に依頼する場合)

 

建物図面の作成など、専門的な知識が必要になる場面もあるため、売主が自分で手続きするにはなかなか難しい面があります。

 

時間や手間をかけたくない方は、表題登記は土地家屋調査士、所有権保存登記は司法書士に相談すると良いでしょう。

 

基本的な費用としては、所有権保存登記の登録免許税として「建物の不動産評価額×0.4%」がかかります。

専門家に依頼した場合の報酬は、表題登記には8〜15万円ほど、所有権保存登記には2〜3万円ほどが目安です。

 

登記費用や手続きの手間はかかりますが、買主側への未登記のリスクが解消されるメリットは大きいです。

スムーズに売れやすくなりますし、物件の立地などの条件が良ければ、高く売れる可能性も期待できます。

 

建物を解体・更地にしてから売却する

未登記のリスクをなくすには、建物を解体し、更地にしてから売却する方法もあります。

未登記の問題は建物部分にあるからです。

 

売却までの手続きとしては、建物を解体し、「家屋滅失届」を自治体の役所に提出する流れとなります。

 

ただし建物の解体には費用がかかります。

木造住宅の場合は1坪あたり3〜5万円ほどが目安ですので、30坪の住宅なら約90〜150万円が必要となるでしょう。

また、費用に投じたお金が必ず売却利益として回収できる保証もありません。

 

さらに、更地にしてしまうと「住宅用地の特例」が適用されないため、建物がある土地よりも最大6倍の固定資産税が課せられる可能性があります。

更地にしてもなかなか売れない場合は、その間、高い固定資産税を納め続けなければならないというリスクもあるのです。

 

建物の利用価値はないのか、よく検討してから着手することをおすすめします。

 

未登記のまま売却する

買主が未登記建物であることを納得・合意した場合は、現状のまま売却が可能です。

 

未登記のまま売却するなら、売買契約時の重要事項説明書に次の2点を記載しましょう。

  • 建物が未登記であること
  • 期日までに「固定資産税納税義務者変更届」の提出を行うこと

 

1つ目の記載があれば、買主が未登記建物を購入する旨に合意したことを証明できます。

 

2つ目の記載は、固定資産税の納税義務者を、売主から買主へ変更するためです。

いつまでに変更するという期日を決めておけば、「翌年からも売主に固定資産税が課税される」といった事態を防げます。

 

 

未登記建物を売買する際の注意点

未登記建物を売買する際は、未登記のままだと売れづらい点に注意して、売却方法を検討することが重要です。

 

未登記建物には次のようなデメリットがあるからです。

  • 担保にして融資を受けられない
  • 第三者に所有権を奪われる恐れがある

 

まず、購入に住宅ローンを使えない点から、購入希望者の数が減るでしょう。

物件を担保にする(抵当権を設定する)には、前提として誰の建物かという所有権が設定されている必要がありますが、未登記建物は所有権すら未設定だからです。

 

そして、「登記がない=誰のものか公示されていない」ということになるため、第三者に先に登記されてしまうと、所有権を奪われる恐れがあります。

 

最初の所有権を登記する「所有権保存登記」を申請できるのは、原則として表題部所有者(建物を建てた人)やその一般承継人(相続人など)です(不動産登記法第74条1項)。

売主の協力がないと買主が所有権保存登記を進めるのは難しくなることもあわせて、未登記建物を購入するリスクは高いといえるでしょう。

 

リスクのある物件をわざわざ希望する買い手は少ないため、先に登記を済ませておくなど、買い手のリスクを解消してから売却することをおすすめします。

 

 

未登記建物の売買は登記してからおすすめ

未登記建物とは、表題登記や所有権保存登記がされておらず、登記簿上に「どんな建物か」「誰に所有権があるのか」が記録されていない建物のことです。

 

未登記状態でも、買主の合意があれば売却自体は可能ですが、住宅ローンの融資が受けられなかったり、第三者に所有権を奪われるリスクがあったりします。

デメリットやリスク回避のため、買い手が付きづらく、売却が難しくなるのが一般的です。

 

そのため、未登記建物を売却するなら、手間や費用はかかりますが、登記をしてからがおすすめです。

 

更地にしても問題解決につながりますが、解体費用がかかったり、空き家が長くなると高い固定資産税がかかるため、建物の利用価値がないかよく検討しましょう。

 

不動産売却に悩んだときは、ぜひ不動産会社にご相談ください。

千葉エリアの不動産売却のお悩みは、「イエステーション」がサポートいたします。

 

未登記建物の売買は可能?手続きの方法や注意点も解説

多古町店 前島 亮

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