親が認知症で不動産売却は可能？選択肢をわかりやすく解説！

こんにちは。千葉エリアの不動産会社「イエステーション」前島です。

 

「認知症になった親が所有する不動産を売却したい」

「親が認知症でも、不動産売却はできるのだろうか？」

 

そんなお悩みをお持ちではありませんか？

 

結論から先にお伝えしますと、売却自体は可能ですが、認知症の進行具合によって売却に必要な手続きが異なります。

 

今回のコラムでは、認知症になった親が所有する不動産を売却する方法について解説します。

注意点や、活用できる制度もあわせてご紹介しますので、ぜひ参考にしてくださいね！

 

 

親が認知症になったら家は売れない？売却が可能になる方法

基本的に意思能力のない人が結んだ契約は無効となるため、不動産を所持する本人が認知症と認められると売却はできません。

 

一般的に「名前や生年月日、住所を言えない」「所持している不動産を売却する意味を理解していない」場合は、売却不可能と判断されます。

 

冒頭でお伝えしたように、親が認知症になった場合に代わりに不動産を売却する方法はありますが、不動産の名義（所有権）はあくまで「親」です。

 

親の認知症が軽度であり、親自身が「売却したい・したくない」を判断できる状態であれば、売却行為を委任してもらうだけで、子どもが親に代わって売却を行えます。

 

しかし、親が明確に「この不動産を売却したい」「代わりに売却を任せたい」と意思を示せなければ、子どもが代理人として売却を行うことはできません。

 

また、売却を進める途中で症状が重くなり、売却の意思を示すことが難しくなった場合にも、委任状をもっての売却は不可能です。

そのため、このような場合は「成年後見制度」を利用することで売却を可能にすることができます。

 

認知症が重い場合は「成年後見制度」を利用して売却可能に

成年後見制度とは、判断能力が低下した人の財産管理や法律行為を支援するための制度です。

 

認知症や知的障害、精神障害などで判断能力が不十分な人に対し、家庭裁判所が成年後見人を選任し、その後見人が本人に代わって法律行為を行います。

 

成年後見制度には以下の2種類があります。

• 法定後見制度　→　法定後見人を裁判所に選定してもらう
• 任意後見制度　→　被後見人が自ら後見人を選ぶ

 

親が認知症になり判断能力を失った場合に利用できるのは、「法定後見制度」に限ります。

 

認知症などで判断能力を失ってしまうと、自分で後見人を選び、後見人契約を結ぶことができないためです。

 

法定後見人を選ぶ主なメリットとしては、次の4つが挙げられます。

• 親が存命のうちに不動産売却や財産管理を進められる
• 親の利益を最優先に考え、資産の適正な運用や管理を行える
• 親の生活費や介護費用を確保するために、必要な資産処分ができる
• 親が不利益な契約を結んでも、契約無効として解除できる

 

ただし、法定後見人には必ずしも家族が選ばれるとは限りません。

場合によっては第三者（弁護士や司法書士など）が選ばれることもあります。

また、法定後見人に選ばれると株式会社の役員に慣れないことにも注意しましょう。

 

なお、「任意後見制度」は、親が判断能力を持っているうちに、自ら後見人を選んで契約を結んでおく制度です。

 

認知症になる前にリスクに備えておくなら、この制度を活用しておくことで、信頼できる家族や親族、第三者に財産管理を任せることができます。

 

 

法定後見制度を利用して売却する際の費用や注意点も解説

親が認知症になり判断能力を失った場合には、法定後見制度を利用することで売却が可能になります。

 

法定後見制度を利用する際にかかる費用と、注意点についても確認しておきましょう。

 

法定後見制度にかかる費用の目安

法定後見制度を利用する際には、「家庭裁判所への申立て時にかかる費用」と「法定後見人に支払う報酬」の2つの費用がかかります。

 

それぞれの目安金額は、次の通りです。

 

＜家庭裁判所への申立て時に必要な費用＞

※2025年1月時点の情報です

• 申立手数料：800円
• 登記手数料：2,600円
• 連絡用の郵便切手：数千円程度（裁判所ごとに異なる）
• 鑑定料：おおむね10万円以下（本人の判断能力の確認のために必要な場合）
• 申立てに必要な書類の取得にかかる費用：各数百円程度

 

＜後見人に支払う報酬＞

報酬額の目安：2～6万円程度（月額）

 

報酬は、管理する財産の額や、管理事務の複雑さなどによって異なります。

 

法定後見制度を利用して売却する際の注意点

主な注意点には下記の3つが挙げられます。

 

注意点①後見人の選任に時間がかかる

申立てから審判まで通常2〜3カ月程度はかかるため、時間的余裕を持つことが重要です。

資金が必要なタイミングが決まっているなら、早めに申立て手続きを行いましょう。

 

注意点②居住用不動産の売却には裁判所の許可が必要となる

親が居住していた不動産や将来居住予定の不動産を売却する際は、裁判所に「居住用不動産処分の許可の申立て」を行う必要があります。

 

詳しくは、裁判所の「居住用不動産処分の許可の申立てについて」をご参照ください。

 

注意点③不動産売却には正当な理由が求められる

売却が本人の財産保護や生活環境に不利な影響を与えると考えられた場合、家庭裁判所が売却を認めないことも。

売却理由を明確にし、「その売却がどのように本人の利益につながるか」を説明できることが非常に重要です。

 

 

親の認知症が軽度なうちに家族信託も検討！

親の認知症が軽度で意思疎通ができる場合は、「家族信託」の利用も検討してみましょう。

 

家族信託とは、親の財産の管理や運用を信頼できる人や法人に託す仕組みです。

 

家族信託ができる認知症の判定基準

家族信託を利用するためには、親（委託者）が契約内容を理解し、正常な判断能力を持っている必要があります。

 

認知症が軽度であっても、契約時に求められる理解力や判断力が必要です。

 

判断能力があるかどうかは、公証人の判断によりますが、目安として下記のような基準があります。

• 名前や生年月日、住所を言える
• 何を信託し、誰に任せるかといった契約内容を理解できている
• 契約書に自分で署名できる（身体的な問題で難しい場合は除外）

 

家族信託を行うメリット

家族信託には下記のようなメリットがあります。

• 財産管理や運用を任せる人を、財産の所有者（親）自身が選べる
• 裁判所の監督を受けずに、柔軟に財産管理・運用が行いやすい

 

そのため、下記のようなケースでは、特に家族信託がおすすめです。

• どのように運用するか契約で自由に決めたい
• 特定の目的に沿った財産管理をしたい

 

例えば、親が自分の不動産を子どもに預けて、親自身を利益の受け取り手（受益者）に設定することで、収益物件の家賃や、売却代金を取得できます。

将来の介護施設への入居費用や、生活費・医療費にも利用できるでしょう。

 

家族信託は財産管理に特化しており、意思能力がある間に自分で設計できるため、将来のために事前に準備を整えたい方にぴったりといえます。

 

任意後見制度と比較しながら検討を

また、認知症が軽度で判断能力がある場合は、お伝えした「任意後見制度」も選択肢の一つです。

 

任意後見制度は、財産の管理だけでなく、医療や介護サービスの契約・手続きなどもサポートしてほしい方に向いています。

 

下記のポイントを押さえ、目的やニーズに合った制度を選ぶことが大切です。

• 家族信託は、財産運用や管理の自由度が高い
• 任意後見制度は、より幅広いサポートが可能である

 

家族信託について詳しくは「不動産を家族信託する流れやメリットを解説！売却方法と注意点も」で解説していますので、ぜひあわせて参考にしてみてください。

 

 

親が認知症の場合、判断能力に応じた不動産売却方法を

認知症の親の不動産を売却したい場合、その方法は現在の判断能力に応じて異なります。

 

判断能力がある場合は委任状を使って代理人が手続きを進められますが、判断能力を失っている場合は「成年後見制度」を利用し、家庭裁判所に法定後見人の選任を申立てましょう。

法定後見人が、親に代わって売却を行えます。

 

軽度の認知症の場合は、親が意思決定できるうちに「家族信託」や「任意後見制度」の利用を検討することをおすすめします。

 

家族信託は、財産をより柔軟に運用・管理しやすいですし、任意後見制度はより幅広いサポートが可能ですので、目的やニーズに合った制度を選びましょう。

 

不動産の売却に悩んだときは、ぜひ不動産会社にご相談ください！

千葉エリアの不動産売却のお悩みは、「イエステーション」がサポートいたします。