マンション査定の注意点は？見られるポイントも解説

こんにちは。千葉エリアの不動産会社「イエステーション」前島です。

 

マンションの売却を検討する際、まず必要となるのが査定。

しかし、「何に注意すればいいのか」「どこを見られるのか」と不安に感じる方も多いのではないでしょうか。

 

査定は売却を始める際の大切なステップであり、適正価格を知るために必要不可欠です。

 

今回は、マンション査定の基本から、注意点、そして査定時に見られるポイントまで詳しく解説します。

マンション売却を考えている方は、ぜひ参考にしてください！

マンション査定とは？

マンション査定とは、不動産会社に売却予定のマンションが「いくらで売れそうか」という価格を算出してもらうことです。

査定価格は売り出し価格を決める際の重要な判断材料となります。

 

マンション査定は、主に「訪問査定」と「机上査定」の2種類。

最近はそれに加えて「AI査定も」活用されています。

 

訪問査定

不動産会社の担当者が実際に物件を訪問し、室内や共用部分の状態を確認した上で査定価格を算出する方法です。

査定結果が出るまでには約1週間かかりますが、現地でしかわからない日当たりや眺望、設備の状態なども含めて評価するため、最も精度の高い査定価格が得られます。

 

売却を具体的に検討している方は必ず利用することになる方法です。

 

机上査定（簡易査定）

物件の所在地、広さ、築年数、間取りなどの基本情報から、過去の成約事例などを参考に査定価格を算出する方法です。

実際に物件を見ることはないため、改装履歴や室内の状態は反映されませんが、1～3日程度で査定価格がわかります。

 

売却するかどうか迷っていて、まずは大まかな価格を把握したい方に向いています。

 

AI査定

WEB上でマンション名や所在地などの情報を入力し、AIが過去の売買データから自動で査定価格を算出する方法です。

その場ですぐに結果が表示され、個人情報の入力も不要なサービスが多いため、気軽に利用できます。

 

ただし、あくまで概算価格であり、個別の物件状況は反映されないため、参考程度に留めておくと良いでしょう。

 

 

マンション査定を受ける際の注意点

マンション査定を受ける際には、以下の点に注意しましょう。

より正確な査定を受けることができ、売却もスムーズに進みます。

 

掃除をする

訪問査定の際は、室内を清潔に保っておくことが大切です。

査定価格そのものには影響しませんが、整理整頓された室内は担当者に好印象を与え、物件を丁寧に扱ってきたという評価につながります。

 

特に水回り、ベランダ、壁紙は汚れが目立ちやすい場所です。

キッチンやトイレはシンク内のゴミを処分し、排水口も清掃してにおい対策をしておきましょう。

ベランダは落ち葉や溝のゴミを取り除き、壁紙は拭き掃除で汚れを落としておくと印象が良くなります。

 

複数社に査定を依頼する

マンションの査定価格は不動産会社によって異なります。

1社だけの査定では、その価格が適正かどうか判断できません。

 

複数の不動産会社に査定を依頼することで、相場を把握でき、高すぎる査定や安すぎる査定を見極めることができます。

 

目安としては3社以上。

査定価格にばらつきがある場合は、なぜその価格になったのか根拠を確認しましょう。

 

事前に相場を調べておく

査定を受ける前に、ご自身でも周辺のマンション相場を調べておくことをおすすめします。

相場を知っておくことで、不動産会社から提示された査定価格が妥当かどうかを判断しやすくなります。

 

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」や、国土交通大臣指定の不動産流通機構が提供する「不動産取引情報提供サイト（REINS Market Information）」では、実際に取引された価格を見ることができます。

 

また、不動産ポータルサイトで、同じエリアの類似物件の売り出し価格をチェックするのもおすすめです。

 

マンションの瑕疵を隠さない

瑕疵（かし）とは、欠点や欠陥のことです。

例えば、雨漏りや設備の故障、過去の事故など、買主が知っておくべき情報は必ず査定時に伝えましょう。

 

瑕疵を知らせずに売却すると、引き渡し後にトラブルになり、契約の撤回や損害賠償を請求される可能性もあります。

査定時に正直に伝えることで、適切な価格設定ができ、後々のトラブルを避けることができます。

 

リフォームは無理に行わない

査定前に大がかりなリフォームをする必要はありません。

購入希望者の多くは、購入後に自分好みにリフォームしたいと考えるため、売主が改装しても費用に見合った査定価格にはならないことが多いのです。

 

お金をかけてリフォームをしても、その分査定額が高くなるわけではないため、結果的に損をしてしまう可能性もあります。

 

ただし、設備の軽微な故障や不具合がある場合は、修理しておくと買主に安心感を与えます。

 

査定の根拠を確認する

査定価格の提示を受けたら、必ずその根拠を確認しましょう。

「なぜこの価格なのか」「どのような点を評価したのか」を具体的に説明してくれる不動産会社は信頼できます。

 

根拠があいまいで、ただ高い査定価格を提示するだけの会社は、契約を取りたいだけという可能性もあるため注意しましょう。

納得のいく説明をしてくれる会社を選ぶことが、売却成功への第一歩です。

 

 

マンション査定で見られるポイントは？

マンションの査定では、さまざまな項目がチェックされます。

不動産会社の担当者は、購入希望者の視点で物件を評価します。

ここでは、訪問査定時に重視される主なポイントをご紹介します。

 

築年数

築年数はマンションの価値に大きく影響し、基本的に築年数が経つほど査定価格は下がる傾向にあります。

 

ただし、築年数が経っていても管理状態が良好であれば、査定価格への影響を抑えられるケースもあります。

 

室内状況

室内の状態も重要です。

壁紙や床材の劣化、設備の状態、清潔感などが確認されます。

 

例えば、壁紙の剥がれ、床の傷、水回りの汚れやカビなどは、マイナス評価につながる可能性があります。

逆に、丁寧に使用されていると判断されれば、築年数が経っていても好印象になります。

 

立地

立地条件は査定価格を左右する重要な要素です。

特に駅からの距離は重視され、徒歩圏内であれば高評価となります。

 

また、周辺にスーパーマーケット、学校、病院などの生活利便施設が充実しているかどうかも評価につながります。

閑静な住宅地であるか、繁華街に近いかといった周辺環境もチェックされます。

 

マンションの管理状態

マンション全体の管理状態も査定の重要なポイントです。

エントランスや共用廊下、エレベーター、ゴミ置き場などの清掃が行き届いているか、管理人の勤務体制はどうかなどがチェックされます。

 

また、修繕積立金がきちんと積み立てられているか、長期修繕計画があるかも確認されます。

 

修繕積立金とは、マンション全体の大規模修繕に備えて毎月積み立てるお金のこと。

滞納がある場合はもちろん、マンション全体の積立状況が良くない場合も、査定価格に影響します。

積立金が不足していると、将来的に修繕費用を追加で負担しなければならない可能性があるためです。

 

また、長期修繕計画がない場合は、将来的な修繕の見通しが立たないため、マイナス評価となります。

管理が良好なマンションは、将来的な資産価値の維持にもつながるため高評価です。

 

「マンションの管理費や修繕積立金を滞納してしまっている…」という場合は、こちらのコラムもあわせてご参考ください。

マンションの管理費・修繕積立金を滞納しても売却は可能？

 

日当たりや方角

住戸の方角や眺望も査定に影響します。

南向きのバルコニーは日当たりが良く人気があり、査定価格も高めになります。

 

また、高層階で眺望が良い場合もプラス評価です。

反対に、北向きや低層階で隣の建物が近い場合は、評価が下がることもあります。

 

設備の状態

キッチン、浴室、トイレなどの水回り設備や、給湯器、エアコンなどの稼働状況も確認されます。

特に、あとから取り付けることが難しいディスポーザーなどの設備が付いている場合は、プラス評価になります。

 

設備に軽微な不具合がある場合は、査定前に修理しておくと安心です。

 

マンション査定時に用意しておくと良い書類や、売却の流れについて詳しく知りたい方は、「マンション売却の流れをチェック！売却にかかる費用もご紹介」も参考にしてくださいね。

 

 

マンション査定の注意点を押さえて納得のいく売却を！

マンション査定は、売却を成功させるための重要な第一歩です。

 

査定を受ける際には、複数社に依頼して相場を把握すること、そして査定価格の根拠をしっかり確認することが大切。

 

納得のいく説明をしてくれる不動産会社を選ぶことが、安心して売却を進めるためのポイントです。

 

また、室内は清潔に保ち、物件の瑕疵は隠さず正直に伝えましょう。

 

本格的なリフォームの必要はありませんが、最低限の掃除や設備の確認はしておくことをおすすめします。

 

千葉エリアのマンション売却をお考えの方は、「イエステーション」にぜひご相談ください。