家の査定ではどこを見るもの？訪問査定でのチェックポイント

こんにちは。千葉エリアの不動産会社「イエステーション」前島です。

 

家の売却を検討中の場合、「せっかく査定を利用するなら、なるべく高く査定されたい」と希望されている方は多いはず。

 

また、「査定額はどう決まるのか」「どんなポイントをチェックされるのか知って備えたい」という場合もあるでしょう。

 

今回のコラムでは、家の査定ではどこを見るものなのか、また、訪問査定でのチェックポイントを解説します。

 

家の適正価格の調べ方もあわせてご紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください！

 

 

家の査定は2種類！査定額はどう出している？

家の査定には、「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。

それぞれの方法でどのように査定額を出しているのか、簡単に確認しておきましょう。

 

机上査定とは

机上査定は簡易査定とも呼ばれ、文字通り「机の上」で手軽に完結する査定です。

具体的には、所在地や建物の種類、築年数、面積などの物件情報や、周辺の取引事例、地価データをもとに情報を分析をし、価格を計算します。

 

複数の不動産会社に査定を依頼できる「一括査定サービス」も、基本的には上記内容を入力するだけでできる机上査定に該当します。

「まずはざっくりとした価格を知りたい」という方や、「まだ売るかどうか本格的に考えていないけれど、金額が気になる」という方に向いている査定方法ですね。

 

訪問査定とは

一方、訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に家を訪れて行う査定です。

 

具体的な査定のポイントはのちほどご紹介しますが、現地で物件を直接見て、状態や周囲の環境などを考慮するため、より正確な価格が算出されます。

「具体的に売却を考えている」「正確な価格を知りたい」という方におすすめです。

 

2種類の査定の違いは、「不動産査定にかかる時間の目安は？長くなる理由や短縮方法を解説」で詳しく解説していますので、ぜひあわせてご参考してください。

 

ただし、どちらかを行うというよりは、机上査定の結果で不動産会社を絞り、訪問査定をしてもらう流れが多いです。

 

査定額には地域の需要や社会情勢が影響する

どちらの査定方法でも、査定額の算出基準は同じです。

不動産会社は、査定日からおよそ3カ月以内に売り出した物件と仮定し、価格を設定します。

 

ただし、この査定額は地域の需要や社会情勢によって変動することがあります。

例えば、地域の購入需要が低ければ査定額も下がる可能性がありますし、社会情勢的に収入が低下傾向にある場合、人々の購買意欲も下がり、それが査定額に反映されることもあります。

 

 

家の査定ではどこを見る？訪問査定のポイントとは

訪問査定では、主に次のポイントがチェックされます。

• 建物や設備の状態
• 土地の特性
• 立地条件
• 法的・管理面

 

それぞれの内容とともに、査定額へのプラス要因、マイナス要因をみていきましょう。

 

査定のポイント①建物や設備の状態

建物の築年数が新しいほど、一般的には高い査定評価を受ける傾向があり、外観・内装ともに、メンテナンス状況も重要視されます。

また、内装のうち、設備の質も査定額に大きく影響します。

 

＜主なプラス要因＞

• 新築してから年数が浅い
• 間取りの使い勝手が良い（生活動線が良い）
• 外壁や屋根に目立った劣化がない
• 定期的な修繕の形跡がある
• 省エネ設備が整っている（高断熱窓など）
• 最新設備やセキュリティ機能が揃っている

 

＜主なマイナス要因＞

• 築年数が古く、法定耐用年数を超えている（木造住宅の場合は築22年）
• 雨漏りの跡がある
• シロアリ被害がみられる
• 外壁にひび割れ・剥がれがある
• 設備が古い
• 配管や電気設備、防音設備が不十分で更新が必要である

 

なお、掃除をしているかどうかは、査定には直接的な影響はありません。

 

ただし、過度な汚れがあると「大切に扱われていないのでは？」とネガティブな印象を与え、不動産会社との信頼関係を築きにくくなるおそれも。

スムーズな売却につなげるために、常識の範囲で掃除を済ませておくことは大切です。

 

売却において掃除が必要なタイミングは、「家の査定で掃除は必要？査定で見られるポイントや注意点も解説」で解説していますので、ぜひあわせてご覧ください。

 

 

査定のポイント②土地の特性

土地そのものの特徴も重要な評価ポイントです。

 

＜主なプラス要因＞

• 南向きで日当たりが良い
• 整形地で使いやすい形状である
• 眺望が良い
• 角部屋である
• 高層階で、眺望や採光の良さがある

 

＜主なマイナス要因＞

• 北向きで日当たりが悪い
• 不整形地や旗竿地（はたざおち）など、いびつで使いづらい
• 傾斜地や高低差がある

 

査定のポイント③立地条件

便利な立地は買い手の需要が高く、周辺環境も評価のポイントです。

 

＜主なプラス要因＞

• 公共交通機関のアクセスが良い
• 病院などの公共施設に近い
• 保育園・幼稚園・学校が近い
• 閑静な住宅街にある
• 生活に便利な施設が周囲にある

 

＜主なマイナス要因＞

• 主要な交通機関までの道のりが遠い（徒歩20分以上かかるなど）
• 墓地などの嫌悪施設が近くにある
• 幹線道路沿いなど、騒音や振動が多い
• 治安が悪い地域に所在している

 

査定のポイント④法的・管理面

法律や管理に関する側面もチェック対象となります。

 

＜主なプラス要因＞

• 隣地との境界線が明確である
• ある程度、室内・室外が清潔に保たれている
• 共用部分が清潔に保たれているなど適切に管理されている（マンションの場合）

 

＜主なマイナス要因＞

• 枝の剪定がされていないなど隣地への越境物がある（または隣からの越境物がある）
• 建築する際の制限が厳しい
• 再建築不可物件である
• 近隣トラブルがある
• 所有権移転登記が完了していない（相続の場合）

 

査定額アップには「プラス要因の強調」と「マイナス要因の改善」が重要

査定額を少しでも上げるには、プラス要因を漏れなく伝え、マイナス要因を改善することが大切です。

最近の改修や設備更新、居住者ならではのメリットを具体的に説明しましょう。

 

軽微な修繕も効果的ですが、大規模なリフォームなどは、費用に見合った利益が出るとは限らないため、不動産会社に相談してから決めることをおすすめします。

 

マイナス面を伝えると査定に響く可能性はありますが、正直な情報共有は、不動産会社と対処法を一緒に考えられる機会になりますし、販売活動を進める上でも役立ちます。

円滑な売買取引・後々のトラブル回避にもつながるでしょう。

 

 

家の査定額は適正かどうかをチェックすることも大事

査定を受ける際には、「提示された価格が適正な判断に基づいているかどうか」を確認することも重要です。

確認のポイントをいくつかご紹介しましょう。

 

①自分で相場を調査する

まずは、下記の情報源などをもとに、自分で物件の市場相場価格を調べてみましょう。

• 土地の相場：国土交通省の「不動産情報ライブラリ」
• マンションや一戸建ての相場：不動産流通機構の「REINS Market Information」
• 購入者向け物件検索サイト
• 新聞の折り込みチラシや不動産店舗の物件情報

 

所有物件と似た条件で検索し、おおよその価格帯を知っておけば、査定額が妥当なものかの判断材料にできます。

 

②複数社へ査定を依頼する

複数の不動産会社に査定を依頼し、各社の査定額を比較することで、自分の物件の価値をより多角的に理解することができ、適正な価格の見極めに役立ちます。

 

例えば、ある会社の査定額が他社と比べて極端に高かったり低かったりする場合、その理由を詳しく聞いてみるのも良いでしょう。

 

③査定の根拠を尋ねる

不動産会社に査定の根拠を聞くことも大切です。

不動産会社が明確で論理的な説明ができるかどうかを見極めることで、提示された査定額の信ぴょう性を判断できるからです。

 

明確な根拠を示せる不動産会社は、実績や経験に裏打ちされた「この査定額で売れる」という自信の表れと捉えられますので、信頼できる不動産会社を選ぶ際にも役立つでしょう。

 

 

家の査定でどこを見るのか把握して査定額アップにつなげよう

家の査定には、物件情報などのデータだけで価格を算出する「机上査定」と、不動産会社の担当者が物件を訪れる「訪問査定」の2種類があります。

 

査定額には地域の需要や社会情勢が影響するほか、訪問査定では建物や設備の状態、土地の特性、立地条件など、データ上ではわかりにくい部分も総合的に確認されます。

 

確認のポイントを把握しておき、プラス要因があれば余さず伝え、マイナス要因は改善しておくのが査定額アップにつながるコツです。

 

なお、査定については、提示価格が適正かどうかも確認が大切です。

自分で相場調査したり、複数社へ査定依頼をしたりして金額を比較すると、査定額の信ぴょう性のほか、信頼できる不動産会社を選ぶ際にも役立ちますよ。

 

不動産の売却に悩んだときは、ぜひ不動産会社にご相談ください！

千葉エリアの不動産売却のお悩みは、「イエステーション」がサポートいたします。