媒介契約を結ばないのはあり？口頭で行うリスクも解説
こんにちは。千葉エリアの不動産会社「イエステーション」前島です。
「不動産売却時、媒介契約を結ばないことは可能なのだろうか」
「口頭でも契約成立するの？」
そんな疑問をお持ちではありませんか。
結論から言いますと、媒介契約を結ばずに不動産売却は可能ですし、媒介契約を成立させるための媒介契約書（書面）がなくても、口頭で成り立ちます。
ただし、媒介契約を結ばないことへのリスクもあるため、知っておくとトラブルを避けやすいでしょう。
今回のコラムでは、媒介契約の仕組みに焦点を当てて解説していきます。
媒介契約の基本や契約の際の注意点もあわせてご紹介しますので、ぜひ参考にしてくださいね！
まずは媒介契約の基本からチェック！
不動産売却における媒介契約とは、売主が不動産会社に「売買契約の成立に尽力してくれれば、報酬を払います」と、購入希望者との仲介を依頼する契約です。
媒介契約の種類と特徴
媒介契約には以下の3つの種類があり、契約可能な不動産会社の数や、売主が買主と直接取引する「自己発見取引」が可能かどうかといった違いがあります。
- 専属専任媒介契約：1社とのみ、自己発見取引が不可
- 専任媒介契約：1社とのみ、自己発見取引が可能
- 一般媒介契約：複数社との契約および、自己発見取引が可能
また、不動産会社の業務には、以下のように不動産情報システム「レインズ」への物件情報登録、依頼主への定期的な販売活動の内容報告が含まれます。
- 専属専任媒介契約：契約後5日以内のレインズ登録、1週間に1回以上の販売活動の報告が義務
- 専任媒介契約：7日以内の登録、2週間に1回以上の報告が義務
ただし、一般媒介契約の場合は「レインズ」への物件情報登録や販売活動の報告義務は発生しません。
各種媒介契約のメリット・デメリット
お伝えした特徴から、各種媒介契約には次のようなメリットがあるといえます。
- 専属専任媒介契約：積極的な販売活動、手厚いサポートが受けやすい
- 専任媒介契約：プロのサポートを受けつつ、売主自身も買主を探して取引できる
- 一般媒介契約：複数者間で競争が生まれ、高額＆早期売却できる可能性がある
しかしその反面、専属専任・専任媒介契約は1社のみとの契約ですので、依頼する不動産会社の力量で成約までのスピード感が変わる可能性があります。
対して一般媒介契約は、売主が積極的に連絡しないと状況の把握が難しいでしょう。
また、一般的に需要が低い物件の場合、積極的に販売してもらいにくい傾向がある点に注意が必要です。
媒介契約の種類について、詳しくは「不動産売却の媒介契約とは？種類別の特徴やメリット・デメリットも」で解説していますので、ぜひあわせてご参照ください。
媒介契約は口頭での契約は可能？結ばないリスクはある？
不動産売買契約は、売主と買主とで直接取引することが可能ですから、すでに買い手がいる場合には、不動産会社と媒介契約を結ぶ必要はありません。
よくある例として、親が子どもに所有する家や土地を売るなど、親戚・知人に売り先が決まっているといった場合が挙げられます。
ただし口頭で契約するリスクもありますので、把握しておくことも重要です。
順にご説明しましょう。
口頭でも契約として成立する
契約の際、売買の意志が双方で明らかであれば、口頭でも効力を持ちます。
民法に「売買は、当事者の一方がある財産権を相手方に移転することを約し、相手方がこれに対してその代金を支払うことを約することによって、その効力を生ずる（第555条）」とあるように、書面の作成は必須ではありません。
媒介契約でも、同様のことが言えます。
宅地建物取引業法では確かに、「宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない（第34条の2）」と定めています。
しかしこれは、契約した場合は書面を発行する、というルールです。
書面を発行しないと、業務停止処分といった不動産会社側へのペナルティはありますが（宅地建物取引業法第65条2項）、媒介契約が成立しない理由にはなりません。
売主が「買い手探しをしてほしい」と希望し、不動産会社が依頼に応じたとき、媒介契約として成立しているということです。
口頭での契約はトラブルにつながるリスクがある
口頭で取り交わした場合、契約後に次のようなトラブルが起こる可能性があるため、覚えておきましょう。
＜トラブルの例＞
- 記憶しているよりも高い仲介手数料を請求された
- 週に一度報告してくれるはずが、進捗情報を受け取れなかった
- 契約解除を求めたら、違約金を求められた
期待したサービスが受けられなかった場合、証拠となる書面がないと、不動産会社側の不手際を指摘することが難しくなります。
トラブルによっては売却に悪影響がおよんだり、場合によって購入希望者にも迷惑をかけたりする恐れがあるため、注意が必要です。
宅地建物取引業法で、媒介契約後の書面発行を義務付けているのは、上記のような契約後のトラブルを防ぐ目的があります。
不動産会社側が売買契約成立に向けてどんなサポートをするのか、仲介手数料はいくら払うのか、支払時期はいつかなどを双方で取り決め、合意した内容を書面に起こしておけば、揉めるリスクを軽減できるでしょう。
媒介契約をするタイミングや注意点もご紹介
最後に、媒介契約をするタイミングと、注意点をご紹介します。
まず、媒介契約の締結は、下記の不動産売却の流れのうち、物件の査定のあとで行うのが一般的です。
- 不動産会社に売却の相談をする
- 売却物件の査定（価値の調査）を依頼する
- 媒介契約を結ぶ
- 広告・内覧など販売活動を開始する
- 買い手と売買契約を結ぶ
- 売却代金の決済、物件の引き渡しを行う
複数社に査定を行い、各社の対応を比較して信頼できる不動産会社を選び、仲介を依頼することが大切です。
不動産会社の選び方は「不動産売却における良い不動産会社の選び方のコツを徹底解説！」で詳しいポイントをお伝えしていますので、ぜひご参照くださいね。
媒介契約を結ぶ際の注意点としては、「こんなサービスを受けたい」「こんなサポートをしてほしい」という希望条件がきちんと反映されているか、媒介契約書をよく確認することが重要です。
わからない点があればしっかり解消してから、契約に臨むようにしましょう。
媒介契約は口頭では結ばない！リスク回避には書面で取り交わすことが大切
媒介契約は、売主が不動産会社に買い手を探してもらい、売買契約の成立までサポートしてもらいたい場合に用いる契約形態です。
すでに買い手がいる売買取引では、媒介契約は必要ありません。
専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類あり、それぞれ特徴が違うため、自分に最適な種類を選びましょう。
口頭でも成立しますが、「言った」「言っていない」と記憶違いによるトラブルを生む可能性があります。
「希望のサービスが受けられなかったが、口約束だから指摘できなかった…」などと不満を残さないよう、書面で契約内容を取り交わすことをおすすめします。
また、契約時には媒介契約書に希望条件が反映されているかも必ず確認しましょう。
不動産売却に悩んだときは、ぜひ不動産会社にご相談ください。
千葉エリアの不動産売却のお悩みは、「イエステーション」がサポートいたします。
多古町店 前島 亮
売却は一生に何度もあるものではございません。
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