不動産売却で確定申告が必要な場合は？税計算・手続き・必要書類も紹介

こんにちは。千葉・北総エリアの不動産会社「イエステーション」前島です。

不動産売却で利益が出たら、確定申告が必要！

期限内に正しく申告・納税をしないと、延滞税などが発生してしまいますよ。

ただし、確定申告が不要なケースもあります。

そこで今回のコラムでは、不動産売却による確定申告について詳しく解説。

不動産売却で確定申告が必要なケース・不要なケースと、計算方法や確定申告の方法などをご紹介します。

不動産売却で確定申告が必要な場合・不要な場合とは？

不動産売却で利益（譲渡所得）が出たら、確定申告が必要です。

一方、利益が出なかったり赤字になったりした場合は、確定申告は不要ですよ。

この場合の利益（譲渡所得）とは、売却金額ではなく、売却金からその不動産を取得する際の費用（取得費）と、売却する際の費用（譲渡費用）を差し引いたものになります。

■譲渡所得＝譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）

取得費や譲渡費用には、その不動産の購入金額のほか、不動産仲介手数料、印紙代、登記費用、測量費などが含まれます。

取得費や譲渡費用を差し引いて赤字になった場合は、譲渡所得が発生していませんので確定申告の必要はありません。

ただし、特例を適用することで赤字をほかの所得から差し引いて所得税を減らせる可能性があり、特例を適用するためには確定申告が必要となります。

また、譲渡所得があり譲渡所得税が発生する場合でも、特例を適用することで税金を抑えることができるケースがあります。

こちらも確定申告で、特例適用の申請が必要ですよ。

ちなみに、不動産を相続した場合は所得ではないので確定申告は不要です。

ただし、相続した不動産を売却した場合は確定申告が必要となる場合もあります。

相続時の確定申告は「不動産を相続したら確定申告はどうする？必要な場合や申告方法を詳しく」にて詳しく解説しています。

なお、確定申告が必要なのに確定申告を行わなかった場合には、無申告加算税や延滞税などの罰則がありますので注意しましょう。

確定申告前にチェック！ 不動産売却の税金の計算方法や特例

不動産売却で課税される税金は「譲渡所得税」で、計算式は以下の通りです。

■課税譲渡所得額 ＝譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額

■課税譲渡所得額 × 税率

税額は不動産の所有期間によって異なり、所有期間が5年以内の「短期譲渡所得税」と5年超の「長期譲渡所得」があります。

不動産売却の確定申告の際に活用できる特例についても確認しておきましょう。

居住用財産の3,000万円特別控除

マイホームの売却で一定の要件を満たす場合に、譲渡所得金額から最大3,000万円を控除できる制度です。

譲渡所得が3,000万円以下の場合は、譲渡所得税が0となります。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

所有期間が10年を超えるマイホームの売却で、一定の要件を満たす場合に譲渡所得税が軽減されます。

3,000万円の特別控除と併用が可能です。

譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

不動産売却で赤字（譲渡損失）が出た場合に、給与所得などほかの所得と赤字を相殺し、所得税を抑えられる制度です。

ほかの所得より赤字の方が大きくて1年で赤字が引ききれない場合は、損益通算をその後3年繰り越せます。

所有期間が5年超のマイホームの売却であることなど、一定の要件があります。

各特例については、国税庁の「土地や建物を売ったとき」の資料もあわせてご確認ください。

不動産売却で確定申告が必要な場合の進め方・必要書類を確認！

不動産売却の確定申告は、売却の翌年2月16日〜3月15日の間、住所を管轄する税務署で行います。

不動産の譲渡所得税は分離課税といって、給与所得などほかの所得とは別に計算・課税されます。

必要書類は以下の通り。

• 確定申告書B様式（第一表、第二表）
• 確定申告書第三表（分離課税用）
• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）

これらは税務署で用紙をもらったり、国税庁サイトからダウンロードしたりして準備を。

以下は自分で保管していたり、法務局や金融機関から取り寄せたりしてそろえます。

• 不動産売買契約書のコピー（購入時、売却時）
• 建物・土地の登記事項証明書
• 仲介手数料や印紙税など、売却費用の領収書
• 住宅借入金等の残高証明書
• 源泉徴収票　など

書類の作成方法を簡単に紹介します。

①譲渡所得の内訳書を作成

売却した不動産の情報、売却金、取得費、売却費用などを記入します。

②確定申告書B様式を作成

源泉徴収票などを参考に、譲渡所得以外の合計所得や控除について記入します。

③確定申告書第三表を作成

内訳書から収入金額、必要経費、差し引き金額、所得金額などを転記、B様式第一表から総合課税の合計額（所得金額合計）、所得から差し引かれる金額などを転記します。

国税庁サイトの「確定申告書等作成コーナー」で直接作成することもできますので、そちらもチェックしてみてくださいね。

不動産売却で確定申告が必要なケースや計算方法、特例を知ろう

不動産売却で利益（譲渡所得）が発生したら、確定申告が必要です。

取得費や譲渡費用を差し引いて赤字（譲渡損失）となった場合は、譲渡所得が発生していないので確定申告は不要ですが、特例を適用することでそのほかの所得を減らして所得税を抑えられる可能性もあります。

特例を適用するためには、確定申告が必要です。

譲渡所得税額は、不動産の所有期間によって税率が異なります。

一定の要件を満たすマイホームの売却では、3,000万円の特別控除や軽減税率などの特例を適用することで税金を抑えられます。

不動産売却の確定申告は、売却翌年の2月16日〜3月15日。

必要な確定申告を正しく行わないと、延滞税や加算税などの罰則の対象にもなってしまいますので、忘れずに申告・納税をしましょう。

千葉・北総エリアの不動産売却のお困りごとは、お気軽にイエステーションへご相談ください！