空き家の老朽化対策で後悔しない！早めの売却が重要な理由

こんにちは。千葉エリアの不動産会社「イエステーション」前島です。

 

「実家を相続したけれど、老朽化が進んでしまった...」

「空き家の状態がひどくなってきたけど、このまま放置して大丈夫？」

そんな不安や疑問を抱えていませんか？

 

空き家は人が住まなくなると急速に老朽化が進み、そのまま放置するとさまざまなリスクが発生します。

 

特に近年の法改正により、空き家の管理責任が厳しくなっているため、早めの対策が必要です。

 

今回は、空き家が老朽化しやすい理由と放置によるリスク、そして効果的な対策について詳しく解説していきます。

 

 

空き家が老朽化しやすい理由と放置するリスクを解説

空き家は、人の出入りが少なくなることで老朽化しやすい傾向があります。

そして、そのまま放置すると、所有者にさまざまなリスクをもたらします。

 

まずは、なぜ空き家が老朽化しやすいのか、その理由から見ていきましょう。

 

空き家が老朽化しやすい理由

人が暮していない家は、日々の管理や手入れが行われなくなることで、劣化のスピードが早まります。

 

具体的には次のような理由が挙げられます。

• 換気不足によって湿気が室内にこもる
• 清掃や日常的な点検が行われない
• 不具合に気付くのが遅れてしまう

 

人の出入りがなくなると窓やドアを開ける機会が減り、室内の湿度が高い状態が続きます。

これによりカビや木材の腐食、金属部分のサビが発生しやすくなるでしょう。

 

また、ほこりや汚れが蓄積し、害虫・害獣の発生源になるほか、水回りや電気設備の不具合を見逃しやすくなる懸念も。

 

屋根や外壁のひび割れ、雨漏りなどの軽微な損傷は、早期対応が重要ですが、空き家では発見が遅れ、結果的に被害が拡大します。

修繕費用が高額になりやすく、資産価値の低下にもつながります。

 

空き家を放置するリスク

老朽化が進みやすい空き家を放置してしまうと、以下のようなリスクが出てきます。
そのため、

 

リスク①建物の倒壊や事故の危険性がある

屋根や外壁が崩れたり、窓ガラスが割れたりすることで、通行人や近隣住民に被害を及ぼす可能性があります。

事故が起きれば、所有者は損害賠償責任を問われることも。

 

リスク②資産価値が大幅に低下する

老朽化が進んだ空き家は再利用や売却が難しい傾向があります。

解体費用も高額になり、資産どころか負担になる場合も考えられます。

 

リスク③犯罪や不法侵入の温床になる

人の気配がない建物は、不法侵入や放火、ゴミの不法投棄など犯罪に利用されやすくなります。

これらは近隣住民の安心・安全・衛生にも悪影響を与えるでしょう。

 

リスク④空家法による行政処分・税負担増加の可能性がある

適切に管理されないまま放置された空き家は、「空家等対策の推進に関する特別措置法」の対象となり、次のような処分を受ける場合があります。

 

特別措置法の具体的な内容については、「特定空き家とは？指定されるとどうなる？指定されないための対策も」でもお伝えしています。

• 行政からの指導・勧告を受ける
• 住宅用地特例の対象から除外され、固定資産税が最大6倍になる
• 危険な状態と判断されれば、行政代執行による強制解体がされる

 

令和5年（2023年）の法改正で、新たに「管理不全空き家」という区分が創設され、管理責任が厳格化されたため、より空き家の老朽化対策を早める必要が出てきました。

 

管理不全空き家とは、適切な管理がされておらず、そのまま放置することで特定空き家に該当するおそれがあると判断された空き家のことです。

従来は「特定空き家」に指定されない限り大きな税負担増は避けられましたが、改正後は軽度の管理不十分な状態でもペナルティが科される可能性があります。

「少し荒れている程度」と安心せず、状態が悪化する前に適切な対応を行うことが重要です。

 

 

空き家の老朽化対策は？売却がおすすめな理由も

空き家の老朽化を防ぐための最大のポイントは、「人の出入りがない状態で放置しない」ことです。

将来的に活用予定がないのであれば売却がおすすめですし、活用する考えがある場合でも、次のような対策を講じ、そのままにしておかないことが重要です。

 

1. 自分で定期的に管理する

空き家が自分で管理できる距離や環境にある場合は、定期的に訪問し、下記のような点検・手入れを行いましょう。

• 窓やドアを開けて換気（湿気・カビ防止）
• 水道を流して封水切れを防ぐ（悪臭・害虫防止）
• 屋内外の清掃
• 庭木の剪定や草刈り、落ち葉の除去
• 外壁や屋根、雨どいの点検
• 害虫や小動物の侵入チェック

 

具体的な管理方法は「空き家の適切な管理方法は？持ち物や管理する際のポイントもご紹介」で詳しく解説しています。

 

なお、定期的に訪問して管理するとしても、不在期間が長い空き家では、家財をできるだけ整理・撤去しておくと安心です。

 

家財の処分手順や費用感、業者へ依頼する際の注意点は、「空き家の家財処分はどうすれば良い？方法や費用を徹底解説」で詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。

 

2. 賃貸として活用する

空き家が比較的良好な状態で、立地や間取りの魅力から入居希望者が見込まれる場合は、ぜひ賃貸などの活用も検討しましょう。

人が住むこと自体が老朽化防止になります。

 

オーナーとして入居者管理やトラブル対応などの負担は発生しますが、日常的に換気・清掃・設備使用が行われるため、建物の劣化が大幅に抑えられます。

 

3. 管理サービスを利用する

「自分での管理は難しい」「賃貸にも向かない」といった場合は、管理サービスの利用も有効です。

 

管理会社や不動産会社の定期巡回サービスでは、換気・清掃・除草・修繕などを代行してもらえます。

遠方に住んでいる場合でも、建物の状態を良好に保ちやすいでしょう。

 

4. 建物を解体して更地にする

次のような場合では、古くなりすぎた建物を残すよりも、いっそ解体して更地にするのも一つの方法です。

• 建物の劣化が進み、修繕コストが高額
• 管理サービスも利用したくない
• 土地は手放さず持っておきたい

 

更地にすれば、建物の維持管理は不要になり、草刈り程度の手入れで済むでしょう。

ただし、住宅用地特例が外れ、土地の固定資産税が上がる点には注意が必要です。

 

活用予定がないなら、なるべく早い「売却」がおすすめ

空き家を所有し続ける場合は、これまで紹介した対策のいずれかを選ぶことになりますが、活用予定がないのであれば、なるべく早く売却することをおすすめします。

 

活用予定のない空き家を手放すのは、以下のようなメリットがあります。

 

• 維持費の負担がなくなる（固定資産税・火災保険料・修繕費など）
• 管理の手間がゼロになる（換気・清掃・草刈りなど）
• 老朽化や価値の下落が起こる前に現金化できる

 

売却してしまえば、定期的な管理や維持費の支払い、近隣トラブルへの対応など、全ての負担から解放されますし、売却により得た資金は、新たな投資や生活資金として活用できます。

 

維持費については「空き家の維持費はどのくらい？内訳や目安、注意点など詳しく解説！」で紹介しています。

 

売れにくい空き家は「買取」という方法も！

ただし、老朽化が進んだ空き家は、仲介で買い手を探すのが難しい場合があります。
そんな場合には、不動産会社による「買取」も、売却方法として有効な選択肢です。

 

例えば、イエステーションでは、千葉市在住のO・D様から「雑草が屋根まで伸び、管理が困難な空き家を売却したい」とのご相談をいただきました。

 

現地調査では室内に白カビが発生し、設備も長期間未使用で故障しており、仲介では大規模な修繕が必要と判断。

地域相場を踏まえると修繕費が売却価格を上回る見込みだったため、仲介ではなく買取を選択していただきました。

 

結果、契約から引き渡しまでスムーズに進み、売主様は早期に維持管理の負担から解放されています。

 

▶お客様の相談例 雑草がたくさん屋根まで茂っている家でも売却できますか？

 

このように、物件の状態や立地によって最適な売却方法は異なります。

空き家の売却経験が豊富で、地域の事情に精通している不動産会社を選ぶことで、物件の状態や市場に合わせた最適な売却方法を提案してもらえるでしょう。

 

特に、スピード重視なら買取も視野に入れ、仲介・買取の両方に対応している会社がおすすめです。

 

 

空き家の老朽化対策は早めの行動が成功のカギ！

空き家は人が住まなくなると、換気不足や管理不足により急速に老朽化が進みます。

 

放置することで、近隣トラブルや固定資産税の増額、資産価値の低下などさまざまなリスクが発生するからです。

特に法改正により、管理責任がより厳格化され、早い段階での対策が求められるようになりました。

 

空き家の老朽化対策には、定期的な管理や賃貸活用、解体など方法がありますが、中でも売却は管理負担から完全に解放され、まとまった資金も得られる最も効果的な選択肢です。

 

老朽化が進めば進むほど、対策の選択肢は限られ、費用負担も大きくなってしまうため、問題を先送りにせず、早めに行動を起こすことが大切です。

 

空き家の売却について悩んだときは、ぜひ不動産会社にご相談ください。

千葉エリアの不動産売却のお悩みは、「イエステーション」がサポートいたします。