マンションの管理費・修繕積立金を滞納しても売却は可能？

こんにちは。千葉エリアの不動産会社「イエステーション」前島です。

 

「マンションの管理費や積立修繕金の滞納があっても、売却はできるのだろうか？」

 

マンションの所有者の中には、経済的な理由から支払いができず、そんなお悩みを抱えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

結論から言えば、管理費等を滞納しても、所有マンションを売却する方法はあります。

 

今回は、マンションの管理費・修繕積立金を滞納した場合にどのような方法で売却できるのかを解説します。

 

売却時の注意点や支払い義務は誰にあるのか、滞納してしまった場合の対処法もあわせてご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

 

 

マンションの管理費・修繕積立金は滞納しても売却できる？

マンションの管理費・修繕積立金を滞納しても、滞納を条件に売却を禁じる法律はないため、売却すること自体は可能です。

 

売主の債務状況（住宅ローンの残債や管理費・修繕積立金の滞納額）によって利用できる売却方法は異なりますが、主な方法として次の3つがあります。

• 通常の売却
• 任意売却
• 競売

 

それぞれどのようなケースで利用するかも、あわせて説明していきますね。

 

アンダーローンなら通常の売却が可能

売主の負債金額が売却代金を下回っている「アンダーローン」の場合は、一般的な物件と同じように売却可能です。

売却代金で、住宅ローンの残債や滞納額を相殺できるからです。

 

住宅ローンを完済すれば、銀行など金融機関が持つ「抵当権（不動産を競売で売った金額から優先的に住宅ローンを回収する権利）」を物件から外すことができます。

 

滞納の事実があったとしても、すでに返済していれば新しい所有者に支払いの負担が及ぶことはないので、通常どおり売却が可能です。

買い手の購入意欲にも影響がありません。

 

オーバーローンなら任意売却がおすすめ

売り主の負債金額が売却代金を上回っている「オーバーローン」の場合は、「任意売却」という売却方法をおすすめします。

 

オーバーローンで売却してもローンが完済できず、抵当権を外すことができません。

 

抵当権が付いたままの物件でも買うことは可能ですが、前の所有者がローンを滞納すると、否応なしに競売にかけられてしまうリスクがあるため、購入したい買い手はいないでしょう。

 

そのため、金融機関に「抵当権」を外してもらってから売却する「任意売却」がおすすめの方法といえます。

 

抵当権抹消には、金融機関との話し合い（交渉）が必要ですが、住宅ローンの残債が残っていても抵当権を外してもらえるため、買い手に不安を与えずに済みます。

 

また、次に説明する「競売」よりも高く売れる可能性が高いため、売却後に残る負債額が少なくなる点もメリットです。

 

アンダーローン・オーバーローンについては「住宅ローン返済中の家を売るのは可能？確認点や売る方法まで詳しく！」でも解説していますので、ぜひあわせて参考にしてください。

 

競売は最終手段の売却方法

競売とは、マンションの管理組合が滞納分を回収するために、滞納者のマンションを裁判所を通して強制的に売却する方法です。

 

売主が行う手段ではありませんが、滞納に対して何のアクションも取らなかった場合、最終手段として用いられる可能性があります。

 

競売にかけられると、売却価格は通常の売却（市場価格）より5〜6割ほど減額する傾向があるため、マンション所有者としては、競売にかけられる前に、通常の売却や任意売却に動くことが大切です。

 

 

滞納したマンションの管理費・修繕積立金は誰が払う？注意点も確認！

滞納したマンションの管理費・修繕積立金は、売却しても免除されるわけではなく、基本的には滞納者本人が支払うべきものです。

 

マンション管理組合の権利としては、売却先となる新しい所有者にも滞納分を請求できますが（区分所有法第8条）、滞納分を肩代わりする必要がある物件を買いたい人はいないでしょう。

 

オーバーローンで任意売却する場合は、買主に滞納分を差し引いた売却金額を提示し、実質的には売主が滞納分を負担するのが一般的です。

ただし注意点もあるので、次で詳しくご紹介します。

 

滞納時の売却の注意点もチェック！

管理費・修繕積立金を滞納している状態で売却するときは、次の点にご注意ください。

• 売却中、滞納分の支払いは猶予されない
• 任意売却では住宅ローンの返済が優先される
• 滞納がある事実は売買契約時に買主に伝える必要がある

 

まず、売却中だからという理由で管理費などの支払いを待ってもらうことは困難です。

 

売れない期間が続き、期間中も滞納が続けば、滞納分とペナルティ（遅延損害金）の請求が増える可能性もあります。

 

任意売却の場合は、金融機関が住宅ローンの返済を少しでも多くするために行われるため、管理費などの滞納分よりも先に、売却代金から住宅ローンの残債が差し引かれます。

 

また、金融機関によっては、管理費や修繕積立金の差し引きを認めてくれない場合もあります。

 

その場合は売主自身が負担するか、負担できないなら買主が支払うことになるため（区分所有法第8条）、買い手が付きにくくなるケースもあると知っておきましょう。

 

滞納が残ったまま売却する場合は、滞納があることと滞納額を、売買契約を結ぶ前に行う「重要事項説明」で買主に伝える必要があります。

 

告知をしないで隠してしまうと、購入後に発覚したとき「契約内容と違う」として、損害賠償や契約解除などを求められる可能性があるからです。

 

売却金額から滞納分の金額を差し引くのか、そうしない場合は売主と買主のどちらが支払うのか、という内容を双方が同意した上で契約を結ぶことが大切です。

 

 

マンションの管理費・修繕積立金を滞納してしまった場合の流れや対処法

マンションの管理費・修繕積立金を滞納してしまった場合は、「競売」の手段がとられる前に、速やかに対処することが重要です。

 

マンションの管理費は敷地や建物の共有部分の管理（掃除や点検など）に、修繕積立金は外壁の修繕など経年劣化の補修のために積み立てられるお金。

 

どちらもマンション全体の管理に関わるお金であり、滞納があれば住民の安全で快適な生活の妨げとなってしまうため、管理組合は費用の回収に向けて対策を進めます。

 

支払いが滞ると、まず管理組合から督促（電話や手紙、直接訪問など）が来ます。

 

督促を無視した場合は内容証明が届いて再度支払いを求められ、それでも支払わない場合は裁判を起こされたり、強制的に預貯金や給与など財産を差し押さえられたりします。

 

差し押さえる財産がなければ、マンションに競売の申し立てがなされ、売却されて自宅を失う恐れがあるのです。

 

そのため、具体的には次の対処法を取り、滞納の解消に向けて行動しましょう。

• 管理組合に連絡して謝罪をする
• 滞納の経緯や今後の返済計画を伝える
• 少額でも良いのでコツコツ返済する姿勢を見せる

 

支払う意思があると管理組合に伝えることで、ペナルティ（遅延損害金）の減額や免除を交渉できたり、返済の猶予をもらえたりする可能性もあります。

 

「この人は支払う気がないから競売にかけるしかない」と思われないよう、誠意ある態度で対応しましょう。

 

 

マンションの管理費・修繕積立金を滞納したら売却前に返済計画の確認を

マンションの管理費・修繕積立金を滞納しても、売却自体は可能です。

 

負債金額が売却金額を下回っている場合は、売却代金で相殺できるため通常の売却ができますが、上回っている場合は「任意売却」がおすすめです。

 

金融機関に「抵当権」を外してもらって売却ができるので、買い手に競売にかけられる不安を与えずに済み、なおかつ競売よりも高く売れる可能性があります。

 

滞納した場合は速やかに連絡・謝罪し、管理組合に「滞納解消の意思がある」ことを示して、競売の申し立てをされないようにすることが大切です。

 

今後の返済計画を伝え、少額でも良いのでコツコツ返済しましょう。

 

不動産売却に悩んだときは、ぜひ不動産会社にご相談ください。

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