土地の売却でかかる税金を解説！支払いスケジュールと節税方法も
こんにちは。千葉エリアの不動産会社「イエステーション」前島です。
土地売却をご検討中の場合、「税金について不安がある」という方は多いのではないでしょうか？
なるべく慌てずに済むよう、どんな税金があり、いくらかかるのか、いつ納める必要があるのかなど、税金に関する事情を事前に把握しておきたいですよね。
今回のコラムでは、土地の売却時にかかる税金について解説します。
金額の目安や、支払いのスケジュール、節税方法もあわせてご紹介しますので、ぜひご参考にしてください。
土地の売却で支払う税金の詳細とスケジュールをご紹介
土地を売却する際、かかる税金の種類は主に次の4種類があり、それぞれ次のタイミングで支払いが発生します。
- 印紙税：不動産売買契約を締結するとき
- 登録免許税：抵当権抹消登記を行うとき（住宅ローンを完済する場合）
- 所得税（特別復興所得税）：売却した翌年の2月16日～3月15日
- 住民税：売却した翌年の6月以降
上記のほか、不動産会社に支払う「仲介手数料」や、その他売買取引に関して専門家に依頼をした際の報酬には、それぞれ消費税（10％）がかかります。
では、主な4つの税金について、それぞれ金額の目安など概要を確認していきましょう。
①印紙税
印紙税とは、契約書や証書などの文章を作成する際に課される税金で、土地売却においては、不動産売買契約書を作成する際に課税されます。
課税額は売却価格（契約書記載の額面）に応じて決まり、平成26年（2014年）4月1日から令和9年（2027年）3月31日までに作成された契約書については、下記のように軽減税率※が適用されます。
※（）内は、本則税率です。
参考に、一部ご紹介します。
- 10万円超～50万円以下：200円（400円）
- 50万円超～100万円以下：500円（1,000円）
- 100万円超～500万円以下：1,000円（2,000円）
- 500万円超～1,000万円以下：5,000円（1万円）
- 1,000万円超～5,000万円以下 ：1万円（2万円）
- 5,000万円超～1億円以下：3万円（6万円）
- 1億円超～5億円以下：6万円（10万円）
対応する金額の収入印紙を購入・添付して、消印することで納税します。
不動産売買契約書は通常2通作成し、売主と買主が1通ずつ保管するため、各々の分の印紙税を負担することが一般的です。
3,000万円の土地取引をしたケース（軽減税率適用時）であれば、それぞれ1万円の印紙税を負担するということですね。
②登録免許税
登録免許税は、登記所に登記や登録を申請する際に課される税金で、土地売却においては、物件の決済・引き渡し日に支払います。
一般的に土地の売主に課税されるのは、住宅ローンの残債を売却代金で返済する場合であり、「抵当権抹消登記」が必要となります。
住宅ローンの融資を受ける際、土地には抵当権が設定されるため、抵当権が抹消されていないと、買主への完全な所有権移転ができないためです。
抵当権抹消登記には、不動産1件につき1,000円の登録免許税がかかります。
税額分の収入印紙を購入して用紙に貼り付け、登記申請書とあわせて提出する仕組みです。
なお、売買取引においては、売主から買主へと名義を変更する「所有権移転登記」も行なわれ、登録免許税が必要ですが、買主が負担することが一般的です。
③所得税（特別復興所得税）
所得税は個人の所得金額を対象とする税金で、土地売却時には、売却益「譲渡所得」が発生した際に課税されます。
売却価格から取得費（購入時にかかった費用）や譲渡費用（売却時にかかった費用）を差し引いた残りの金額に税率をかけて計算されます。
また、所得税（譲渡所得税）に加えて、平成25年（2013年）1月1日から令和19年（2037年）12月31日までは、復興特別所得税（所得税の2.1％相当額）が課されます。
譲渡所得に対する所得税率は、土地の所有期間によって以下のように異なります。
＜長期譲渡所得（5年超）＞
- 所得税：15％
- 復興特別所得税：0.315％（15％ × 2.1％）
＜短期譲渡所得（5年以下）＞
- 所得税：30％
- 復興特別所得税：0.63％（30% × 2.1%）
例えば、土地の所有期間が10年で、譲渡所得金額が700万円のケースで考えてみましょう。
所得税：700万円 × 15％ = 105万円
復興特別所得税：700万円 × 0.315％ = 2万2,050円
合計107万2,050円が所得税額となります。
土地を売却した翌年、確定申告の時期（2月16日〜3月15日）に譲渡所得をもとに税額を計算し、納付書または振替納税で納税する仕組みです。
④住民税
住民税は、地方自治体が住民から徴収する税金です。
土地売却においては、所得税と同様に譲渡所得に対して課税され、税率は土地の所有期間によって以下のように異なります。
- 長期譲渡所得（5年超）：税率5％
- 短期譲渡所得（5年以下）：税率9％
土地の所有期間が10年で、譲渡所得金額が700万円のケースでは、「700万円 × 5％ = 35万円」と計算できますので、税額は35万円です。
なお、支払い方法には、下記の2種類があります。
- 特別徴収：給与所得がある場合、勤務先の給与から天引き
- 普通徴収：個人事業主や給与所得のない人の場合、自治体から交付される納税通知書をもとに、自分で納付
納付時期は売却翌年の6月、8月、10月、翌年1月の年4回に分けて納付するか、一括納付を選ぶことができます。
特別徴収の場合は、翌年6月から翌々年5月までの12カ月に分けて給与から差し引かれます。
土地売却で支払う税金を節税するポイントは？
印紙税や登録免許税は決まった金額を支払うことになりますが、所得税・住民税は、ポイントを押さえることで、節税対策が可能です。
土地売却で支払う税金を節税するポイントとして、次の5つを押さえましょう。
ポイント①取得費や譲渡費用をしっかり把握する
土地購入時の費用「取得費」を正確に計上することで、課税譲渡所得金額を減らせる可能性があります。
さらに、売却にかかる仲介手数料や測量費などの「譲渡費用」も漏れなく計上しましょう。
譲渡所得にかかる税金の計算については、下記のコラムで詳しく解説しています。
ポイント②売却タイミングを検討する
所有期間が5年を超えると税率が低くなりますので、5年を超えるタイミングでの売却を検討するのも一つでしょう。
スケジュールに余裕があるなら、税負担を減らすために売却計画の調整をしてみてくださいね。
ポイント③特例の適用ができないか確認する
売却物件が居住用の土地である場合や、公共事業のために売却した土地である場合など、要件を満たすことで、以下のような特別控除が受けられることがあります。
- マイホームを売ったときの特例：譲渡所得額から最大3,000万円の控除
- 収用等により土地建物を売ったときの特例：譲渡所得額から最大5,000万円の控除
また、売却した土地が相続財産である場合は、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」が活用できるかもしれません。
相続人として支払った相続税額のうち、一定金額を、取得費に加算できます。
特例を受けられる条件の判断は専門的な知識が必要ですので、「この土地の場合はどんな節税対策ができるか」と不動産会社や税理士など、専門家に相談してみてくださいね。
なお、土地とともに空き家も売却する場合は、さらに幅広い税制優遇が受けられる可能性があります。
詳しくは、「空き家の売却に税制優遇はある？条件や注意点などを詳しく解説！」をご参照ください。
ポイント④ほかの所得との損益通算を活用する
特別控除額として差し引く以外にも、譲渡収入金額が売却によって譲渡損失が生じた場合、ほかの所得（給与所得や不動産所得など）と損益通算して税負担を軽減できる特例もあります。
損益通算できる特例については、「家の売却でマイナス・赤字を防ごう！損失を抑えるためにできること」で詳しく解説していますので、ぜひあわせてご覧ください。
ポイント⑤土地相場を把握して適正な価格を設定する
土地売却で発生する税金額は、譲渡所得にもとづいて計算されるため、売却価格が高すぎると課税額も増え、逆に安すぎると損をする可能性も。
適正な価格で売却することは、結果的に税金対策や資金計画にもつながりますから、土地の売却相場を把握し、適切な売却価格を設定することが大切です。
相場の調べ方については、「土地売却の相場の調べ方5種類を解説！注意点もチェック」で詳しく解説していますので、あわせてご参照ください。
土地売却時には税金の支払いタイミングや節税対策を確認しておこう
土地の売却で支払う税金には、「印紙税」「登録免許税」「所得税（特別復興所得税）」「住民税」の主に4種類があります。
印紙税は不動産売買契約を結ぶ際に、登録免許税は主に抵当権抹消登記を行うときに支払う税金です。
そして、所得税・住民税は、譲渡所得が発生した際に課税され、所得税は翌年の確定申告時、住民税は翌年6月以降に、給与天引きや納税通知書をもとに支払います。
所得税・住民税は、課税譲渡所得金額を減らすことで、節税につながります。
取得費や譲渡費用を正確に計上する、所有期間が5年を超えるよう調整する、特別控除などの特例を活用できないか確認するといったポイントを押さえることが大切です。
税金も含め、土地売却全般について不安があるなら、ぜひ不動産会社にご相談ください。
千葉エリアの不動産売却のお悩みは、「イエステーション」がサポートいたします。
多古町店 前島 亮
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