不動産仲介の仕組みとは？役割や流れ、仲介手数料も解説！
こんにちは。千葉・北総エリアの不動産会社「イエステーション」前島です。
不動産の売買では、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的。
では、この「不動産仲介」とは、具体的にはどんな仕組みや流れになっているかご存じでしょうか？
今回のコラムでは知っているようで知らない、不動産仲介の仕組みについて解説します。
不動産仲介の持つ役割や売買時の流れ、仲介手数料の仕組みについてもお伝えしますね。
不動産仲介とは？ 役割や目的を知ろう
不動産仲介とは、不動産を売りたい人と買いたい人をつなぎ、不動産売買の取引をスムーズに進めるサポートをする業務です。
もちろん、不動産仲介を利用せずに、売主と買主だけで不動産売買を進めることも可能です。
※個人間での不動産売買については「不動産の個人売買は可能！ただしメリット・リスクを知って検討を」でも解説していますので、あわせてご参考ください。
しかし、不動産の売買は動く金額も高額ですし、登記や税金など専門的な知識も必要となる取引。
一般の方が自分だけで必要書類をすべてそろえ、手続きを抜けもれなく完璧に進めるのはなかなか難しいものです。
不動産の相場を理解していなければ、「相場以上に高い金額で買ってしまった」「とても安い金額で売ってしまった」なんてこともあるかもしれません。
不動産仲介を行う不動産会社には、「宅地建物取引士」という不動産取引に関する専門家を一定数以上配置することが義務付けられています。
そのため、不動産仲介を利用すれば専門知識や手続きを必要とする不動産売買取引を、スムーズに完了させることができるのです。
不動産仲介の具体的な活動として、売却の仲介では物件情報を不動産流通標準情報システム（レインズ）に登録したり、インターネット・情報誌・チラシなどに掲載したりして広告し、購入希望者を探します。
購入の仲介では、買主の希望条件に合った物件を探して紹介します。
検討時には条件交渉、契約時には契約書や重要事項説明書の作成、登記や税金の手続きを依頼する法律の専門家の紹介なども行います。
※レインズとは
国土交通大臣が指定した不動産流通標準情報システムです。
レインズは全国の不動産会社が閲覧でき、レインズに登録することで物件情報を全国に知らせることができます。
購入物件を探している場合も、レインズによって全国の物件情報を知ることができるのです。
不動産仲介の仕組みと基本の流れをチェック
不動産を売る場合、買う場合どちらも不動産仲介を利用することができ、売主・買主はそれぞれ、不動産会社と「媒介契約」を結んで不動産売買活動を開始します。
媒介契約の種類と不動産仲介の基本の流れをご紹介します。
媒介契約の種類
媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、複数の不動産会社と同時契約できるかどうかや状況報告義務などが異なります。
一般媒介契約
同時に複数の不動産会社へ売却を依頼できる契約です。
人気のある物件なら、同時に複数の不動産会社へ依頼すると競争原理で有利に働く可能性があります。
しかし、実際に契約に至った不動産会社しか仲介手数料を得られないため、売却活動に力を入れてもらえない可能性もあります。
自分で買主を探して不動産会社を通さないで売却した場合は、仲介手数料はかかりません。
契約期間の定めはありませんが、3カ月ごとの契約とするのが一般的です。
物件情報をレインズに登録する義務はなく、販売状況を売主に報告する義務もありません。
専任媒介契約
同時に複数の不動産会社へ依頼することはできず、1社にのみ仲介を依頼する契約です。
自分で買主を探してきて、仲介を通さずに売却することも可能です。
契約期間は最長3カ月で、契約から1週間以内にレインズへ物件情報を登録することが定められています。
また、物件の販売状況を2週間に1度、売主へ報告する義務もあります。
専属専任媒介契約
1社にのみ仲介を依頼する契約で、自分で買主を探してきた場合も必ず仲介を通して契約し、仲介手数料を支払うことが定められています。
不動産会社は物件を売却できれば必ず仲介手数料を得られるので、売却活動を積極的に行ってくれる可能性も高いでしょう。
また、媒介契約から5日以内にレインズへ登録、週に1度以上の状況報告が義務付けており、販売状況をこまめに知ることができます。
契約期間は最長3カ月となっています。
不動産仲介の流れ
不動産売却のケースを例に、不動産仲介の流れをご紹介します。
【1】不動産査定を行う
まずは物件価格の査定を行うところからスタート。
当社では売却の相談や査定は無料で行なっています。
【2】媒介契約を結ぶ
査定価格に納得できたら、売主は不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約の種類は、先ほどご紹介した「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類です。
【3】売却活動を行う
売出価格を決め、売却活動をスタートします。
不動産会社は、物件情報をレインズに登録したり、インターネットサイトや物件情報誌などに掲載したり、顧客へ物件情報を紹介したりもします。
購入希望者の内覧対応や、希望条件の交渉なども仲介業者の役割です。
【4】不動産売買契約の締結、決済、引き渡し
不動産会社が、不動産売買契約書や重要事項説明書を作成し、契約締結をサポートします。
不動産売買契約につながってはじめて、不動産会社は仲介手数料を得ることができます。
不動産仲介の仲介手数料の仕組みも知っておこう
不動産売買の仲介は、売主側と買主側にそれぞれ仲介業者が入ります。
売主側と買主側の仲介を1つの不動産会社が行うことも可能（両手取引）で、その場合は売主と買主の両方へ仲介手数料を請求でき、最大2倍の仲介手数料を得ることができます。
仲介手数料の金額は宅地建物取引業法（宅建業法）で、請求上限が以下のように定められています。
- 【物件価格200万円以下】物件価格の5%
- 【物件価格200万円超～400万円以下】 物件価格の4%＋2万円
- 【物件価格400万円超】物件価格の3%＋6万
※別途消費税がかかります
宅建業法で定められているのは「上限」ですが、上限額での請求が一般的です。
売却活動に必要な費用は仲介手数料に含まれているため、仲介手数料以外の費用を支払う必要はありません。
ただし、通常の売却活動では行わない特別な広告を売主の希望で行った場合などは、その実費が請求される可能性があります。
仲介手数料を支払うタイミングは主に以下の3パターンがあります。
- 売買契約時に支払う
- 決済時に支払う
- 売買契約時に50％、決済時に残りの50％を支払う
仲介手数料は成功報酬のため、媒介契約を結んで売却活動をしていても、売買契約に至らなかった場合は支払う必要はありません。
不動産仲介の仕組みを知ろう。不動産売買では仲介の利用がおすすめ
不動産仲介とは、不動産を売りたい人と買いたい人をつないで、不動産売買をサポートする業務です。
不動産売買は高額で、法律の専門知識や慣れない手続きを必要とする取引です。
トラブルなく進めるためにも、宅地建物取引士という専門家を配置している不動産会社に仲介を依頼することをおすすめします。
不動産会社へ仲介をお願いするための媒介契約は3種類あり、種類によって複数の業者と同時契約できるかどうかや状況報告義務などが異なります。
仲介手数料は成功報酬のため、媒介契約を結んでも売買契約締結に至らなければ仲介手数料は発生しません。
千葉・北総エリアの不動産売却でお悩みの方は、お気軽にイエステーションへご相談ください！
いすみ店 前島 亮
売却は一生に何度もあるものではございません。
より安心していただけるよう、分かりやすい資料とわかりやすい説明を心がけております。
地元になくてはならない不動産屋としてクオリティの高いサービスをご提供してまいります。
