未成年への不動産生前贈与はできる？手順や注意点を解説

こんにちは。千葉エリアの不動産会社「イエステーション」前島です。

 

「未成年の子どもや孫に不動産を生前贈与したいけれど、そもそも可能なのだろうか？」

「手続きや税金の面で、何か特別な注意点があるのでは…？」

そんな疑問や不安を抱えていませんか？

 

未成年者への不動産生前贈与は法的に可能ですが、成人への贈与とは異なる注意点や手続きが必要です。

 

今回は「未成年への不動産生前贈与」について、その可否から具体的な手順、注意すべきポイントまで詳しく解説していきます。

 

 

未成年への不動産の生前贈与は可能？

結論から言いますと、未成年への不動産の生前贈与は法律上可能です。

ただし、成人に対する贈与と比べると、契約の成立条件に大きな違いがあります。

 

それは、成人への贈与のように贈与者・受贈者本人のみで契約が完結できないこと。

 

贈与とは、本来「一方が財産を無償で与える意思を示し、もう一方がそれを受け入れることで成立する契約行為」です（民法第549条）。

 

しかし、そもそも未成年者は、民法第5条により単独で契約を結ぶことが制限されており、契約という法律行為を行うには法定代理人（親権者）の同意が必要です。

 

そのため、未成年への不動産贈与では、受贈者である未成年者本人だけでなく、法定代理人（親権者）も贈与契約書へ署名・押印することになります。

 

なお、未成年者本人が幼く署名できない場合は、親権者が代筆することも認められています。

 

 

未成年への不動産を生前贈与する注意点も確認！

未成年への不動産生前贈与は可能ですが、場合によっては成人に対する贈与と比べて不利になったり、将来トラブルにつながったりするおそれがあります。

特に注意しておきたいポイントを整理しておきましょう。

 

①口頭での贈与契約はトラブルにつながるリスクがある

不動産の贈与では、口頭の約束だけではあとから「本当に贈与したのか」とトラブルになるリスクがあるため、贈与契約書を介した契約をおすすめします。

 

契約書は2通作成し、贈与者・受贈者でお互いに保管しておくと安心です。

 

なお、押印に使用する印鑑は、シャチハタのようなスタンプ印は避けましょう。

一般的には認印でも法的効力はありますが、契約書の信頼性を高める意味で実印を使用するのが望ましいです。

 

印鑑証明書を添付しておけば、より贈与契約の信頼性が高まります。

 

②未成年が利用できない贈与税特例がある

不動産贈与では、成人・未成年を問わず、年間110万円を超えれば贈与税の課税対象（暦年課税）となり、申告と納付は法定代理人が代理で行います。

 

贈与税にはさまざまな特例措置がありますが、未成年者では利用できないものがあることに注意が必要です。

 

例えば、下記の特例措置は「受贈者が18歳以上」であることが条件となっています。

• 贈与税算出時の特例税率の利用（父母や祖父母などからの贈与）
• 相続時精算課税制度（累計2,500万円まで非課税）

 

※参照：

国税庁「No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）」

国税庁「No.4103 相続時精算課税の選択」

 

未成年への贈与では上記のような軽減制度が利用できないため、成人への贈与に比べて税負担が重くなりやすいのです。

 

③贈与に伴うコストが発生する

贈与税以外にも、以下のような費用がかかります。

• 登録免許税：不動産の固定資産評価額の2%
• 不動産取得税：不動産の固定資産評価額の4%※
• 司法書士報酬：4～6万円程度（案件の内容や地域によって変動）

 

あらかじめ試算しておくと、手続きがスムーズです。

 

※住宅や一定の土地は、平成20年（2008年）4月1日から令和9年（2027年）3月31日までの取得分について、税率が3％に軽減されます。

 

④成人後の管理を考慮する必要がある

未成年の間は法定代理人が不動産を管理します。

 

しかし、成人すると本人が全ての権限を持ちます。

若い段階で急に高額な資産を任されることになってしまうと、下記のようなリスクが想定されます。

• 不動産の維持管理方法がわからず管理を怠る
• 生活費や遊興費のために不適切に売却してしまう
• 親族間での活用方針を巡りトラブルになる

 

そのため、成人後にどう管理するのか、売却や賃貸など活用方法を含めてあらかじめ家族で話し合っておくことが大切です。

 

このように生前贈与には注意すべき点がありますが、一方で相続との違いを理解することも大切です。

 

生前贈与と相続、どちらが得なのか全体的に比較したい方は、「不動産は生前贈与と相続どちらが得？メリットや注意点を知ろう」で詳しくお伝えしています。

ぜひあわせてご参照ください。

 

 

未成年への不動産を生前贈与する際の手順

未成年への不動産生前贈与の手順は、基本的には通常の贈与と同じ流れです。

ただし、未成年者は自分で契約や申告を行えないため、法定代理人の関与など、追加の配慮が求められます。

 

その流れをわかりやすく整理して確認していきましょう。

 

①事前準備と計画立案

まずは贈与対象となる不動産の評価額を確認します。

 

評価額によって贈与税や登録免許税、不動産取得税などが大きく変わるためです。

固定資産税評価証明書を取得し、税額の見込みを算出しましょう。

 

特に高額な不動産や相続対策を目的とする場合は、税理士や司法書士など専門家に相談するのがおすすめです。

専門家のアドバイスを受けることで、不要な税負担や登記不備を防げます。

 

②贈与契約書の作成

贈与の合意内容を明文化するため、贈与契約書を作成します。

 

贈与契約書には以下を明記します。

• 贈与者・受贈者（未成年者）の氏名・住所
• 贈与する不動産の詳細（所在地・地番など）
• 贈与日・贈与契約締結日
• 贈与内容（どの不動産を、どのような条件で譲渡するか）
• 贈与者と受贈者（未成年者）、法定代理人（親権者）の署名・押印
• 贈与額に応じた収入印紙の貼付

 

収入印紙は、贈与契約書という課税文書にかかる印紙税です。

通常、不動産贈与契約書で金額を記載しない場合は200円の印紙を貼付すれば問題ありません。

 

ただし、契約書に不動産金額が明記されていると、金額に応じて印紙税が高くなる可能性も。

例えば「総額6,000万円」と記載していた場合、その額に応じた印紙税（例：6万円）が必要とされるケースもあります。

 

詳しい印紙税額は、国税庁の「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」をご参照ください。

 

③所有権移転登記の手続き

贈与契約が成立したら、法務局で所有権移転登記を行います。

これを怠ると、不動産の名義が正式に受贈者（未成年者）へ移らず、贈与が法的に完了したとは認められません。

 

登記に必要な主な書類は次の通りです。

• 贈与契約書
• 登記識別情報（権利証）
• 贈与者の印鑑証明書（3カ月以内に作成されたもの）
• 受贈者（未成年者）の住民票
• 固定資産税評価証明書
• 未成年者の法定代理人であることを証明する書類（戸籍謄本、本籍地入りの住民票など親子関係がわかるもの）

 

手続きは当事者自身が行うことも可能ですが、専門知識が求められるため、司法書士へ依頼するケースが一般的です。

 

④贈与税の申告・納付

年間110万円を超える贈与を受けた場合は、贈与税の申告と納付が必要です。

申告期限は贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までで、申告先は受贈者の住所地を管轄する税務署です。

 

未成年者の場合は、法定代理人が代わって申告・納付を行います。

 

 

未成年への不動産生前贈与は親権者の同意で可能

未成年者への不動産生前贈与は、本人と法定代理人（親権者）の同意があれば法的に可能です。

成人への贈与とは異なり、贈与契約書には親権者の署名・押印が必要になります。

 

また、注意点として、未成年は相続時精算課税制度や住宅取得資金の非課税特例などを利用できず、暦年課税のみ適用されるため税負担が重くなりやすいことが挙げられます。

不動産の贈与では登録免許税・不動産取得税・司法書士報酬などのコストも発生するため、事前に試算しておくと良いでしょう。

 

成人後には本人に不動産の管理権が移るため、将来の管理や活用方法を家族で検討しておくことも重要です。

 

手順は、事前の計画立案から贈与契約書の作成、所有権移転登記、贈与税申告まで段階的に進めればスムーズです。

専門家に相談しながら進めることで、トラブルや手続きミスを防げるでしょう。

 

不動産の売却に悩んだときは、ぜひ不動産会社にご相談ください。

千葉エリアの不動産売却のお悩みは、「イエステーション」がサポートいたします。