不動産売却で利益が出たら「ふるさと納税」で節税可能!計算方法も解説
こんにちは。千葉エリアの不動産会社「イエステーション」前島です。
不動産売却で利益が出た(出そうな)場合、「ふるさと納税はお得って聞いたことがあるけど、やってみたほうが良いだろうか」と気になっていませんか。
実は、ふるさと納税には、地域の特産品を返礼としてもらえるメリットだけでなく、売却益が高いほど控除金額が上がり、確定申告時に納める税金を減額できる仕組みがあります。
今回のコラムでは、ふるさと納税をするとお得になる仕組みについて解説します。
お得に利用できる寄付金額の目安として、控除上限額を求める計算式や、ふるさと納税を行う際の注意点もあわせてご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
![ふるさと納税](https://house-a.co.jp/manage/wp-content/uploads/2024/07/Hometown-Tax.jpg)
不動産売却で利益(譲渡所得)が出るならふるさと納税がお得!その理由とは
ふるさと納税とは、自治体に寄付を行った金額のうち、自己負担額の2,000円を除いた残りの金額について、その年の所得税と翌年度の住民税から控除(減額)が受けられる制度です。
不動産売却で利益が出た(出そうな)場合は、ふるさと納税をする絶好のチャンスといえます。
その理由は、ふるさと納税の寄付の全額が必ず控除されるわけではなく、いくら控除されるかは、所得額に応じて設定されるからです。
所得税からの控除金額は、「(ふるさと納税額-2,000円)×所得税の税率」で計算され、税率は課税される所得が増えるほど高くなるよう設定されています。
家や土地が売れて譲渡所得が発生すれば、その分課税所得金額が増え、ふるさと納税の控除限度額が大きくなるということです。
「不動産売却でふるさと納税がお得になる」といわれるのは、ふるさと納税のメリットを最大限に利用しやすいからでしょう。
寄付額が増えた場合も節税の効果をしっかり受け取りやすく、相性が良いのです。
実質2,000円でより多くの返礼品を受け取れるのはお得ですよね。
では、実際にふるさと納税をするとして、いくらまで控除できるのでしょうか。
控除限度額を確認するためには譲渡所得金額が必要なので、その計算の仕方もお伝えします。
ふるさと納税の控除上限額を知るために譲渡所得の計算方法も確認!
控除限度額を求めるには、先に下記の式を用いて、譲渡所得金額を計算しておく必要があります。
譲渡所得金額=売却代金-(取得費+譲渡費用)-特別控除額
譲渡所得とは、売却代金ではなく、売却代金から不動産の取得、売却にかかった費用を差し引いて残った金額を指します。
特別控除額とは、特例の利用で控除できる金額です。
売却条件によっては、特例を上手く活用して譲渡所得金額を減らせる場合もあります。
例えば、自宅を売却した場合は「マイホームを売ったときの特例」を用いて、最高3,000万円の控除を受けられます。
譲渡所得や特例については「家の売却でかかる税金とは?譲渡所得の求め方や節税方法も」でも解説していますので、ぜひあわせてご参考ください。
次でふるさと納税の控除限度額についてもお伝えしていきます!
不動産売却でふるさと納税をする場合の控除上限額を計算!
不動産売却でふるさと納税をする際、寄付額の全てを控除に利用する(実質的な自己負担額2,000円にする)なら、一体いくらまで寄付できるのでしょうか。
まずは控除上限額の計算式を確認
控除限度額を求めるには、次の計算式が利用できます。
ふるさと納税控除限度額
=住民税所得割額×20%÷(90%-所得税率×復興税率2.1%)+2,000円
譲渡所得は、給与所得や事業所得などの「総合課税分」と分けて計算される分離課税方式で課税されるため、住民税所得割額もそれぞれ分けて計算します。
総合課税分は、「所得控除後の金額×10%」で求められます。
譲渡所得(分離課税分)は、売却物件の所有期間が5年以下であれば「短期譲渡所得」、5年を超えるなら「長期譲渡所得」となり、譲渡所得金額に乗じる税率が異なります。
- 短期譲渡所得の住民税所得割額=譲渡所得金額×9%
- 長期譲渡所得の住民税所得割額=譲渡所得金額×5%
そして、所得税率は、所得金額の範囲によって定められています。
下記は、国税庁の「所得税の速算表」の一部に、復興特別所得税の税率を追記したものです。
課税される所得金額※ | 税率(※) |
1,000円~194万9,000円まで | 5%(5.105%) |
195万円~329万9,000円まで | 10%(10.210%) |
330万円~694万9,000円まで | 20%(20.420%) |
695万円~899万9,000円まで | 23%(23.483%) |
900万円~1,799万9,000円まで | 33%(33.693%) |
1,800万円~3,999万9,000円まで | 40%(40.840%) |
4,000万円以上 | 45%(45.945%) |
※復興特別所得税(所得税の2.1%)を加算した税率
控除上限額をシミュレーション
では実際に、譲渡所得1,200万円(所有期間10年)の物件を例に挙げ、ふるさと納税をする場合の控除上限額をシミュレーションしてみましょう。
条件:年収(所得控除後の金額)が600万円
- 住民税所得割額(総合課税):600万円×10%=60万円
- 住民税所得割額(分離課税):1,200万円×5%=60万円
- 所得税率(復興特別所得税含む):20%(20.420%)
それぞれを上限額を求める計算式に当てはめると、下記の通りです。
譲渡所得が発生していない場合と比べてみましょう。
【不動産売却で利益が出た場合】
ふるさと納税控除限度額
=(60万円+60万円)×20%÷{(90%-20%)×復興税率2.1%)}+2,000円
=34万6,926円(小数点以下切り捨て)
【不動産売却で利益が出ていない場合】
ふるさと納税控除限度額
=(60万円+0万円)×20%÷{(90%-20%)×復興税率2.1%)}+2,000円
=17万4,463円(小数点以下切り捨て)
譲渡所得がある場合は約34万6,926円、ない場合は約17万4,463円となり、控除できる上限額が大きく違ってきますね。
また、ふるさと納税のWEBサイト内で控除上限額シミュレーションもできるので、ぜひチェックしてみてくださいね。
不動産売却でふるさと納税をする際に気をつけたほうが良い点
![注意点](https://house-a.co.jp/manage/wp-content/uploads/2024/07/important-point-2.jpg)
ここまで、不動産売却で利益が出た場合に、ふるさと納税がお得に活用できることをお伝えしてきました。
ただし、節税効果を得るには、寄付をするだけでは足りません。
物件を売却した翌年の2月16日から3月15日までに、寄付を証明する受領書を添付し、確定申告を行う必要がある点にご注意ください。
なお、ふるさと納税を行うのは、売却する年の12月末までが期限です。
売却のスケジュールだけでなく、どの自治体にいくら寄付するのかなど、ふるさと納税の計画も同時に進めておくことで、年末に慌ててふるさと納税に申し込むことは防げるでしょう。
また、ふるさと納税を申告する方法には、「ワンストップ特例制度」という確定申告が不要になる方法もありますが、譲渡所得が出たケースでは確定申告が必須となるため使えません。
ワンストップ申請をしても確定申告に影響はありませんが、ワンストップ申請をした後に確定申告をすると、ワンストップ申請の内容は自動的にすべて無効となります。
不動産売却で譲渡所得が出るならふるさと納税がお得に使えるチャンス
不動産売却で利益「譲渡所得」が出た場合は、ふるさと納税をよりお得に使える絶好の機会といえます。
所得額が増える分、ふるさと納税による控除限度額が上がるからです。
実質的に2,000円の負担額でより多くの返礼品を受け取れますし、寄付額が増えても節税効果が得やすくなります。
ただし、節税効果を得るには、確定申告が必須で、ワンストップ特例制度は使えません。
また、売却した年中にふるさと納税をする必要があるので、売却と合わせて計画的に進めることが大切です。
お手持ちの不動産を売却して利益が出るかなど、不動産売却について疑問があれば、ぜひ不動産会社にご相談ください。
千葉エリアの不動産売却のお悩みは、「イエステーション」がサポートいたします。
![不動産売却で利益が出たら「ふるさと納税」で節税可能!計算方法も解説](https://house-a.co.jp/manage/wp-content/uploads/2021/10/LINE_ALBUM_洗剤写真_230519_34-コピー-2.jpg)
多古町店 前島 亮
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