古い家を売るには？売却方法や注意点、利用できる税制優遇を解説！
こんにちは。千葉エリアの不動産会社「イエステーション」前島です。
築年数が経過した古い家は、一般の住宅と比べて買い手が付きづらく、売りづらい傾向があります。
売却を検討中の方には「どうしたら古い家を売ることができるのか」とお悩みの方もいるのではないでしょうか。
今回のコラムでは、古い家の売却方法を解説します。
売却時の注意点や手順、利用できる税制優遇についてもご紹介しますので、ぜひあわせて参考にしてください。
古い家を売る方法とは？
そもそも古い家とは、築年数が何年くらいの家のことを指すのでしょうか？
一般的に、不動産業界においては、木造戸建て住宅は築20年、鉄筋コンクリート造（RC造）のマンションなどは築45年を過ぎると「古い家」と言われることが多いです。
理由としては、建物の価値を決める減価償却資産の評価に用いられる、耐用年数が挙げられます。
木造では22年、鉄筋コンクリート造（RC造）では47年といった住宅の耐用年数が法令で定められています。
注意したいのが「法定耐用年数＝寿命」ではないこと。
法定耐用年数はあくまでも減価償却資産の計算に使う数値のため、法定耐用年数を過ぎたからといって住めなくなるわけではありません。
ただし、法定耐用年数を過ぎると建物の価値はなくなるため、戸建て住宅の場合は土地の価格のみが評価の対象になります。
古い家を放置するのはリスクがある！どう売れば良い？
法定耐用年数にかかわらず、古い家を放置するのはさまざまなリスクがあります。
経年が進むにつれ、構造耐力上、建物の劣化が進んでしまうからです。
加えて、人が住んでいない建物では換気ができずに湿気がたまり、劣化スピードが早くなる傾向があります。
将来的に使う当てがないのに空き家として放置するのは、資産価値を低減させるのはもちろん、防犯・衛生上でも良くありません。
空き家を放置するリスクは、「空き家を放置するとどうなる？リスクや対処法を解説」にて解説していますので、ぜひあわせて参考にしてみてください。
家や土地といった不動産は、所有しているだけで固定資産税など税金や、維持管理費がかかるため、金銭的な負担面でも、不要な古い家は売却することをおすすめします。
古い家を売却する方法は、まず、建物を残すか否かで大きく分かれます。
建物を残す場合は「現状そのままで売却する」「リフォームしてから売却する」。
家の外観や機能などが劣化し、居住用として不適切だと判断される場合は、「解体して更地にし、土地として売る」のも手段の1つです。
それぞれ、1つずつ解説します。
方法①：古い家を現状のまま売却する
築年数が経っていても、外観や構造に問題がなくきれいな状態であれば、そのままでも売れる可能性はあります。
周囲の環境に適した見た目であれば、古民家としての需要もあるでしょう。
売主視点で「家が古すぎる」と感じるなら、家をおまけとする「古家付き土地」として売り出す方法も。
土地を探す買い手と、古い家を求める買い手の両方を売却のターゲットにできるメリットがあります。
方法②：古い家をリフォームしてから売却する
古い家をリフォームしてから売り出すのも手段の1つです。
古い家の購入を希望する人は「自分好みに改装したい」と思っていることもあるため、売主側で必ずしもリフォームをする必要はありませんが、設備の機能を向上させるなどの部分的な改装は喜ばれるかもしれません。
どの程度手を入れるかは判断が難しいですし、費用もかかるため、不動産会社に相談しつつ検討すると良いでしょう。
方法③：古い家を解体してから売却する
建物の劣化が著しいなど、居住用として利用が難しい古い家を解体し、更地として売却する方法です。
土地だけにして売り出すほうが、新築希望者には需要があり、高く売れる可能性も。
1981（昭和56）年以前に建築された、新耐震基準に適合していない住宅は、年末の住宅ローン残高の0.7％を所得税から控除できる制度「住宅借入金等特別控除（住宅ローン減税）」を利用できません。※2023（令和5）年5月現在
築40年以上経った古い家は、控除を利用できない点でも売れづらいといえます。
デメリットは、木造住宅のケースで坪3〜5万円ほど（30坪の場合は90〜150万円程度）の解体費用がかかることです。
注意したいのは、「再建築不可物件」の取扱いです。
「再建築不可」の土地では、現状の建物を取り壊した場合、建築基準法の定めにより、新たに建物が建てられないことも知っておきましょう。
一度解体すると取り返しがつかないため、建物に利用価値があるかも含め、複数の不動産会社に相談して、解体するかどうか判断すると安心です。
古い家をスピーディーに売りたいなら「買取」の検討も！
不動産の売却は、不動産会社に買い手を探してもらう「仲介」が一般的ですが、直接売却する「買取」という方法もあります。
すでに取引相手が決まっているので、売却までのスピードが早いこと、仲介手数料がかからないことが利点です。
基本的には、買取後に不動産会社がリフォームなどをして再販するため、売主側に解体の手間がありません。
デメリットとして、一般の買い手を探すよりも、売却相場が2〜3割安くなる傾向があることを知っておきましょう。
買取と仲介の違いは、「不動産を売却するとき「買取」と「仲介」はどちらがいい？」にて詳しく解説していますので、ぜひあわせてご覧ください。
古い家を売る際の注意点
古い家を売る際の注意点は、次の通りです。
- 家の片づけは計画的に進めておく
- 家の不具合は漏れなく買主に告知する
- 解体する場合は、1月1日より後にする
- 自治体の補助金制度が利用できないか確認しておく
- 近隣との境界を確定しておく
家財の整理、ゴミの撤去など、家の片づけは計画的に進めておき、不具合や劣化箇所などを確認しておきましょう。
不具合があれば、買主に漏れなく伝えておくと、売却後に損害賠償請求などのトラブルを回避できます。
家を解体すると「住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例」による税金負担の軽減がされなくなります。
固定資産税の決まる1月1日時点で家が建っていれば軽減措置の適用となるため、1月2日以降に解体日をずらすことをおすすめします。
自治体によっては、解体や耐震リフォームに補助金制度を利用できることがあるので、事前に調べておくのがおすすめです。
相続物件など古い家は、隣地との土地境界が曖昧になっている場合があるので、売却前に調査し、確定しておきましょう。
古い家を売る手順を知ろう
古い家を売る手順は、一般の家の売却の流れとほとんど変わりません。
まずは一括査定サービスなどを利用して、売りたい家の価値を査定してもらいます。
古い家は、不動産会社の力量や経験によって、査定額にバラつきが出る可能性があります。
そのため、複数社に依頼をかけ、査定結果の根拠や対応を比較し、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。
査定後は、次の通りに売却を進めます。
- 不動産会社と媒介（仲介）契約を結ぶ
- 販売活動（広告・内覧など）を開始する
- 買主と売買契約を結ぶ
- 売買代金の決済、物件の引き渡しを行う
- 確定申告をする
確定申告は、売却の利益「譲渡所得」が発生した場合に必要です。
古い家を売るときは税制優遇も活用しよう
古い家を売却した際、売却代金から物件の購入費用など「取得費」や、売却にかかった「譲渡費用」を差し引いて残った利益を「譲渡所得」といいます。
譲渡所得に、不動産の所有期間に応じた税率を乗じることで、譲渡所得税を計算します。
先に触れた通り、譲渡所得が発生した場合は確定申告をし、その際に一定の書類を添付することで、税制優遇を受けられる特例が利用できます。
古い家を売るときに活用しやすい特例は、次の通りです。
- 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除
- マイホームを売ったときの特例
- 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
- 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
ここでは簡単にご紹介しますので、適用要件などはそれぞれに記載した国税庁のホームページにて確認してみてください。
低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除
都市計画法で指定された区域内にある居住用に利用されていない土地など「低未利用土地等」を500万円以下で売却した際に利用できる特例です。
一定の要件を満たすことで、譲渡所得の金額から100万円を控除できます。
参考：国税庁「低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」
マイホームを売ったときの特例
マイホーム（居住用財産）を売却したとき一定の条件下で、所有期間の長さに関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例です。
参考：国税庁「マイホームを売ったときの特例」
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
相続前に被相続人の居住用に使われていた空き家を売却し、一定の要件を満たすとき、譲渡所得から最高3,000万円控除できる特例です。
参考：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
相続した土地、建物などを一定期間内に譲渡した場合に、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができる特例です。
譲渡所得から差し引きできる金額が増えることで、税額の負担が軽減されます。
参考：国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
古い家を売るなら不動産会社とよく相談を
経年が進むにつれ建物の劣化は進むので、古い家は通常の家より買い手が付きづらい傾向があります。
空き家状態で放置すると防犯・衛生上のリスクもあり、税金の負担も続くので、使わない家は早く売却することをおすすめします。
古い家は利用価値の判断が難しいので、信頼できる不動産会社を選び、解体するかどうかなど、売却方法をよく相談しましょう。
売却金額よりも売却スピードを優先するなら、不動産買取もおすすめです。
売却の利益「譲渡所得」が発生した場合、確定申告時に一定の書類を貼付すると、譲渡所得金額を減額できたり、取得費を加算できたりといった税制優遇の特例が利用できます。
古い家の売却に悩んだときは、ぜひ不動産会社にご相談ください。
千葉エリアの不動産売却のお悩みは、「イエステーション」がサポートいたします！
多古町店 前島 亮
売却は一生に何度もあるものではございません。
より安心していただけるよう、分かりやすい資料とわかりやすい説明を心がけております。
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