増築部分が未登記の家は売却可能？リスクと解決方法を徹底解説

こんにちは。
千葉エリアの不動産会社「イエステーション」前島です。

 

「増築した部分が未登記のままだけど、家は売却できるかな」
「登記していない増築があると、売却で不利になる？」
そんなお悩みを抱えていませんか？

 

増築部分が未登記のまま放置されている住宅は、実は珍しくありません。

 

とはいえ、売却を検討する際にはさまざまなリスクが潜んでいることも事実です。

 

そこで今回は、未登記の増築がある家のリスクから売却方法まで、実際の事例を交えながら詳しく解説していきます。

 

 

まずは増築部分が未登記の家のリスクを知ろう

増築部分が未登記のまま売却活動を進めると、さまざまな問題が起こる可能性があります。

 

まずは、どのようなリスクがあるのかを正しく理解しておきましょう。

 

住宅ローンが利用できないリスク

未登記の増築部分がある物件では、買主が住宅ローンを利用できない可能性が高くなります。
多くの金融機関では、融資の際に担保となる建物の登記記録と現況の一致を重視します。

 

そのため、登記簿上の情報と実際の建物状況が異なっていると、担保評価が困難となり、融資を受けられないケースが出てくるのです。

 

その結果、現金で購入できる買主に限定されてしまい、売却活動が長期化したり、売却価格が下がったりするリスクがあります。

 

所有権をめぐるトラブルのリスク

未登記の増築部分については、所有権が不明確な状態となっています。

 

売却後に増築部分の所有権について争いが生じたり、買主が増築部分の登記手続きを行えなかったりするトラブルが発生する可能性があります。

 

また、増築部分の所有者が売主以外の第三者である場合、その部分を勝手に処分することができず、複雑な問題に発展することもあります。

 

違法建築物となるリスク

未登記の増築部分がある場合、建築確認申請が適切に行われていたか、または申請内容どおりに施工されているかを、登記簿からは確認できません。

 

例えば、用途地域で定められた建ぺい率や容積率を超過している場合、または高さ制限に違反している場合は、違法建築物とみなされる恐れがあります。

 

違法建築物と判明した場合は、行政から是正命令を受けたり、改修や撤去を求められたりする可能性があります。

 

そのため、はっきりしない場合は、売却を進める前に 建築確認の記録や図面を確認し、必要に応じて専門家に調査を依頼することも必要です。

 

税金に関する問題

未登記の増築部分について、市区町村が後から把握した場合、適正な課税がされていない状況が発覚する可能性があります。

 

建物を増築すると通常は固定資産税が増額されますが、未登記の場合は自治体が増築の事実を把握できていない場合があるのです。

 

後日発覚した際には、過去に遡って追徴課税を受ける可能性があります。

 

 

増築部分が未登記の家でも売却は可能！どうすれば売れる？

増築した部分が未登記であっても、適切な対応を行えば売却は十分可能です。

 

ここでは、売却前に確認すべき点と、具体的な売却方法について解説します。

 

売却を考える前にまず確認しておくこと

売却を進める前に以下の2つを確認しておきましょう。

 

1. 設計図や増築時の資料の確認、または現況調査の実施

まずは、増築を行った際の設計図や資料が残っているかを確認しましょう。
これらの資料があると、増築部分の面積や高さなどが明確に分かり、今後の手続きがスムーズに進みます。

 

ただし、古い物件ではこれらの資料が残っていない場合も多いため、他の方法での調査も検討が必要です。

例えば、土地家屋調査士に依頼して現況調査を行うほか、建築士による実測調査、役所で建築確認記録や検査済証を確認する、固定資産税課税台帳を確認するといった方法があります。

どの方法が適切かは物件の状況によって異なるため、まずは不動産会社や土地家屋調査士に相談し、必要に応じて役所での確認を進めるのが一般的です。
こうして得られた情報や報告書は、売却手続きにおいて重要な資料となります。

 

2. 建築基準法や条例への適合性確認

増築部分が建築基準法や用途地域の建ぺい率・容積率に違反していないかを確認します。

 

このような違反がある場合、未登記部分は違法建築物となるため、物件の評価が大きく下がってしまいます。

 

特に高さ制限に違反している物件では注意が必要です。

 

未登記の増築部分がある家を売却する方法

増築部分が未登記の家を売却する方法はいくつかありますが、不動産会社として特におすすめなのは「登記を行ってから売却」または「買取サービスの利用」です。

 

増築部分の登記を行う方法

最も確実な解決方法は、売却前に増築部分の登記を完了させることです。

 

土地家屋調査士に依頼して現地調査を実施し、必要な書類を作成して法務局に提出します。

 

登記が完了すれば、通常の売却活動が可能となり、住宅ローンを利用する買主にも対応できます。

 

結果として、より多くの購入希望者に検討してもらえるため、売却価格も高くなる可能性があります。

 

買取サービスを利用する方法

「登記の手続きが面倒」「費用をかけたくない」「すぐに現金化したい」という場合は、不動産会社の買取サービスを利用する方法もあります。

 

買取とは、不動産会社が買主となって直接物件を購入する仕組みのこと。
通常の仲介のように一般の買主を探す必要がないため、売却までのスピードが早いのが特徴です。

 

価格は仲介よりも低くなる傾向がありますが、複雑な手続きを不動産会社が代行してくれるため、手間をかけずに売却できます。

 

お客様に追加の費用負担や手続きの負担をかけることなく、安心して現金化できるのが大きなメリットです。

 

空き家の買取については、以下のコラムも参考にしてみてくださいね！

空き家買取のメリット・デメリットを解説！相場や仲介との比較も

 

 更地で売る方法

建物を解体してしまえば、未登記は解消できます。
更地にすれば新築希望の買い手に需要が高く、スムーズに売れることも期待できます。

 

ただし、解体費用は建物の規模や構造によって100万円以上かかることもあり、売却前に大きな負担になる場合があります。
また、建物がなくなることで住宅用地の特例が適用されなくなり、固定資産税が増加する点にも注意が必要です。

 

一方で、「古家付き土地」として売りに出す方法もあり、解体を買主に任せることで費用負担を避けられるケースもあります。
どちらが有利かは物件や地域のニーズによって変わるため、不動産会社に相談して判断すると安心です。

 

実際の売却事例も参考にご紹介！

イエステーションでは、東京都にお住まいのH・M様から「相続した成田市の戸建てを売却したい」とのご相談をいただきました。

 

調査の結果、増築部分の未登記があり、違法建築物扱いである可能性が判明。

 

仲介では解体や家財処分で多額の費用がかかる上、地元の不動産会社には「取り扱いできない」と断られる状況でした。

 

そこで当社では、増築未登記の状況も含めて現状のままで買取させていただくことをご提案し、家財も含めてそのままの状態で買取いたしました。

 

▶お客様の声「相続物件についての相談です」

 

このように、イエステーションでは増築未登記など複雑な事情がある物件に対しても、丁寧な現地調査と的確な判断で、最適な売却方法をご提案しています。
ぜひ、お気軽にご相談くださいね！

 

 

未登記の増築がある家の売却は安心できる不動産会社に相談！

未登記の増築がある家の売却は、確かに通常の売却よりも手間がかかります。
しかし、適切な準備と対応を行えば、十分に売却可能です。

 

重要なのは、リスクを正しく理解し、最適な解決方法を選択することです。

 

不動産会社としては、お客様の状況に応じて「登記を行ってから売却」または「買取サービスの利用」をおすすめしています。

また、登記手続きを行う場合は、土地家屋調査士や司法書士といった専門家に依頼することをおすすめします。

 

物件の状況やお客様のご希望によって最適な方法は変わりますので、まずは不動産会社にご相談いただければと思います。

 

千葉エリアの不動産売却なら、豊富な実績と専門知識を持つ「イエステーション」にお任せください！