離婚で任意売却をするデメリットは？行うメリットや注意点も解説！

こんにちは。千葉・北総エリアの不動産会社「イエステーション」前島です。

離婚で家を売りたいのに住宅ローンが残っているという場合、任意売却という選択肢があります。

しかし、任意売却は住宅ローンが残っている家を売却できる一方、手続きに手間がかかるなどのデメリットも。

今回のコラムでは、離婚で任意売却をする場合のメリットとデメリットを解説。

離婚しても債務や連帯保証人の責任は残りますので、そういった点も理解しておく必要がありますよ。

離婚で任意売却が必要なケース、任意売却のタイミングとは

住宅ローンの残っている不動産を売却するには、住宅ローンを完済しなくてはいけません。

一般的には売却金で一括返済するのですが、売却金よりもローンの残債の方が多いオーバーローン状態で自己資金も足りないとなると、住宅ローンが完済できず、不動産を売ることができません。

そのようなときに、金融機関の合意のもと、住宅ローンが残っている状態で不動産を売却する方法が任意売却です。

離婚にあたって財産分与などで不動産を整理したいけれど、オーバーローン状態で売却が難しい！ というケースでは、任意売却が必要になるでしょう。

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住宅ローン返済中の家の売却については、「住宅ローン返済中の家を売るのは可能？確認点や売る方法まで詳しく！」もご参考ください。

夫婦でローン返済をするつもりだったので離婚して1人では返済が難しいというケースや、債権者は元配偶者だけれど連帯保証人として債務が続くのが嫌だといったケースでも、不動産の売却を検討しましょう。

離婚で不動産の任意売却をするなら、売却を進めるタイミングは離婚の成立前！

任意売却はローンの名義人・連帯保証人である夫婦で話し合いながら進めなくてはいけないので、離婚に関わる話し合いの中で一緒に進めるのがスムーズです。

離婚してしまうと相手と連絡がとりにくくなるなど、任意売却がスムーズに進められない可能性があります。

また、不動産を売却して現金にすることで、財産分与なども計算しやすくなります。

離婚で任意売却をするメリット・デメリットは？

任意売却は、オーバーローン状態で不動産を売却する方法。

離婚時に任意売却をするメリットとデメリットをそれぞれご紹介します。

【メリット1】競売よりも高く売れる可能性がある

住宅ローンが払えない家の売却方法としては、任意売却のほかに「競売」もあります。

しかし、競売は裁判所に不動産を差し押さえられて強制的に売却されるもので、売却価格も市場の6～8割ほどに安くなってしまうことが多いです。

一方、任意売却は一般的な仲介による不動産売却として扱われるため、競売よりも高く、市場に沿った金額で売れる可能性があります。

また、競売の場合は「競売物件」として裁判所で公表されてしまいますが、任意売却では売却活動は一般的な不動産売却と同じなため、周囲からの余計な注目やうわさの的になることも避けられるでしょう。

【メリット2】自己資金の負担が少なくてすむ

こちらも競売との比較になりますが、競売では売却金のすべては住宅ローンの返済にあてられます。

一方、任意売却の場合は、不動産会社へ支払う仲介手数料など不動産売却にかかる諸費用を売却金から支払うことができます。

引っ越し費用に関しても、金融機関との交渉によって売却金から捻出できるケースもあり、不動産を売却するための自己負担が軽くなります。

【メリット3】連帯債務者や連帯保証人を外せる

夫婦で住宅ローンを組む場合、住宅ローンを共有名義にしたり、片方が債務名義人でもう片方が連帯保証人になったりするケースがほとんどだと思います。

離婚をして不動産の所有者を夫婦のどちらかに変更したとしても、住宅ローンの債務名義と連帯保証人の責任は変わりません。

名義人が住宅ローンの支払いを滞らせると、離婚していたとしても連帯保証人が残債の返済を求められてしまいます。

オーバーローン状態で通常の不動産売却が難しい場合でも、任意売却ができればそのようなリスクをなくすことができます。

【デメリット1】売却に手間がかかる

任意売却では通常の売却と異なり、まずは金融機関と交渉をして任意売却の同意を得る必要があります。

また、売却手続きには不動産の所有者・ローン名義人だけでなく、連帯保証人の同意も必要です。

多くの場合は夫婦で名義人・連帯保証人となっているため、離婚の話し合いと並行して手続きを進めることになります。

下記のコラムでは、共有名義となっている住宅ローンの離婚時の対応についてご紹介しておりますので、あわせてご参考ください。

共有名義の住宅ローンは離婚後どうすれば良い？名義変更方法も解説

【デメリット2】信用情報に登録される

任意売却を進めるためには、住宅ローン支払いの遅延・滞納というステップを踏むことになります。

そのため、任意売却をすることで金融機関の信用情報に記録が残り、いわゆる「ブラックリスト」の状態に。

その後は一定期間、クレジットカードが使えなくなり、新しいローンを組むこともできなくなってしまいます。

【デメリット3】必ず売れるとは限らない

任意売却は住宅ローンが残ってる状態でも金融機関を得て売りに出すという方法で、購入希望者を探し、交渉して、売却するという流れは一般の不動産売却と同じです。

そのため、物件の状態や価格、その他の条件によって、必ず希望金額で売却できるとは限りません。

一定期間の間に売却できないと競売になるため、思った以上に安く売却することになったというケースもあるでしょう。

離婚で任意売却をする際の注意点もチェック！

任意売却で不動産を売却できたとしても、売却金で住宅ローンが返済しきれなければ残債は分割などで支払いを続けなくてはいけません。

債務が残る場合は、夫婦でいくらずつどのように負担をするのか話し合っておく必要があります。

金融機関からの支払いの請求はローンの名義人へ届きますが、支払いが滞ると連帯保証人が責任を負うことになります。

また、任意売却では同時に競売の手続きも進められており、期限までに任意売却が完了しないと競売になってしまいます。

相談時の対応や実績などから、限られた時間でスムーズに任意売却を進められそうな不動産会社を見極めることも大切です。

離婚で任意売却するメリットとデメリットを知っておこう

任意売却とは、金融機関の同意を得て住宅ローンが残っている状態で家を売却する方法。

売却金や自己資金で住宅ローンを完済できない場合で、離婚して1人でローンを返済するのが難しい場合や、連帯保証人の責任を終わらせたいという場合に任意売却が選択されるでしょう。

任意売却のメリットは、オーバーローン状態でも不動産を売却できること。

競売よりも高く売れる可能性があり、売却金から不動産売却の諸費用を捻出できるので自己負担が少なく済みます。

離婚後のローン支払いや連帯保証の責任などもなくなるのでトラブルの元も減らせます。

一方デメリットは、金融機関との交渉が必要なため手間がかかること、信用情報に記録が残ることなどです。

希望金額で必ず売却できるとは限らず、住宅ローンが完済できなければ残債の支払いも続きます。

返済が残る場合は夫婦でどのように負担していくのかを話し合っておく必要があるでしょう。

千葉・北総エリアの不動産売却でお悩みの方は、お気軽にイエステーションへご相談ください！