家を売るか貸すかどちらがお得？各メリットデメリットや金額比較も！

こんにちは。千葉エリアの不動産会社「イエステーション」前島です。

 

「家を売るか貸すか、どちらが良いのだろうか」

 

そんなお悩みをお持ちではないでしょうか。

 

事情があって今住んでいる一戸建てやマンションを空き家にする場合、「売るか貸すかした方が良いのでは？」と所有物件の扱いに迷う方は多いでしょう。

 

そこで今回のコラムでは、家を売却・賃貸どちらにするかお悩みの方に向け、それぞれのメリット・デメリットを解説します。

 

利益や出費、金銭面も比較してご紹介しますので、ぜひあわせて参考にしてください。

 

 

家を売るか貸すか迷う場合はメリット・デメリットを比較

家を売るか貸すか判断に迷う場合は、まずそれぞれのメリット・デメリットを把握し、どちらが自分の状況に合っているか確認することが大切です。

 

家を売る場合・貸す場合のメリットを比較

まずは、それぞれのメリットを比較してみましょう。

 

＜家を売るメリット＞

• まとまったお金を手に入れやすい
• 家の維持管理のコストがかからない

 

＜家を貸すメリット＞

• 家賃として定期収入が得られる
• 家を手放さなくて良い

 

家を売る場合は、売却代金として一括でお金が得られます。

 

また、家は所有するだけで固定資産税や都市計画税といった税金がかかりますし、築年数が経てば劣化していくので、必要に応じてメンテナンスする必要があります。

 

家を手放してしまえば、管理維持に金銭的・時間的コストを負担しなくて済みますね。

 

対して、家を賃貸に出せば、家賃という形でお金を得ることになります。

思い入れのある家を手放すことなく活用でき、将来的にまた住む選択肢もあります。

 

家を売る場合・貸す場合のデメリットを比較

では続いて、それぞれのデメリットを比較してみましょう。

 

＜家を売るデメリット＞

• 家を手放すことになる
• オーバーローンの場合に自己資金が必要になる

 

＜家を貸すデメリット＞

• 固定資産税など税金がかかる
• 家の維持管理にコストがかかる
• 賃貸経営の手間がかかる
• 借り手がつくとは限らない（空き家になるリスクがある）
• 賃貸を始めるための設備投資にお金がかかる
• 家に戻りたいときに、退去してもらえない可能性がある

 

家を売る場合は、家を手放すこと以外に基本的なデメリットはありません。

ただし注意点として、住宅ローンの残債金額が売却代金の額よりも多い場合（オーバーローン）は、基本的には精算をしてからの売却となるため、足りない金額を自己資金で補う必要があります。

 

住宅ローン返済中の売却については「住宅ローン返済中の家を売るのは可能？確認点や売る方法まで詳しく！」でご紹介していますので、ぜひあわせてご参照ください。

 

家を貸す場合は、所有の継続だけでなく、賃貸経営を始めることになりますので、維持管理・賃貸業務の手間がかかり、金銭的・時間的なコストの負担もあります。

 

また、借家にしたからといって必ず入居者がつくとは限りません。

賃貸需要がないエリアでは、空き家のまま収入を得られず、マイナス分を自己資金で補う必要が出てしまうこともあります。

 

物件によっては、借り手が魅力的に感じる住まいに整えるため、ハウスクリーニングやリフォームが必要な場合もあるでしょう。

 

家を空ける期間が決まっている場合は、賃貸契約年数を限定することがありますが、借り手が見つかりにくくなる点がデメリットです。

 

ただし借り手を見つけやすくするために契約年数を縛らずに普通賃貸借契約で貸し出すと、明け渡しの希望をする主張が正当事由に当たるケースが非常に少ないため、自宅に戻りたいと思っても退去に応じてくれない可能性があります。

 

こちらが退去費用を支払って出ていってもらわなければならないケースや、退去してもらうまで別の家を借りなければならなくなるケースもあるので注意が必要です。

 

 

家を売る場合と貸す場合の利益・出費も比較！

家を売る場合と貸す場合のメリット・デメリットを確認したところで、続いてはそれぞれの利益がどのくらいになりそうか、例を挙げてシミュレーションしてみましょう。

 

家を売る場合・貸す場合の金額シミュレーション

下記の物件を例に計算していきます。

 

＜シミュレーションの物件情報例＞

• 一戸建て（千葉市若葉区）
• 売却価格：2,200万円
• 購入時価格：3,000万円
• 土地面積：110㎡
• 建物面積：95㎡
• 築年数：24年
• 間取り：4LDK

 

また、家を売る場合、貸す場合にはそれぞれ、主に次のような費用がかかることも覚えておきましょう。

 

＜家を売る場合にかかる費用＞

• 印紙税：売買契約書の作成にかかる税金
• 登録免許税：住宅ローンを完済する場合にかかる税金（不動産1件あたり1,000円）
• 仲介手数料：仲介した不動産会社への成功報酬
• 譲渡所得税：売却益「譲渡所得」が発生した場合にかかる税金

 

＜家を貸す場合にかかる費用＞

• 管理費・修繕費：家の維持にかかる費用
• 管理会社への委託料：物件管理を業者委託する場合
• 固定資産税や都市計画税：家の所有にかかる税金
• 保険料：火災や地震への備え
• 所得税：家賃収入にかかる税金

 

家を売る場合の利益

では、例にあわせて、売却価格から下記の費用を差し引いてみましょう。

※あくまで目安となります

 

【主な費用】

• 印紙税：1万円（軽減税率適用）
• 仲介手数料：79万2,000円
• 登録免許税：2,000円（不動産1件あたり1,000円、土地＋建物分）
• 譲渡所得税：原則適用なし

費用合計：80万4,000円

 

譲渡所得税は基本的に、売却金額から物件の取得や売却にかかった費用の合計を差し引いた金額がプラスになった場合に発生する税金です。

 

今回の例では、「売却価格2,200万円－購入時価格3,000万円＝▲800万円」と赤字になるので、譲渡所得税は原則課されません。

 

家を売る場合、手元に残る金額は「2,200万円（売却金額）－80万4,000円（費用合計）＝2,119万6,000円」となります。

 

なお、今回のコラムではシミュレーションをわかりやすくするため、各費用の金額を求める計算式は省いています。

 

詳しい計算方法が知りたいという場合は、「家の売却でかかる税金とは？譲渡所得の求め方や節税方法も」でご紹介していますので、あわせてご参照ください。

 

家を貸す場合の利益

では続いて、上記物件と所在地や間取り、築年数が近い賃貸物件を参考にして、家を貸す場合の利益をシミュレーションしてみましょう。

※あくまで目安となります

 

家賃：150万円／年（月額12万5,000円）

 

【主な費用】

• 管理費・修繕費：40万円／年
• 管理委託費：7万2,000円／年
• 固定資産税・都市計画税：14万円／年
• 火災・地震保険：10万円／年

費用合計：71万2,000円／年

 

家賃合計から年間の支出を差し引けば、家を貸す場合の年間収入は、「150万円（家賃年間収入）－71万2,000円（費用合計）＝78万8,000円」となります。

 

10年賃貸経営した場合、単純計算で788万円の利益ですが、家賃は築年数を経るごとに下がってしまうのが一般的です。

また、修繕費についても古くなるにつれ、さらにかかる場合もあるでしょう。

 

そのほか、家賃による収入は、給与所得などほかの所得と合算して所得税の対象となるため、上の金額からさらに所得税が差し引かれることも考慮する必要もあります。

 

売った場合に手元に残る2,119万6,000円という金額に追いつくには約27年かかることを考えると、売却するほうがお得といえるかもしれません。

次で売却がおすすめの理由もお伝えしますので、参考にしてみてくださいね！

 

 

家を売るほうがおすすめ！その理由とは

「家を売るか貸すか、どちらが良いか」という疑問について、結論からいえば、売却することをおすすめします。

 

家を売るほうが利益を得やすく、家の維持管理コストをなくせるからです。

 

なかでも、以下のような方におすすめです。

• すぐに手元にお金がほしい
• まとまった資金を用立てたい
• 家の管理をする金銭的・時間的余裕がない
• 家を将来的に使う予定がない

 

「家を貸したら不労所得を得られる」という考えが先行してしまうかもしれませんが、家賃収入を得るには、賃貸の需要が高いエリアに所在しているなど一定条件をクリアする必要があり、リスクが高いといえます。

また、賃貸の需要が高いエリアで普通賃貸借契約にした場合は、逆になかなか退去してくれないといったケースもあるでしょう。

 

上のシミュレーションで示した通り、賃貸はかかる費用も売却より複雑ですし、借り手を探す広告費など、賃貸経営に関わるお金の負担もあります。

 

どうしても決めきれないという場合は、不動産会社などプロに相談するのがおすすめです。

査定を依頼し、「今売ればどのくらいの相場か」を確かめてから検討すると良いでしょう。

 

「継続して借り手がつくだろう」という確信がない状態であれば、早めに売却をしたほうが無難です。

 

 

家を売るか貸すかの判断は、売ったほうが金銭的・時間的コストの面でお得

家を売るか貸すかの判断は、金銭的・時間的コストの節約になり、利益が得やすいメリットがあるため、基本的には売却をおすすめします。

特に、将来的に使う予定がないなら、早めに売ったほうが無難です。

 

よほど立地条件が良く賃貸需要がある物件は別として、賃貸経営は入居者がつかない空家リスクがあり、収入が安定しない恐れもあります。

 

また、年数が経つごとに家賃が下がる傾向もあるので、「不労所得」のイメージにつられて安易に決めると危険です。

賃貸で需要がありそうか、じっくり検討することが必要でしょう。

 

判断が難しい場合は、不動産会社などプロへ「賃貸需要があるか」などの相談後に、賃貸経営のリスクを確認した上で決断することをおすすめします。

 

不動産の取り扱いに悩んだときは、ぜひ不動産会社にご相談ください！

千葉エリアの不動産売却のお悩みは、「イエステーション」がサポートいたします。