特定空き家とは？指定されるとどうなる？指定されないための対策も
こんにちは。千葉エリアの不動産会社「イエステーション」前島です。
一定条件に該当した空き家は「特定空き家」に指定される場合があります。
特定空き家とは何か、指定されるとどうなるのか、気になる方もいるのではないでしょうか。
今回は、特定空き家にはどのような状態の空き家が指定されるのかを解説します。
特定空き家に指定された場合に起こること、指定されないための対策もあわせてご紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。
特定空き家とは？どのような状態の空き家が指定される？
平成26年（2014年）11月に公布された「空家等対策の推進に関する特別措置法」では、空き家の所有者は適切に空き家を管理しなければならないと定めています（第3条）。
空き家をきちんと管理することで、周りの生活環境に悪影響を与えないようにするためです。
しかし、空き家の中には、管理がなされておらず、防災や衛生面、景観に影響を及ぼしているものも。
そういった状態になっていて放置してはいけない、と認定された（指定された）空き家が「特定空き家」です。
では、さらに詳しくご説明していきましょう。
「特定空き家」の定義とは？
同特別措置法（第2条）には、次のような状態にあると認められる空き家を「特定空き家」と定義しています。
- そのまま放置すると、倒壊などが発生して大変危険である
- そのまま放置すると、衛生面で有害となる恐れがある
- 適切な管理が行われていないため、ひどく景観を損なっている
- 周辺の生活環境を守る観点から、そのまま放置するのは不適切である
もう少し具体的に、それぞれの項目を確認していきます。
まず1つ目は、建物の基礎や柱などが傾いていたり、構造上重要な部分が大きく破損、変形していたりして、将来的に倒壊するなどの危険が予測される状態です。
屋根が変形していたり、屋外の階段やバルコニーが腐食していたりする場合も、災害などで脱落・飛散する可能性があるので該当します。
2つ目は、家の設備が壊れて排水や汚物が流出したり、ゴミや不法投棄の放置により、悪臭や虫が発生したりしている状態です。
放置すると、衛生上の問題により、住民に悪影響を及ぼす可能性があります。
3つ目は、適切な管理ができていないせいで、地域の景観ルールが守られていない、周囲の景観と著しく合っていない状態を指します。
落書きなどが放置されていたりして、汚れが目立ち、見栄えが悪い場合に該当します。
4つ目は、放置すると近隣住民に迷惑をかけたり、安全上問題があったりする場合。
庭木の枝が道路などにはみ出して通行を妨げている、シロアリが大量に発生している、空き家に動物が住みついて悪臭がする、施錠がされておらず簡単に侵入できるなどの状態です。
「特定空き家」を指定する目的は？
通常、誰も住んでいない家であっても、所有者の許可がないと敷地内に立入はできず、許可なしに入れば、不法侵入に該当します。
明らかに危険な空き家であっても、自治体とはいえ、所有者以外は介入できないのです。
そのため、放置することが危険な空き家を「特定空き家」に指定することで、自治体が空き家の所有者に適切な管理をするように求めることができます。
地域住民の安全で健康な生活を守るため、将来的な危険を防止するために、指定が行われるということです。
特定空き家に指定されるとどうなる？
特定空き家に指定された場合、所有者にメリットはありません。
自治体は特定空き家の所有者に対し、状況を改善するよう求めますが、求めに応じないと、段階を経るに従ってデメリットが大きくなります。
どのようなデメリットが発生するのか、流れにそって確認していきましょう。
「勧告」されると固定資産税が最大6倍になる
自治体は、初めに特定空き家の所有者に対し「助言」や「指導」を行い、空き家の管理状況を改善するよう促しますが、改善が見られない場合は、続いて「勧告」がなされます。
勧告されてしまうと、状況改善が行われるまで、固定資産税の優遇措置が適用されなくなります（地方税法第349条3の2）。
通常、居住用として使われている土地に対して納める必要がある固定資産税は、200㎡以下の部分は課税標準の6分の1、200㎡超の部分は3分の1に軽減されます。
建物が何も無い更地の状態より、建物が立っていれば固定資産税額が低くなるということです。
この優遇措置があるため、固定資産税額を抑える目的で空き家が残ってしまうケースが多くあります。
特定空き家に指定され、優遇措置の適用外になると、最大6倍の固定資産税を納める必要があります。
「命令」に背くと罰金が科される
勧告しても改善が行われない場合は、自治体は適切な管理をするよう「命令」を出します。
命令をされてもなお、所有者が対処に動かず、違反した場合は50万円以下の過料に処されると規定されています。
行政代執行される可能性も
命令を受けても空き家に改善がない場合、自治体が適正管理に向けた取り組み「行政代執行」を行うことがあります。
倒壊しそうな家があれば解体したり、庭木の枝が道路にはみ出ていれば切断したり、ゴミが放置されていれば撤去するなど、行政が強制的に行う対策です。
かかった費用は所有者の負担となり、支払わない場合は所有不動産を差し押さえられ、公売（行政による競売）にかけられる恐れもあります。
「特定空き家」の指定を解除するには改善が必要！
特定空き家の指定は、指摘される要因となった不適切な部分を改善すれば、解除してもらうことができます。
放置するとペナルティが重くなるので、すぐに改善に取りかかりましょう。
空き家を放置するリスクについては「空き家を放置するとどうなる？リスクや対処法を解説」でも解説していますので、ぜひあわせてご覧ください。
特定空き家に指定されないための対策もチェック
特定空き家に指定されないためには、きちんと管理することがとても重要です。
自分で管理しても良いですし、管理会社に任せる方法もあります。
定期的に換気・掃除をし、庭の手入れを行い、家の状態を保ちましょう。
空き家の管理方法については「空き家の適切な管理方法は？持ち物や管理する際のポイントもご紹介」にて解説していますので、ぜひあわせて参考にしてみてください。
建物がきれいな状態なら、賃貸にするのも良いでしょう。
人の出入りが生まれるので管理の手間が少なくなり、家賃収入も得られます。
不動産は所有しているだけで固定資産税などの税金や、維持管理費がかかるので、将来的に利用しない空き家は手放すのもおすすめです。
築年数が古く居住用として活用しづらい空き家は、建物を解体して更地で売る方法もあります。
ただし、解体には費用がかかるため、古家付きで売却するかどうかは、不動産会社に相談してから決めると良いでしょう。
特定空き家とは管理不十分の空き家のこと。適切な管理で指定回避を
特定空き家とは、倒壊などの危険があったり、衛生面で有害となったり、景観を損なう恐れがあるなど、そのまま放置するのは不適切だと判断された空き家のこと。
地域住民の安全で健康な生活を保全する目的で、危険な空き家の処分に自治体が介入できるよう指定されるものです。
特定空き家に指定されると、自治体からの改善要求の段階を経るごとに、所有者に対して固定資産税の負担増や過料、強制代執行といったペナルティが科されます。
特定空き家に指定されないためには、空き家を適正に管理することが重要です。
定期的に管理の手を入れる、賃貸に出す、将来的に使う予定がないなら売却する方法もあります。
売却方法に悩んだときは、ぜひ不動産会社にご相談ください。
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多古町店 前島 亮
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