区画整理地の売却は可能！注意点と成功のコツを解説
こんにちは。千葉エリアの不動産会社「イエステーション」前島です。
「所有している土地が区画整理地になってしまったけれど、売却できるのだろうか？」
「売れるとしても、通常の土地より安くなってしまうのでは…？」
このような不安や疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。
結論から言いますと、区画整理地であっても売却は可能です。
ただし、区画整理の進捗段階によって、売却のしやすさ・価格・注意点が大きく異なるため、通常の土地売却とは異なる判断が必要になります。
そこで今回は、区画整理地の売却について、注意すべきポイントや成功のコツを詳しく解説していきます。
区画整理地の売却は可能！メリットもある
ご安心ください、 区画整理地であっても売却は可能です！
区画整理地とは、「土地区画整理事業」の対象となっている土地のことを指します。
土地区画整理事業は、古くから形成された住宅地などを対象に、道路の拡幅、公園の整備、上下水道などのインフラを整え、街全体を住みやすく再編する取り組みです。
この事業によって、次のような課題が改善され、土地の利便性や住環境が向上するケースも多く見られます。
- 道路が狭く通行しにくい
- 公園や緑地が少ない
- 土地の形が不整形で使いづらい
こうした整備の影響で、坪単価（1坪あたりの土地価格）が上昇する例も珍しくありません。
また、区画整理地は街づくりの計画が定まっており、今後インフラ整備が進む見込みがあることから、「将来性のある土地」として購入希望者に訴求しやすいメリットもあります。
特に、長期的な資産価値や将来の住環境を重視する買主にとっては、魅力的な購入候補となることも多いでしょう。
もっとも、区画整理事業には進捗段階があり、「いつ売るか」によって売りやすさや価格の傾向が大きく変わる点には注意が必要です。
売却を検討する際は、メリットだけでなく、区画整理地特有の注意点も把握した上で進めることが大切です。
区画整理地の売却の注意点もチェック
区画整理地の売却では、事業の進捗段階によって売りやすさや価格、注意点が大きく変わります。
区画整理の流れに沿って、段階ごとの注意点を整理していきましょう。
① 事業の正式決定前なら、計画の存在は必ず伝える
区画整理がまだ正式決定していない段階であれば、原則として通常の土地と同様に売却が可能です。
ただし、将来的に区画整理の対象になる可能性があることを、買主に説明しておくことが重要です。
この説明を怠ると、「そんな計画があるとは聞いていなかった」として、契約後のトラブルやクレームにつながるおそれがあります。
重要事項説明書への記載が必要になる場合もあるため、売却時には不動産会社と相談し、事前に情報を整理した上で伝えることをおすすめします。
② 「正式決定後〜仮換地未指定」の期間中は売りにくい
区画整理では、進行状況に応じて土地の呼び方が変わります。
もともと所有している土地は「従前地」と呼ばれ、工事期間中に将来の土地として仮に指定されるのが「仮換地」、事業完了後に正式に確定する土地が「換地」です。
仮換地がそのまま換地として割り当てられることが一般的です。
区画整理が実施されると、現在所有している土地（従前地）は形や大きさが変わったり、場合によっては位置が変わったりする可能性があります。
しかし、区画整理事業は決まったのものの、区画整理で土地がどのように変わるかまだ決まっていない（仮換地未指定）段階では、土地の面積や形、将来の価値などが見えにくく、買い手も具体的な検討が難しくなってしまいます。
また、同様の理由で担保評価が難しいことから、購入時の住宅ローンを利用できない場合も。
そのため、購入をためらわれるケースや、価格の値下げ交渉をされるケースが増えたりして、売却条件が不利になりやすい点に注意が必要です。
③「仮換地指定後」は売りやすくなるが、契約実務に注意
仮換地が指定されると、将来的な土地の位置、大きさ、形状が明確になり、売却は進めやすくなる傾向があります。
ただし、売買契約は登記上の「従前地」の名義で行うケースが多いため、「実際に使う土地（仮換地）」と「登記上の土地（従前地）」が異なるということを、買主に理解してもらう必要があります。
売却時には、下記の点を事前に整理し、買主に丁寧に説明することが重要です。
- 従前地と仮換地の関係
- 実際に引き渡される土地の位置
- 将来どの土地が正式な所有地になるのか
④「換地処分」が行われるまでは、成約価格が確定しない可能性がある
仮換地の段階で売却する場合、売買価格が換地処分後まで最終確定しない可能性がある点にも注意が必要です。
区画整理では、工事完了後に「換地処分」と呼ばれる最終的な土地確定手続きがあり、換地後の面積や評価額の差に応じて「精算金」による金銭調整が行われます。
この精算金は、支払う場合もあれば受け取る場合もあり、換地処分が完了するまで金額が確定しません。
つまり、換地処分前に売買契約を結ぶと、契約後に金額調整が必要になる可能性があるのです。
そこで売却時には、下記の内容を事前に取り決め、売買契約書に明記しておくことが重要です。
- 精算金を売主・買主のどちらが負担または受領するのか
- 売買価格をどのように修正・精算するのか
- 精算をいつ・どのような方法で行うか
⑤「換地処分・事業完了後」は売りやすいが、待ち時間に注意
換地処分が行われ、区画整理事業が完了したあとの土地は、売却条件が最も整いやすい段階といえます。
この段階では、次のように一般的な土地とほぼ同じ条件で売却を進めやすくなります。
- 土地の位置や面積が確定している
- 登記や権利関係が整理されている
- 住宅ローンが利用できる
買主にとっても不確定要素が少ないため、価格交渉も進みやすいでしょう。
一方で、区画整理事業は完了までに長期間を要するケースが多く、「良いタイミングまで待たなければならない」点には注意が必要です。
価格を重視して待つか、売却時期を優先するかは、資金計画やライフプランを踏まえて判断しましょう。
区画整理地がなかなか売れない場合は「買取」も視野に！
区画整理地の売却自体は可能ですが、通常の土地と比べて売却までに時間がかかるケースも少なくありません。
次のような理由から、購入を検討する人が限られ、販売期間が長期化することもあります。
- 権利関係や手続きが複雑で、買主が慎重になりやすい
- 仮換地や精算金などの制度があり、将来の条件が見えにくい
- 住宅ローンの審査が通りにくく、買主が限定される場合がある
- 一般の購入検討者にとって、内容の理解が難しい
「長期間の販売活動は避けたい」「早めに現金化したい」という場合は、不動産会社による「買取」を検討するのも一つの方法です。
買取は不動産会社へ直接売却する方法で、一般的に仲介に比べて6割〜8割程度の価格にはなりますが、次のようなメリットがあります。
- 販売活動を行わず、短期間で売却できる
- 内覧対応や価格交渉の負担が少ない
- 契約不適合責任など、売却後のトラブルリスクを抑えやすい
- 権利関係や手続きの複雑さを不動産会社に任せられる
イエステーションの区画整理地の売却事例でも、買取と仲介の両方を提案させていただき、「3カ月以内に売却したい」というご希望から、買取を選択されたケースがあります。
▶︎お客様の相談例「元々持っていた土地を区画整理によって割り当てられたんですが不要なので売却したい。」
この事例では仲介で販売する価格に近い金額でご提案させていただき、「とても丁寧に説明してくださり、地元専門の不動産屋さんの為か他社大手さんより情報を持っていてとてもわかりやすかったです」との嬉しいお言葉もいただきました。
買取は、仲介で売るよりも価格が下がりやすい傾向があるものの、区画整理地の管理負担を減らしたいというケースでは、早期売却できるおすすめの方法です。
区画整理地の売却を検討されるなら、買取も視野に入れ、不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。
不動産売却では依頼する不動産会社選びも重要なポイントの一つ！
こちらのコラムもぜひご参考ください。
また、売却後にかかる税金についてもぜひ知っておいてくださいね。
土地の売却でかかる税金を解説！支払いスケジュールと節税方法も
区画整理地の売却は「時期選び」と「進め方」が成功の鍵
区画整理地であっても売却は可能であり、将来的な価値向上が期待できるケースもあります。
ただし、区画整理事業の進捗段階によって売りやすさや価格条件は大きく変わるため、売却のタイミングを見極めることが重要です。
仮換地が指定されたあとは将来の土地像が明確になり、比較的売却を進めやすくなります。
また、住宅ローンの可否や精算金など、区画整理特有の問題について事前に買主へ説明し、契約条件を整理しておくことがトラブル防止につながります。
売却を急ぐ場合や管理負担を早く解消したい場合には、買取を選択することでスピードと確実性を優先する方法もおすすめです。
不動産の売却に悩んだときは、ぜひ不動産会社にご相談ください。
千葉エリアの不動産売却のお悩みは、「イエステーション」がサポートいたします。
いすみ店 前島 亮
売却は一生に何度もあるものではございません。
より安心していただけるよう、分かりやすい資料とわかりやすい説明を心がけております。
地元になくてはならない不動産屋としてクオリティの高いサービスをご提供してまいります。
