離婚で家は売却する？財産分与や売却のタイミングなど詳しくご紹介！

こんにちは。千葉・北総エリアの不動産会社「イエステーション」前島です。

 

離婚をする際、住んでいた家をどうすべきか悩む方は多いでしょう。

結婚後に建てたマイホームは財産分与の対象ですが、現金と違って簡単に分割できません。

 

売却して現金化するか、どちらかが住み続けて他方に財産分の現金を支払うか…。

どんな処分方法を選択するかは、離婚後の生活や住宅ローンの有無などでも変わってきます。

 

今回のコラムでは、離婚で家を売却するメリット・デメリットを解説。

離婚で家の財産分与はどう行えばいいのか、タイミングはいつが良いのか、売却の流れや必要な準備についてもあわせてご紹介します。

 

 

離婚をするときに家はどう財産分与すればいい？

離婚の財産分与は、夫婦が結婚後に得た預金や、自動車、不動産など共有財産を分けることです。

 

対象となる財産は、夫婦が婚姻期間中に築き上げたもののみで、どちらかが親族に生前贈与されたものや独身時代に得たものは含まれません。

所有物や家の名義人は関係なく、夫婦の共有財産から購入したものは基本的に財産分与の対象です。

 

家の財産分与の方法とは？

一戸建てやマンション、土地などはそのまま分けることが難しいので、次のどちらかの方法を選択するのが一般的です。

 

• 家を売って売却金を分割する
• 夫婦のどちらかが家をもらい、一方へ代償金や他の財産を渡す

 

現金化が最も分配時の納得感があるので、離婚後に家が不要な場合は売却がおすすめです。

 

どちらかが家に住みたい場合は、まず現在の家がどれくらいで売れるか査定をしてもらい、その金額からローン残債を引いた利益の半分を、住まない方へ代償金として渡すことになるのが一般的です。

代償金を用意できない場合は、他の財産で補う必要があります。

 

 

離婚で家は売却するべき？

住んでいた家をどう財産分与するか考えるときに、売る場合、売らない場合のメリット・デメリットを知っておくと判断材料になります。

では、具体的な内容を確認していきましょう。

 

離婚で家を売るメリット・デメリット

離婚で家を売却し、住宅ローン残債が売却金額を下回る場合は、現金化することで財産分与がしやすくなります。

 

家を所有することで起きるトラブルを防ぐことができ、話し合いで決めることが少なくて済むというのもメリットでしょう。

 

たとえば、名義が夫で連帯保証人が妻であり、元夫が継続して家に住むという場合、元夫が住宅ローンを滞納すると、代わりに元妻が返済する必要が出てくるといったトラブルも。

現金化してしまえば、離婚後どちらが家に住むのか、住宅ローンの支払いや名義変更はどうするのかといった話し合いも不要です。

 

ただし、売却金額より残債が上回る場合は、基本的に残りのローンを完済してからの売却となります。

 

また、家を売ると早々に新居を探さなければいけないため、その分引っ越しの手間が発生します。

子どもがいる場合は、引っ越しによる転校などで環境が大きく変わる可能性があるという点もデメリットといえるでしょう。

 

離婚で家を売らないメリット・デメリット

離婚後も大きく生活環境を変えたくないときは、家を売らずに住み続けるメリットは大きいでしょう。

 

特に子どもがいる場合、引っ越しにより転校を余儀なくされる場合もあるため、離婚前とそれほど変わらない環境で暮らせる安心感は大きいと言えます。

 

ただし、不動産の所有には維持費がかかります。

毎年の固定資産税・都市計画税といった税金や、火災保険料、建物に破損があればメンテナンス費用など、これまで夫婦で分け合ってきた金銭的負担が単独にかかってきます。

 

また、現在の家を売却したと仮定して利益が出る場合、住まない方へ利益の半分を代償金として支払う必要があることにも注意が必要です。

 

利益分が多い場合は代償金の金額も大きくなります。

一括で支払うのが厳しければ分割で相手へ支払いをしていくなど、長期間に渡る支払い負担が発生します。

 

離婚後のトラブルを防ぐため、住宅ローンの支払いや名義についての話し合い、手続きに手間がかかるのもデメリットといえるでしょう。

 

 

離婚で家を売却するならタイミングはいつ？

家を売りたい場合、売却のタイミングは離婚の前と後どちらが良いのでしょうか。

 

家の売却には、手続きを進める上での話し合いやお互いの同意が必要となりますし、家の条件の良し悪しによって売却活動（買い手探しや広告など）にかかる時間が異なります。

 

離婚前の売却では、「離婚の手続きと並行して行える時間的・精神的余裕がある」「売れるまで離婚を待てる」といったことがポイント。

離婚後の関わりを減らし、話し合いの機会も持ちやすいのでトラブルも発生しにくくなるでしょう。

 

離婚後の売却は、「売却に関わるやり取りを離婚後にも行える（心理的に抵抗がない）」ことがポイントとなります。

 

離婚の手続きと同時進行しなくて良いため、売却活動にじっくり取り組むことで、より良い条件での売却も期待できます。

 

離婚後に相手と極力連絡を取りたくない場合は離婚前の売却、お互いに連絡を取るのは問題ないが早く離婚したいという場合には、離婚後の売却が良いなど、ケースバイケースです。

 

 

離婚で家を売却するときの準備と流れ、注意点は？

離婚で家を売る際も、手順は通常の売却とほとんど変わりませんが、先に解説した通り、家の名義人でなければ売却はできません。

あらかじめ名義人の確認はしておきましょう。

 

また、住宅ローンがいくら残っているかも確認が必要です。

 

名義人と住宅ローン残債の確認が終わったら、家の価値を調べるため、不動産会社に無料査定を依頼します。

一括査定サイトを使えば、複数の不動産会社にまとめて依頼できるので、手間をかけずに査定価格を比較できます。

 

査定価格をもとに、家の売却金でローンを完済できそうであれば、利益分を夫婦で分割すれば良いので問題ありません。

 

一方、査定金額よりローン残債が上回るオーバーローンの場合は、自己資金を足して残債を返済してからの売却となります。

 

自己資金の都合がつかないときは、任意売却で売る方法もあります。

任意売却はデメリットもありますが、金融機関の合意のもと、住宅ローンが残っている状態で売ることができる方法です。

 

ただし、売却金でローンを返済しきれなければ、どちらにせよ残債は分割などで支払いを続けなくてはいけません。

 

任意売却やオーバーローンの場合の対処法は、下記のコラムでも詳しく説明しているので、ご参考ください。

離婚で任意売却をするデメリットは？行うメリットや注意点も解説！

住宅ローン返済中の家を売るのは可能？確認点や売る方法まで詳しく！

 

なるべく早く売りたい方は、不動産会社に直接買い取ってもらうのも方法の一つ。

売却金額は仲介と比較して低い傾向にありますが、現金化まではとてもスムーズです。

 

仲介と買取の違いは「不動産を売却するとき「買取」と「仲介」はどちらがいい？」でもご紹介しています。

 

家を財産分与する場合の注意点

財産分与で家を財産分与する場合、次のようなケースには注意が必要です。

 

家の売却は名義人のみ行えるため、共有名義である場合、一方が反対すれば売却できません。

 

また、どちらかの単独名義であれば、名義人でない方が住む場合に勝手に処分されてしまう可能性も。

ローン残債を相手が払う決まりを作った場合でも、滞納があれば競売にかけられる恐れもあります。

 

支払いを放棄しない、勝手に売却しないなど事前に取り決め、離婚協議書や公正証書の作成をしたり、調停で話し合うなどの対策をとっておきましょう。

 

また、家を売りたいときに売却できない、突然家を失う、といった将来的なトラブルを防ぐため、家をもらう場合は自分名義に変更（所有権移転登記）しておくのが安心です。

 

ただし、住宅ローン残債がある場合は金融機関の承諾を得る必要があり、一般的に厳しい条件となっています。

相応の返済能力があることが認められるか、ローン完済後であることが求められるため、現実的には難しいことも多いです。

 

住宅ローンの名義人については、「共有名義の住宅ローンは離婚後どうすれば良い？名義変更方法も解説」で解説していますので、ぜひあわせてご覧ください。

 

 

離婚での家の売却はメリット・デメリットを踏まえて検討を

家の財産分与の方法は、家を売って売却金を分割するか、夫婦のどちらかが家をもらい、一方へ代償金や他の財産を渡す方法が一般的。

 

家の名義や住宅ローンの名義によって将来的なトラブルにつながる可能性があるため、家をもらうときは、なるべく自分名義に変更しておくことがおすすめです。

 

離婚の際に家を売却すれば、現金化して財産分与がしやすくなり、話し合いで決めることも少なくなります。

その反面、新たに住む場所を探したり引越しなどの手間は増えること、子どもの学校など環境が変わる可能性があること、住宅ローンを完済しなければならないというデメリットも。

 

家を売らない場合は、離婚後の生活を大きく変えずに済み、新生活による負担が比較的少ないことがメリット。

ですが、トラブルにつながるケースも多いこと、現在の家の査定額により利益分があると代償金を一方へ渡す必要があること、維持費を単独で負担することに注意が必要です。

 

家の売却は、名義人・ローン残債の確認を行ってから物件の価値を調べます。

オーバーローンの場合は、自己資金で返済してから売るのが一般的ですが、資金の都合がつかない場合は任意売却も手段の一つです。

 

離婚での家の売却で悩んだときは、不動産会社にご相談ください。

千葉・北総エリアの不動産売却のお悩みは「イエステーション」がサポートいたします！