隣地越境物があるケースとは？トラブルを避けて売却する方法も紹介

こんにちは。千葉エリアの不動産会社「イエステーション」前島です。

 

「隣地からの越境物があるけど、売却できるのだろうか？」

「こちらが越境してしまっているが、どう売却を進めたらいいだろう？」

このようなお悩みをお持ちではありませんか。

 

隣地からの越境物がある、または自分の土地が隣地に越境している場合でも、適切な対応を行えば売却は可能です。

 

ただし、越境状態をそのままにして売却を進めると、買主とのトラブルや契約不適合責任を問われるリスクが生じる場合も。

 

今回は、越境物があるケースや、越境物がある不動産売却の進め方、越境物を放置するリスクについて解説します。

 

 

隣地からの越境物がある、または越境しているケースとは

越境とは、隣り合う土地の所有物が、敷地の境界線を越えて他方の土地に入り込んでいる状態を指します。

越境というと地上のものをイメージしがちですが、実際には地上だけでなく、空中や地下で発生しているケースも。

 

越境には、大きく分けて次の2つのケースがあります。

• 隣地からの越境物があるケース
• こちらから越境してしまっているケース

 

どちらの立場になるかによって、売却時の対応や注意点が異なるため、まずは下記の例を参考に当てはまるかどうかを確認しておきましょう。

 

【隣地からの越境物があるケース例】

• 隣家の庭木が成長し、枝や葉が自分の敷地内にまで伸びてきている
• 樹木の根が地中で広がり、境界線を越えて自分の土地に入り込んでいる
• 隣地の建物の屋根や雨どい、庇（ひさし）の先端が、境界線を越えて張り出している
• 境界に設置された塀やフェンスが、実際の境界線より内側まで入り込んでいる
• 地中に埋設された給排水管が、自分の土地を通っている

 

【こちらから越境してしまっているケース例】

• 自宅の庭に植えた樹木が成長し、枝葉や根が隣地にはみ出している
• 建物の屋根や雨どい、庇の一部が、境界線を越えて設置されている
• 塀やフェンスを境界ギリギリに設置した結果、実際には越境していた
• 給排水管を敷設した際、隣地の地下を通る形になっている

 

このような越境は、最初から意図して行われたものとは限らず、樹木の成長や設計・施工時の誤差、後年の測量によって境界が確定した結果、越境と判明するケースも多く見られます。

越境物があるケースのほか、土地の境界トラブルについては、「境界トラブルのある土地は売却可能？起きやすいトラブルと解決策を紹介」でも詳しく解説していますので、ぜひあわせてご参照ください。

 

 

隣地への越境物がある不動産を売却するには？

隣地からの越境物がある場合や、こちらから隣地に越境している場合でも、不動産の売却自体は可能です。

ただし、越境の内容や立場によって適切な対応は異なるため、状況に応じた方法を選ぶことが、トラブルを避けながら売却を進めるポイントになります。

 

「隣地からの越境物があるケース」と「こちらから越境してしまっているケース」に分けて、売却時の進め方を見ていきましょう。

 

隣地からの越境物があるケースの売却方法

隣地からの越境物がある場合、越境物の所有者は隣地側となるため、基本的には隣地所有者との協議が必要です。

 

①隣地所有者に撤去を依頼する

越境物が樹木の枝葉や塀など、比較的対応しやすいものであれば、隣地所有者に撤去や剪定を依頼しましょう。

越境状態を解消できれば、売却時の不安要素がなくなり、買主にも安心して検討してもらいやすくなります。

 

②覚書を作成する

越境物の撤去が難しい場合は、隣地所有者との間で、越境物についての覚書を作成するのが一般的です。

覚書には、越境の事実や今後の取り扱いについて、双方が合意した内容を明記しておきます。

 

一般的には、下記の内容を明記します。

• どの部分が、どの程度、どのような状態で越境しているのか
• 越境物の点検・修理・維持管理を、どちらの所有者が行うのか
• 不具合や損傷が生じた場合の対応をどうするか
• 建て替え時や解体時など、将来どのタイミングで撤去するのか
• 土地や建物が売買・相続された場合でも、覚書の内容を引き継ぐ旨

 

書面で合意内容を残しておくことで、買主に対しても状況を正確に説明でき、取引の安心感につながります。

 

③不動産買取を検討する

隣地所有者との協議が進まない場合は、不動産会社による買取を選択肢に入れるのも良い方法です。

 

売却価格は相場より低くなる傾向があるものの、越境問題を含めて引き取ってもらえるため、早期に売却したい場合には有効となるでしょう。

 

仲介と買取の違いについては「不動産を売却するとき「買取」と「仲介」はどちらがいい？」で詳しく解説しています。

 

こちらから越境してしまっているケースの売却方法

こちらから隣地に越境している場合は、原則として売主側が責任をもって対応する必要があります。

 

①越境物の撤去、または覚書を作成する

売却にあたっては、まず隣地にはみ出している越境物を撤去するか、撤去が難しい場合には隣地所有者との間で覚書を作成する方法を検討します。

 

覚書の内容については、隣地から越境物があるケースと同様に、越境物の状況や管理方法、将来的な取り扱いについて、双方で合意した内容をまとめておくことが重要です。

 

あらかじめ書面で整理しておくことで、売却時に買主へ説明しやすくなり、安心して取引を進めてもらいやすくなります。

 

②越境部分の土地を売買・譲渡する

越境している範囲が明確で、かつ隣地所有者との合意が得られる場合には、越境部分の土地を売買または譲渡する方法もあります。

これは、越境している部分を切り分けて（分筆した上で売買・譲渡し）、隣地所有者の土地とすることで、越境状態そのものを解消する方法です。

 

越境部分が隣地所有者の所有地になれば、法的にも「越境していない状態」となるため、将来的なトラブルを避けやすくなります。

結果として、越境を理由に売却条件が制限されるリスクも抑えられます。

 

③境界が不明確な場合は、測量で状況を整理する

越境していること自体はわかっていても、境界の位置や越境の範囲があいまいな場合もあります。

そのようなケースでは、売却や隣地所有者との協議を進める前に、境界確定測量を行い、事実関係を整理しておくことが有効です。

 

すでに過去の測量によって境界や越境範囲が明確になっている場合には、改めて測量を行う必要はありません。

 

一方で、目視では越境が確認できるものの境界線がはっきりしない場合は、測量によって状況を明確にしておくことで、買主への説明や売却手続きをスムーズに進めやすくなります。

 

土地の測量については「確定測量とは？必要なケースや流れ・費用・注意点などを解説」で詳しく解説しています。

 

 

越境状態を放置して売却するリスク

越境物がある不動産は、必ずしも「売却できない」わけではありません。

しかし、越境状態を整理しないまま売却を進めると、売却条件や取引の面で、大きなリスクにつながる可能性があります。

 

①売却が不利・長期化するリスクがある

売却にあたっては、売主には物件の状況について買主に正しく伝える告知義務があります。

越境物の有無や内容についても、売却時には説明が必要な事項です。

 

そのため、越境物があることを把握しながら、撤去や覚書の作成などの対処を行なっていない状態で売り出すと、「まだ越境の問題が残っている物件」と受け取られ、買主から敬遠されやすくなります。

越境は、将来的な建て替えや土地利用に影響する可能性があるため、多くの買主にとって不安材料となるからです。

 

その結果、内覧や問い合わせが集まりにくく、売却までに時間がかかるケースも少なくありません。

 

②売却後、トラブルに発展するリスクが残る

仮に「越境があっても気にしない」という買主が見つかり、売却できたとしても注意が必要です。

越境状態を十分に整理・説明しないまま取引を進めると、引き渡し後に「想像していたより影響が大きかった」「ここまでとは聞いていなかった」といった認識のズレが生じることがあります。

 

その結果、越境物の撤去や対応をめぐって買主からクレームが入り、トラブルに発展するかもしれません。

 

こうしたトラブルの中で、越境の事実や影響について十分な説明がなされていなかったと判断された場合には、契約不適合責任を問われ、損害賠償や契約解除を求められる可能性も否定できません。

 

契約不適合責任については「売主が負う契約不適合責任とは？不動産取引前に確認しよう」で詳しく解説していますので、ぜひあわせてご参照ください。

 

売却をスムーズに進め、引き渡し後のトラブルを避けるためにも、越境物の問題は売却前に解決しておくことをおすすめします。

 

 

隣地越境物がある不動産売却はトラブルの芽を解決してから進めよう

越境とは、樹木の枝葉や根、建物の一部、塀や給排水管などが境界線を越えて侵入している状態を指します。

 

隣地からの越境物がある場合や、こちらから隣地に越境している場合でも、状況を整理し適切に対処すれば、スムーズに売却が進めやすくなります。

越境状態を放置したままでは、売却が不利になったり、売却後のトラブルにつながったりするおそれがあります。

 

売却時は、越境物の撤去や隣地所有者との覚書作成、必要に応じた土地の売買・譲渡などにより、越境問題を解消・軽減しておくことが重要です。

 

不動産の売却に悩んだときは、ぜひ不動産会社にご相談ください。

千葉エリアの不動産売却のお悩みは、「イエステーション」がサポートいたします。