広い土地を売却する方法は？売却が難しい理由や不動産会社選びのコツも

こんにちは。千葉エリアの不動産会社「イエステーション」前島です。

 

広い土地を所有していたり、相続で引き継いだりした場合、「面積が広いと売るのが難しいのでは？」と心配されている方もいらっしゃるかもしれません。

 

結論からいえば、平均的な広さの土地よりも売りづらい側面があることは確かです。

 

そこで今回は、広い土地の売却方法をご紹介します。

 

売却が難しい理由や、不動産会社選びのコツもあわせて解説しますので、ぜひ参考にしてください。

 

 

広い土地の売却が難しい理由は？単価が下がることもある？

なぜ広い土地は売却が難しいといわれるのでしょうか。

 

その理由は、一般市場に買い手となる購入希望者が少ないということが大きいでしょう。

 

購入希望者が少ない1つ目の理由として、買い手は必要以上の広さを求めていないことが挙げられます。

 

一般的な土地の購入希望者は、住宅の新築を目的としている場合が大部分を占めています。

一戸建てのマイホームの建築では30〜50坪程度の場合が多いため、例えば100坪を超えるような広い土地だと、かなりの面積を余らせることになります。

 

土地が広い分、価格も上がってしまうので、一般的な広さの住宅を建てる方にとって、予算の幅から外れてしまうのも一つです。

 

また、物件所在地の「用途地域」によっては、広さが活かせない場合もあります。

 

用途地域とは、市街地の土地の用途や、建築可能な建物の種類を定めた区域のことを指し、次の用途地域に所在する場合は大規模な建築ができません。

• 第一種低層住居専用地域：低層住宅など小規模な建築物のみ
• 第二種低層住居専用地域：150㎡（45坪ほど）までの規模まで

参照：国土交通省「用途地域」

 

上記の地域であれば、マンションなど大きな建物が立てられないため広さを活かせず、需要が下がってしまいます。

 

土地を分けて戸建て用の宅地にすることも可能ですが、「原則4m以上の道路に2m以上接する必要がある」という接道義務を満たすため、敷地内に各宅地に通じる道路の設置が必要です。

 

この場合は、道路を設けた分、宅地として利用できる面積が減るので、面積に対する土地単価が安くなる可能性もあります。

 

 

広い土地でも売却するには？4つの方法をご紹介！

広い土地を売りやすくする売却方法には、次の4つがあります。

• 分筆して土地の一部を売却する
• 不動産会社に買取をしてもらう
• マンションなど大規模建築用として売却する
• 入札方式で売却する

 

では、4つの売却方法を解説していきましょう。

 

分筆して土地の一部を売却する

先程お伝えしたとおり、所有する広い土地が、「第一種低層住居専用地域」や「第二種低層住居専用地域」といった小規模な建物しか建設できない用途地域にあるなら、マンションなど大規模な建築は困難です。

 

その場合は、分筆をして戸建て用の宅地として売却することが多いです。

 

分筆とは、1つの土地を複数の土地に分けて土地台帳に登記し直すこと。

分筆する際には、土地家屋調査士に相談・依頼することが一般的です。

 

ただし、土地を複数に分けて全て同時に売ると、事業としての売却とみなされる場合があるため、宅地建物取引業の免許が必要になります。

 

そのため、分けた中の1つを最初に売却し、一定期間を経過した後に残りの土地を売る方法となりますが、その期間は明確に定められていないので個人での判断が難しいです。

 

また、接道義務を満たすために敷地内へ各宅地に通じる道路を設置しなくてはならないので、手間がかかる点も考慮が必要です。

そのほか地域によって最低敷地面積が定められていて分筆ができなかったり、境界が確定されていないなど土地の測量が必要な際は100万円前後要するケースもあるため、まずは事前に不動産会社に相談してみましょう。

 

 

不動産会社に買取をしてもらう

「用途制限があり広さを活かせない土地だけど、分筆の手間はかけたくない」「なるべく早く土地全ての売却を行いたい」といった場合は、「買取」という方法をおすすめします。

 

買取とは、不動産会社に買主を探してもらうよう「媒介（仲介）契約」を結ぶのではなく、不動産会社に直接買い取ってもらう売却方法です。

 

買取後に不動産会社側で土地を分けて販売するので、価格は仲介で売却する相場よりも安くなる傾向がありますが、早く土地を現金化したい方におすすめといえるでしょう。

 

マンションなど大規模建築用として売却する

用途地域の制限がなく広さを活かせる土地であれば、マンションなどの大規模な建築用地として、開発事業者に需要が見込めます。

 

マンションは戸建てと違い、居住空間を高くして広げられるため、土地単価が上がりやすいです。

駅に近いなど立地条件が良ければ、高く売れる期待が持てるでしょう。

 

入札方式で売却する

より広く買主を募集する方法として、「入札方式」で売る方法もあります。

入札方式とは、複数の購入希望者がそれぞれ購入条件を提示し、一番良い条件で購入できる人が買主になる方法です。

 

買主の多くは、国や地方自治体、法人となりますので、一般の売買よりも宅地向きではない広い土地の需要が高い可能性があります。

 

ショッピングモールやリゾート地など、自治体や企業が開発に利用できそうな用途地域にある土地なら、不動産会社に入札の仲介を相談してみるのも一つでしょう。

 

ただし、入札の実績・経験が少ない不動産会社を選んでしまうと、買主が集まらない可能性もあるため、不動産会社の選び方も重要です。

 

広すぎるという以外にも、売れにくい条件はいくつかあります。

そのほかの条件も知りたい場合は「売れる土地と売れない土地の差は？売るための対策も解説！」も、ぜひあわせてご覧ください。

 

 

広い土地を売却する際には不動産会社選びも重要！選び方のコツは？

広い土地を売却する際、不動産会社選びで重視したいのは、その不動産会社が得意とする物件の種類です。

 

先にお伝えしたように、広い土地を売る際には、物件の用途地域や、売主の希望する売却内容によっておすすめの売却方法が異なります。

そのため、希望する売却方法に合う不動産会社を選ぶことが大切です。

 

用途制限がある土地ならば、戸建て住宅を希望する買主がターゲットとなるため、一戸建てを多く扱っていたり、分譲地の販売実績が豊富であったりする不動産会社が良いでしょう。

 

対して、広さを活かせる土地ならば、マンション用地や、自治体や企業向けの開発向けの物件を得意とするほうが、顧客情報や販売ノウハウを持っている可能性が高いです。

 

また、広い土地は通常より売りづらいこともあり、販売がうまくいかないこともあります。

問題が起こった際、親身になってアドバイスをしてくれる誠実さ、対応策を提示できる実力がある不動産会社を選ぶことも重要です。

 

複数社に査定を依頼して内容を比較し、査定価格の高さだけでなく、しっかりとした情報・根拠をもとに査定結果を示してくれるかをチェックし、売り方を相談した際にも親身になって答えてくれるかどうかを確認しましょう。

 

 

広い土地を売却するならまずは用途地域の確認を

広い土地は購入希望者が少ないため、 売却が難しい面があります。

 

購入希望者が少ない理由の一つとして、一般的な戸建て住宅は30〜50坪程度が多いため、その大きさに合った土地の需要が高いことが挙げられます。

 

特に、「第一種低層住居専用地域」や「第二種低層住居専用地域」にある土地の場合、マンションなど大規模な建築が制限されてしまうため、その広さを活かしにくく、買い手の幅が減る可能性が高くなります。

 

まずは用途地域の確認を行い、広さを活かせないなら「分筆して売る」「不動産会社に買取してもらう」「入札方式を取る」といった方法を検討しましょう。

用途制限がない場合は、マンション用地など大規模な建築を目的とした売却活動を行うと高く売れる期待が持てます。

 

そして、それぞれの売却方法に合わせた不動産会社を選ぶことも重要です。

信頼できる不動産会社を見極め、しっかりサポートしてもらいましょう。

 

千葉エリアの不動産売却のお悩みは、「イエステーション」がサポートいたします。

広い土地の売却方法に悩んだときは、いつでもご相談くださいね！