不動産売却のコツ

不動産売却で利益が出たら「ふるさと納税」で節税可能！計算方法も解説

こんにちは。千葉エリアの不動産会社「イエステーション」前島です。

不動産売却で利益が出た（出そうな）場合、「ふるさと納税はお得って聞いたことがあるけど、やってみたほうが良いだろうか」と気になっていませんか。

実は、ふるさと納税には、地域の特産品を返礼としてもらえるメリットだけでなく、売却益が高いほど控除金額が上がり、確定申告時に納める税金を減額できる仕組みがあります。

今回のコラムでは、ふるさと納税をするとお得になる仕組みについて解説します。

お得に利用できる寄付金額の目安として、控除上限額を求める計算式や、ふるさと納税を行う際の注意点もあわせてご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

不動産売却で利益（譲渡所得）が出るならふるさと納税がお得！その理由とは

ふるさと納税とは、自治体に寄付を行った金額のうち、自己負担額の2,000円を除いた残りの金額について、その年の所得税と翌年度の住民税から控除（減額）が受けられる制度です。

不動産売却で利益が出た（出そうな）場合は、ふるさと納税をする絶好のチャンスといえます。

その理由は、ふるさと納税の寄付の全額が必ず控除されるわけではなく、いくら控除されるかは、所得額に応じて設定されるからです。

所得税からの控除金額は、「（ふるさと納税額－2,000円）×所得税の税率」で計算され、税率は課税される所得が増えるほど高くなるよう設定されています。

家や土地が売れて譲渡所得が発生すれば、その分課税所得金額が増え、ふるさと納税の控除限度額が大きくなるということです。

「不動産売却でふるさと納税がお得になる」といわれるのは、ふるさと納税のメリットを最大限に利用しやすいからでしょう。

寄付額が増えた場合も節税の効果をしっかり受け取りやすく、相性が良いのです。

実質2,000円でより多くの返礼品を受け取れるのはお得ですよね。

では、実際にふるさと納税をするとして、いくらまで控除できるのでしょうか。

控除限度額を確認するためには譲渡所得金額が必要なので、その計算の仕方もお伝えします。

控除限度額を求めるには、先に下記の式を用いて、譲渡所得金額を計算しておく必要があります。

譲渡所得金額＝売却代金－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額

譲渡所得とは、売却代金ではなく、売却代金から不動産の取得、売却にかかった費用を差し引いて残った金額を指します。

特別控除額とは、特例の利用で控除できる金額です。

売却条件によっては、特例を上手く活用して譲渡所得金額を減らせる場合もあります。

例えば、自宅を売却した場合は「マイホームを売ったときの特例」を用いて、最高3,000万円の控除を受けられます。

譲渡所得や特例については「家の売却でかかる税金とは？譲渡所得の求め方や節税方法も」でも解説していますので、ぜひあわせてご参考ください。

次でふるさと納税の控除限度額についてもお伝えしていきます！

不動産売却でふるさと納税をする際、寄付額の全てを控除に利用する（実質的な自己負担額2,000円にする）なら、一体いくらまで寄付できるのでしょうか。

控除限度額を求めるには、次の計算式が利用できます。

ふるさと納税控除限度額

＝住民税所得割額×20％÷（90％－所得税率×復興税率2.1％）＋2,000円

譲渡所得は、給与所得や事業所得などの「総合課税分」と分けて計算される分離課税方式で課税されるため、住民税所得割額もそれぞれ分けて計算します。

総合課税分は、「所得控除後の金額×10％」で求められます。

譲渡所得（分離課税分）は、売却物件の所有期間が5年以下であれば「短期譲渡所得」、5年を超えるなら「長期譲渡所得」となり、譲渡所得金額に乗じる税率が異なります。

そして、所得税率は、所得金額の範囲によって定められています。

下記は、国税庁の「所得税の速算表」の一部に、復興特別所得税の税率を追記したものです。