抵当権付き不動産を売却する方法は？抵当権を抹消する方法もご紹介

こんにちは。千葉・北総エリアの不動産会社「イエステーション」前島です。

 

抵当権とは、金融機関などお金を貸した側（債権者）が、返済が滞った際に備えて不動産を担保とする権利のこと。

 

家や土地の売却を考える人の中には、「抵当権付きの家って売れるの？」と不安に思う方もいるでしょう。

 

そこで今回のコラムでは、抵当権付き不動産を売却する方法を解説。

よく似た用語「根抵当権」との違いや、抵当権抹消の方法もあわせてご紹介します。

 

 

抵当権とは？根抵当権との違いも知ろう

抵当権とは、金融機関などお金を貸した側（債権者）が不動産を担保とする権利のことをいいます。

 

抵当権設定をする主なタイミングは、不動産購入での住宅ローンや不動産を担保に融資を行うとき。

家や土地、マンションなどの購入者が「ローンを払えない」となった場合、担保である不動産を競売にかけ、貸したお金を確実に回収するために設定します。

 

よく似た用語に「根抵当権」がありますが、設定のタイミング・目的は抵当権と同じです。

しかし、内容は異なるため注意が必要です。

 

抵当権は1つの借入金に対して設定され、完済をすれば申請することで抹消できます。

基本的には完済するまで新たな住宅ローンを組むことができません（収入額によっては可能なケースもあり）。

 

対して根抵当権は、あらかじめ「極度額（上限金額）」と「債権の範囲」を決め、その範囲内で繰り返して借入と返済ができる仕組みです。

1つ借入を返済しても、続けて別の借入をする可能性があるため、借り手と貸し手側双方の合意がない限り、根抵当権は消滅しません。

 

また、一般的な不動産購入ではなく、事業用の不動産への設定が多いことも根抵当権の特徴の1つです。

 

 

抵当権付き不動産を売却する方法をご紹介

抵当権付きの不動産を売却してはいけないというルールはないため、売ることは可能です。

 

しかし、抵当権が付いたまま売ってしまうと、新たな所有者にとって「いつ競売にかけられるかわからない」「何の落ち度もなく失うリスクがある」という物件に…。

銀行など金融機関からの融資も期待できないため、買い手が付きづらいと言えます。

 

そのため、売却する際は次の2つのように抵当権を抹消することが一般的です。

• 抵当権を抹消してから売却する
• 売却と同時に抵当権を抹消する

 

また、売却金でローン残債を支払うのが難しそうな場合には「任意売却」という方法もあります。

 

3つの方法を、それぞれ確認していきましょう。

 

方法① 抵当権を抹消してから売却する

最もスムーズに売却を進めたいならば、1つ目の抵当権を抹消してから売りに出す方法がおすすめです。

 

この方法の場合、売却のタイミングは住宅ローンを完済してからとなるため、買い手にとっては通常の不動産物件と変わらず、物件本来の条件にて購入希望者を探せるメリットがあります。

 

住宅ローン完済後の抵当権抹消の手続きについては、後ほどご紹介しますね。

 

方法② 売却と同時に抵当権を抹消する

売却と同時に抵当権を抹消する方法とは、手元にあるお金でローンが返済できない場合に、不動産の売却金額をローン残債に充て完済し、抵当権を抹消する方法です。

抵当権抹消のタイミングとしては、売却代金が支払われるとき＝売却した不動産の買主への引き渡し時となります。

 

不動産の引き渡しは通常、必要書類の確認や税金の清算、不動産会社や司法書士への報酬の支払いなどが完了したのちに実施します。

売却と同時に抵当権を抹消する際は、上記に加えて売り手側（売主）のローン返済や抵当権抹消登記の手続きが加わる形となることも覚えておきましょう。

 

注意点として、不動産の売却と同時に抵当権抹消を希望する場合、不動産の売却価格がローン残債を上回っていないと、ローン完済＝抹消手続きができません。

売却を検討する場合は、まず不動産会社に無料査定を依頼しましょう。

 

複数社に依頼して査定額を比較すること、その際に査定価格の根拠もきちんと説明してくれるか、対応が丁寧かといったことも踏まえた不動産会社選びをすることが重要です。

 

方法③ 売却金で住宅ローン残債を支払えない場合は「任意売却」を

では、査定で出た金額が住宅ローン残債に足りる見込みがない場合は、どうすれば良いのでしょうか?

 

完済が間に合わない場合、競売にかけられるのを防ぐ方法として、「任意売却」があります。

任意売却とは、金融機関など住宅ローンの貸し手の同意を得て、抵当権を抹消してもらい、第三者に売却する方法です。

 

市場価格に近い値段で売却が可能ですが、そもそも売却が成立しなかったり、一定期間金融機関からの借入ができなくなったりするデメリットがあります。

任意売却を申し込んでも認めてもらえない可能性もあるため、あくまで困った場合の対処法の一つとして覚えておきましょう。

 

 

抵当権付き不動産の売却時に抵当権を抹消する方法

住宅ローンを完済すれば抵当権は自動的に消滅しますが、抵当権の設定も勝手に外れるのではなく、きちんと「抵当権抹消登記」をしない限り登記簿上には残ったままです。

 

登記簿に残っていると、新たに住宅ローンが組めないなど問題発生につながるため、ローン完済後は速やかに手続きしておきましょう。

 

完済後の手続きは自分でもできますが、司法書士など専門家にも依頼できます。

なお、売却と同時に抵当権抹消を行う（一括返済する）場合は、司法書士による手続きが基本ですのでご注意を。

 

自分で抵当権を抹消するのは、必要書類をそろえて申請書類に記入し、管轄の法務局へ申請するだけなので、そう難しくはありません。

 

抵当権抹消登記をしたい不動産の住所地によって管轄が変わるため、法務局の「管轄のご案内」で確認しましょう。

 

申請は郵送やオンラインでも可能ですが、窓口での直接申請であれば書類に不備があった場合にすぐに対応できます。

申請に必要な収入印紙も購入できるので、足を運べる場合は法務局での申請がおすすめです。

 

抵当権抹消登記の必要書類とかかる費用

必要書類には、住宅ローン完済後に金融機関から送られてくるものと、自分で法務局のホームページからダウンロードして作成する「抵当権抹消登記申請書」があります。

 

【金融機関から送られてくる必要書類】

• 弁済証書
• 登記済証または登記識別情報
• 登記事項証明書
• 委任状

 

また、抵当権抹消登記には次のような費用がかかります。

• 登録免許税：不動産1件につき1,000円
• 登記事項証明書の交付請求手数料：窓口申請の場合／600円、郵送で受け取る場合／500円、最寄りの登記所や法務局証明サービスセンターで受け取る場合／480円
• 申請書を提出するためにかかる交通費や郵送費

 

必要書類や費用について、詳しくは「不動産の抵当権抹消での必要書類は？手続きの流れや注意点もチェック！」でもご紹介していますので、ぜひあわせてご覧ください。

 

 

相続した家が抵当権付き不動産の場合の注意点

相続した家に抵当権が付いていた場合、抵当権はもちろん、被相続人が借入をしていた場合は借金も相続対象です。

 

借入返済義務のついた不動産と考えるとマイナスのイメージがありますが、不動産本来の価値には影響ありません（借金分が引かれることはない）。

そのため、不動産の価格を課税対象として相続税がかかることには注意が必要です。

 

相続した財産よりも債務の額の方が多い場合には、相続放棄をするという選択肢もあります。

相続放棄をすると、プラスの財産・マイナスの財産どちらも引き継がないことになります。

 

注意点として、相続放棄できるのは「自己のために相続の開始があったことを知った時から3カ月以内」とされています（民法第915条）。

 

不動産相続の期限については、「不動産相続の期限はいつまで？放置のリスクや手続きの流れも確認！」にて詳しく解説しているので、ぜひご覧ください。

 

 

抵当権付き不動産の売却は抵当権を抹消してからがベター

抵当権とは、金融機関などお金を貸した側が不動産を担保とする権利のこと。

主に住宅ローンの借入時に、不動産の購入者が返済できなくなっても、確実にお金を回収するために設定されます。

 

抵当権付きでも売却自体は可能ですが、買い手が付く可能性が低いため、抵当権を抹消することが一般的です。

 

抵当権の抹消は「売却前」と「売却と同時」の2つのタイミングで行えます。

不動産会社に無料査定を依頼して、売却金で住宅ローン残債を賄えるか確認しておきましょう。

 

売却金で住宅ローン残債を支払えない場合は「任意売却」という方法もあります。

 

抵当権は、ローンを完済しても登記簿上は残っているため「抵当権抹消登記」が必要です。

手続きは自分でも行えますが、司法書士など専門家に依頼も可能。

抵当権を抹消するには、必要書類を用意し、管轄の法務局に申請しましょう。

 

抵当権付きの不動産の売却に悩んだときは、ぜひ不動産会社にご相談ください。

千葉・北総エリアの不動産売却のお悩みは「イエステーション」がサポートいたします！