家の売却でかかる税金とは？譲渡所得の求め方や節税方法も

こんにちは。千葉エリアの不動産会社「イエステーション」前島です。

 

家の売却を検討中の方には、「売却に際して税金はかかるのだろうか」「どんな税金がかかるのだろう」と心配されている方もいらっしゃるでしょう。

 

税金がかかるなら、節税方法も気になるところですよね。

 

今回は、家の売却でかかる税金について解説します。

 

各税金の概要や、節税方法もあわせてご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

 

 

家の売却にかかる税金とは？

家の売却には、次のような税金がかかります。

• 印紙税
• 登録免許税
• 消費税
• 譲渡所得税（売却益が発生した場合）

 

1つずつ解説していきましょう。

 

印紙税

印紙税は、印紙税法で定める「課税文書」に課される税金で、家の売却においては、主に売買契約書にかかります。

 

契約書に収入印紙を貼付し、消印を押すことで納付します。

印紙の金額は、家の売却価格が上がるにつれて大きくなります。

 

なお、金額が10万円を超え、平成26（2014）年4月1日から令和6（2024）年3月31日までの間に作成された契約書であれば、軽減措置の対象となります。

 

主な金額は次の表のとおりです。

 

参考（一部抜粋）：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

 

登録免許税

登録免許税とは、登記申請に課される税金で、家を売却する際に売主に関わるのは、主に「抵当権抹消登記」です。

 

決済・引き渡し時に住宅ローンの残債を売却代金で完済する場合、金融機関の担保の証（あかし）である「抵当権」を抹消するための手続きです。

 

現金を納付し、領収証書を申請書に添付する方法もありますが、基本的には収入印紙を別紙に貼り、登記申請書に添付して提出します。

 

税額は、不動産1物件につき1,000円です。

家と土地を売る場合は、合計2,000円の登録免許税を納めます。

 

消費税

消費税は、日本国内における取引にかかる税金であり、利益を目的に提供される商品・労働・サービスなどに発生します。

 

そのため、家の売却においては、次のケースにて消費税（10％）が課税されます。

• 不動産会社への仲介手数料
• 司法書士への報酬
• ローン返済にかかる手数料

 

家の売却は、不動産会社に仲介を依頼し、買い手を探してもらうのが一般的ですが、その際に成約の報酬として仲介手数料を支払います。

 

仲介手数料は、法令により消費税込みの上限金額が次のように定められています。

 

出典：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」

 

また、司法書士への報酬、ローン返済に伴う金融機関の手数料にも消費税がかかります。

なお、納付はそれぞれ支払先が行うので、売主が自分で納税手続きを取る必要はありません。

 

譲渡所得税（売却益が発生した場合）

譲渡所得税とは、家を売った売却益に課税される税金です。

 

金額の求め方は後ほど詳しく説明しますが、売却代金から、物件の取得・売却にかかった費用を差し引いた金額「譲渡所得」が発生すると、課税の対象となります。

 

譲渡所得税は、売却の翌年2月16日〜3月15日までの間に確定申告を行なって納税します。

 

 

家の売却時にかかる譲渡所得税の求め方もご紹介

家の売却をした際、売却益が発生すると譲渡所得税が課されるとお伝えしましたが、税金の算出方法についてもご説明しますので、ぜひ参考にしてください。

 

まず、税額を計算する前に譲渡所得金額を求める必要があります。

 

譲渡所得は、売却代金から物件の取得・売却にかかった費用を差し引いた残りの金額です。

計算式に表すと、「売却代金－（取得費＋譲渡費用）＝譲渡所得」となります。

 

続いて、この譲渡所得の金額に税率をかけたものが、譲渡所得税額です。

 

譲渡所得税と一口にいっても、税率には「所得税」「復興特別所得税※」「住民税」の内訳があります。

 

また、物件の所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」か、5年以下の「短期譲渡所得」かによって、次の表のとおり異なります。

 

※平成25（2013）年1月1日～令和19（2037）年12月31日までは復興特別所得税（所得税の2.1％相当額）が含まれます

 

例えば、譲渡所得が200万円発生した場合で、物件の所有期間が5年以下であれば、「200万円×39.63％」、譲渡所得税額は79万2,600円となります。

 

譲渡所得税の計算方法や税率については「不動産売却の「譲渡所得税」とは？計算方法や税率をチェック」でも詳しく解説していますので、あわせてチェックしてみてくださいね！

 

 

家の売却にかかる税金は節税できる？

家の売却にかかる税金は、特例を利用して節税対策することが可能です。

特例とは、一定要件を満たしたときに利用できる制度のこと。

 

特別控除などの特例を活用すると、譲渡所得税額の軽減が可能です。

売却で利益がマイナスになった場合にも、ほかの所得と損益通算できたり、翌年へ繰り越して控除できたりします。

 

どのような特例があるのか、簡単にご紹介しますね。

 

まず、マイホームの売却で利用しやすいのが「マイホームを売ったときの特例」です。

自宅を売却した際、所有期間の長さに関わらず、譲渡所得金額から3,000万円まで差し引けます。

 

所有期間10年を超える自宅を売った場合には「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」があります。

この特例のポイントは、課税所得金額のうち、6,000万円を超える部分は本則通りですが、6,000万円以下の部分には軽減税率（10％）が適用できることです。

 

また、現在の住まいを売り、新しく自宅を買い替えした場合で、利益がマイナスになったときには「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」があります。

 

適用できれば、マイナス分をほかの所得利益と通算できるほか、控除しきれない場合に売却の翌年以後3年以内で繰り越し控除できる、というメリットもありますよ。

 

なお、特例の適用に当たっては確定申告が必須です。

必要書類を揃え、期限内に物件の所在地を所轄する税務署に申告しましょう。

 

詳しい手続きは「不動産売却で確定申告が必要な場合は？税計算・手続き・必要書類も紹介」にて解説していますので、ぜひ参考にしてください。

 

 

家の売却にかかる税金は事前に確認しておこう！

家の売却には、「印紙税」「登録免許税」「消費税」、売却益が生じた場合は「譲渡所得税」がかかります。

 

印紙税は主に売買契約書の発行に、登録免許税は「抵当権抹消登記」を行う際に売主が負担するものです。

消費税は、仲介手数料や司法書士報酬に課されます。

 

また、売却代金から物件の取得・売却にかかった費用を差し引いた残額がプラスになれば、「譲渡所得」として譲渡所得税の課税対象になり、確定申告が必要になります。

 

譲渡所得税は特例を利用すると税額を軽減できるなど、節税も可能！

適用には、一定要件を満たすこととあわせ、確定申告も必須です。

 

家の売却に悩んだときは、ぜひ不動産会社にご相談ください。

千葉エリアの不動産売却のお悩みは、「イエステーション」がサポートいたします。