不動産売却のコツ

家の売却にかかる諸費用・手数料をチェック！安く抑えるコツも

こんにちは。千葉エリアの不動産会社「イエステーション」前島です。

家を売却するときには、諸費用・手数料がかかります。

売却を検討中の方の中には、どんな諸費用や手数料があるか、一体いくらお金がかかるのか気になる方もいるのではないでしょうか。

あらかじめ内容を確認しておくことで、実際の売買取引の際、スムーズに動くことができます。

そこで今回のコラムでは、家の売却のかかる諸費用・手数料を徹底解説。

安く抑えるコツもあわせて紹介するので、ぜひ参考にしてくださいね。

家を売却するときに発生する諸費用・手数料

家の売却をスムーズに進めるためには、必要な諸費用・手数料をあらかじめ確認しておくことが大切。

ここでは、不動産売却の流れのどのタイミングで各諸費用・手数料が発生するのか解説します。

主な諸費用と手数料

不動産売却はおおまかに次のような流れで進みます。

物件価値の把握（査定）
不動産会社との媒介（仲介）契約
販売活動
売買契約の締結
決済・物件の引き渡し
確定申告

主な諸費用・手数料を、支払いが発生するタイミング別に示すと次のとおり。

物件価値の把握（査定）～媒介契約まで

確定測量の費用
建物の取り壊し費用
家財道具の処分費用

媒介契約～販売活動開始まで

ハウスクリーニング費用

売買契約の締結時

仲介手数料（半金を支払うのが一般的ですが、契約時に全額支払う、引き渡し時に全額支払うケースもあります）
印紙税

物件の引き渡し日まで

引っ越し費用

決済・引き渡し日

仲介手数料の残金（契約時に全額を支払っている場合を除く）
抵当権抹消登記費用（住宅ローンの返済をする場合）
住宅ローン返済にかかる事務手数料（住宅ローンの返済をする場合）

確定申告

譲渡所得税（譲渡所得がプラスになる場合）

その他・都度発生するもの

書類発行費用

不動産仲介の流れについては「不動産仲介の仕組みとは？役割や流れ、仲介手数料も解説！」にて詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてくださいね。

続いて、上記でご紹介した流れにそって各諸費用・手数料の概要を説明します。

物件価値の把握（査定）～媒介契約まで

次の3つの費用は、売却物件の整理・価値の精査に関わるものです。

売却に際して必須ではありませんが、必要に応じて発生します。

確定測量の費用

確定測量とは、隣地所有者の立会いのもと、正確な土地面積の計測をし、隣地との境界線を確定させる作業です。

家の設計には正確な寸法が必要なので、買主から確定測量図などを求められる場合があります。

土地の面積が曖昧な場合は、正確な物件価値を出す確定測量を行うことでトラブルを防げるでしょう。

費用は土地の広さや立地などで変わるため、価格相場は30〜100万円程度と幅広くなっています。

建物の取り壊し費用

一戸建ての家を更地にして売り出す場合は、建物の解体費用がかかります。

費用は、家の構造の他、立地や築年数、隣家との距離などによって変わります。

30坪の家の場合で比べてみると、木造住宅なら75〜180万円ほど、RC造（鉄筋コンクリート造）の場合は、105〜240万円ほどと、解体しにくい構造ほど高くなる傾向です。

家財道具の処分費用

自治体によって異なりますが、不要な家財道具の処分には費用がかかることがほとんど。

自治体や片付け専門の会社などに回収依頼すると、処分の内容・量にもよりますが、一戸建ての場合は15〜50万円ほどが費用相場となっています。

更地にして売る場合は解体作業の前に、建物付きで売却する際も、不用品はなるべく早く、計画的に捨てることが大切です。

媒介契約～販売活動開始まで

不動産会社と媒介契約を結んだあと、売主は販売活動として内覧の準備を進めます。

内覧までに掃除をしてキレイに整えておくことで、物件に訪れた内覧希望者へ好印象を与え、買い手が見つかりやすくなる効果が期待できます。

キッチン・バスルームなどの水垢、コンロの油汚れ、経年劣化による床・壁紙などの黄ばみなど、生活感を感じさせる部分は特に重点的に掃除が必要です。

落ちにくい汚れやシミなどは、ハウスクリーニングを依頼し、プロの手を借りるのも手段の一つ。

費用は部屋の広さ・掃除場所でも変わりますが、相場は3〜10万円ほどです。

売買契約の締結時

買主と売買契約を結ぶ際には、契約成功の報酬として、不動産会社に仲介手数料の半金を支払うのが一般的ですが、契約時に全額、または引き渡し時に全額支払うケースもあります。

ご契約時に半金を支払い済みの場合、残金は決済日に支払います。

なお、「イエステーション」では、引越や残置処分などで契約時にご入用な場合も多いことから、契約時ではなく引き渡し時に仲介手数料をいただいております。

また、売買契約書は印紙税法で定められた課税文書なので、印紙を貼り、印紙税を支払う必要があります。

それぞれ詳しく説明しますね。

仲介手数料

仲介手数料は、不動産会社が行う仲介業務（販売活動や必要書類作成など事務手続き）に対する報酬で、法令により上限金額（消費税含む）が定められています。

仲介手数料の上限額の計算方法は次の表のとおり、物件の売買価格に応じて一定の割合をかけ、その合計額を足します。

売買価格	仲介手数料の上限の計算に用いる割合
①200万円以下の部分	5.5％
②200万円超、400万円以下の部分	4.4％
③400万円超の部分	3.3％

売買価格が500万円なら、①の200万円以下は「200万円×5.5％」、②の201〜400万円の部分は「200万円×4.4％」、③の401〜500万円までは「100万円×3.3％」。

「①11万円＋②8万8,000円＋③3万3,000円」となり、23万1,000円が上限額です。

なお、特例として、建物の価額が400万円以下の宅地または建物の売却の際は、19万8,000円を超えてはならないという規定があります。

印紙税

印紙税は、売買契約書に記載された契約金額（売買価格）によって定められた金額の印紙を契約書に添付し、消印を押すことで納税する仕組みです。

記載金額が10万円を超える売買契約書（平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成）は、印紙税の税額が軽減されます。

契約金額が「500万円超、1,000万円以下」の場合、本則税率は1万円、軽減税率適用後は5,000円です。

印紙税を納付しないと、納付しなかった分とその2倍の金額（合計3倍）の過怠税が課されるので注意しましょう。

物件の引き渡し日まで

住宅を売却する場合、買主に引き渡すまでに空き家にする必要があるため、引越し費用が発生します。

マイホームを売って新居が見つからないと、いったん仮住まいに移ってから、新居に引っ越すことになり、2回分の費用がかかることにお気をつけください。

決済・引き渡し日

決済・引き渡し日には、仲介手数料（一般的には残金）、売却代金で住宅ローンを返済する場合は、抵当権抹消登記にかかる費用、金融機関に支払う返済事務手数料が必要です。

抵当権抹消登記費用

住宅ローンを組む際、債権者となる金融機関は、返済がされない場合の担保として、物件に抵当権を設定します。

抵当権がついていると売却できないので、売却代金で完済したら、抹消登記をしなくてはいけません。

手続きには、登記にかかる税金「登録免許税」がかかり、不動産1件に付き1,000円です。

戸建ての場合は土地と建物あわせて2件と数えます。

登記手続きは重要なものなので、司法書士に依頼すると安心です。

司法書士への報酬を含めると、費用は2〜3万円ほどが相場となっています。

住宅ローン返済にかかる事務手数料

住宅ローンを返済するには、一括返済のために事務手数料がかかる場合があります。

金融機関によって異なりますが、手数料相場は5,000円〜3万円ほどが目安です。

確定申告時

不動産売却によって取得した利益を、譲渡所得といいます。

売却代金からさまざまなものを差し引いた上で、利益が残っていれば、譲渡所得税として課税される仕組みです。

計算式は次のとおり。

譲渡所得税額＝（譲渡所得−特別控除額）×税率

特別控除額とは、一定の要件に当てはまる場合、税負担が軽減できる特例の対象となる金額のこと。

税率は、売却不動産の所有期間によって、5年超なら「長期譲渡所得」、5年以下なら「短期譲渡所得」に分かれます。

譲渡所得税とは、所得税と住民税を合算したもので、平成25年1月1日から令和19年12月31日までは復興特別所得税（所得税の2.1％相当額）が含まれます。

3つの税の税率と、その合計は次のとおりです。

	所得税	復興特別所得税	住民税	合計
長期譲渡所得	15％	0.315％（15%×2.1%）	5％	20.315％
短期譲渡所得	30％	0.63％（30%×2.1%）	9％	39.63％