マンション売却か賃貸か？メリット・デメリットと判断方法

こんにちは。千葉エリアの不動産会社「イエステーション」前島です。

 

分譲マンションを所有しているものの、転勤や住み替えなどで住まなくなった場合、「売却すべきか、賃貸に出すべきか」と悩む方は少なくありません。

 

どちらにもメリット・デメリットがあり、物件の状況やご自身のライフプランによって最適な選択は異なります。

 

今回は、マンションの売却・賃貸それぞれのメリット・デメリットや、判断する際のポイントについて詳しく解説します。

 

マンションの活用方法で迷っている方は、ぜひ参考にしてください！

 

 

マンションの売却・賃貸それぞれのメリット・デメリット

まずは判断の基準として、売却と賃貸、それぞれのメリット・デメリットをお伝えします。

 

売却のメリット・デメリット

マンションを売却する場合のメリットとデメリットを確認しましょう。

 

【売却のメリット①】まとまった資金を確保できる

マンションを売却すれば、売却金としてまとまったお金を手に入れることができます。

次の住まいの購入資金や、老後資金として活用することも可能です。

 

また、活用予定のないマンションなら、不動産のままにしておくより現金化しておいたほうが相続の際にも遺産分割がしやすくなります。

 

【売却のメリット②】維持管理の費用・手間がなくなる

マンションを所有している限り、管理費や修繕積立金、固定資産税などの費用や、維持管理の手間がかかり続けます。

売却してしまえば、これらの費用負担から解放されます。

 

家賃収入を見越して賃貸に出した場合も、入居者募集や契約手続き、トラブル対応など、継続的な管理が必要です。

一方、売却すれば一度の手続きで完結するため、その後の手間がかかりません。

 

【売却のメリット③】税金の優遇制度を利用できる場合がある

マイホームとして住んでいたマンションを売却する場合、「3,000万円特別控除」などの税制優遇を利用できるケースがあります。

売却益が3,000万円までであれば税金がかからないため、税負担を抑えて売却できます。

 

また、そのマンションを10年以上所有していれば、6,000万円以下の売却益にかかる譲渡所得税が軽減される場合があります。

 

【売却のデメリット①】収益を生む財産を手放すことになる

一度売却してしまうと、その後は家賃収入などの収益を得ることができません。

せっかく資産価値のある不動産を持っているのに、手放してしまうのはもったいないという考え方もあります。

 

【売却のデメリット②】購入時より安くなるケースが多い

居住用物件の多くは経年とともに価格が下がる傾向があり、売却価格は購入価格を下回ることが一般的です。

ただし、売却損が出れば譲渡所得税が発生しないため、税金の観点では必ずしも損とは限りません。

 

【売却のデメリット③】売却に伴う諸費用がかかる

マンション売却では、仲介手数料や印紙代、抵当権抹消費用などの諸費用が発生します。

特に仲介手数料は「売却金額×3%+ 6万円（+消費税）」が上限となっており、売却金額が高い場合は100万円を超えることもあります。

 

マンション売却の流れについて詳しく知りたい方は、「マンション売却の流れをチェック！売却にかかる費用もご紹介」もあわせてご覧ください。

 

賃貸に出すメリット・デメリット

次に、マンションを賃貸に出す場合のメリットとデメリットをご紹介します。

 

【賃貸のメリット①】毎月の賃料収入が得られる

マンションを賃貸することで、家賃収入を得られます。

預貯金の利息などと比較しても大きな額の収入となるでしょう。

特に、立地の良い物件であれば、賃貸需要も高く、長期的な収入源になり得ます。

 

【賃貸のメリット②】価格が下落しにくい

賃貸マンションのような収益物件は、家賃収入と利回りをもとに価格が決まるため、築年数が経過しても比較的価格が下がりにくい特徴があります。

 

居住用物件として売却する場合は築年数とともに価格が下がりますが、賃貸物件として貸し出してから収益物件として売却すれば、一定の価値を保ちやすいといえます。

 

【賃貸のメリット③】物件の維持管理に役立つ

誰も住んでいない住宅は、定期的な換気や排水など適切な管理をしないと劣化が進みます。

賃貸の入居者がいれば、入居者が日常的に使用することで自然と管理されるため、物件の維持にもつながります。

 

【賃貸のデメリット①】入居者が見つからない可能性がある

もし入居者が見つからない場合、空室期間中の家賃収入はゼロです。

間取りや築年数によっては借り手がつきにくく、空室が長引くリスクがあります。

 

【賃貸のデメリット②】所有コストの負担が続く

賃貸物件としてマンションを所有していることで、管理費、修繕積立金、固定資産税、建物保険料などの維持費がかかり続けます。

入居者がいれば家賃収入で維持費を賄えますが、空室が続く場合は赤字になってしまうことも。

 

【賃貸のデメリット②】住宅ローンの継続ができない

住宅ローンは本人が住む物件にしか使えません。

賃貸に出す場合、住宅ローンの残債がある場合は原則として一括返済するか、金利の高い不動産投資用ローンに借り換える必要があります。

 

【賃貸のデメリット③】リフォーム費用がかかる可能性がある

賃貸に出す場合、入居者を確保するためにリフォームが必要になることがあります。

特に、キッチンなどの設備が古い場合は、リフォームをしないと入居者が決まらない可能性があります。

 

 

マンションを売却するか賃貸するか迷った場合の判断方法

売却か賃貸かを決める際には、以下のポイントを確認しましょう。

 

住宅ローンは完済できるか

住宅ローンが残っている場合、売却なら売却代金で完済する、賃貸なら一括返済または不動産投資用ローンへ借り換えが必要です。

不動産投資用ローンは住宅ローンに比べて金利が高く、1%〜4%程度となるため、総返済額が大きく増えてしまいます。

 

住宅ローンを自己資金で完済できないほど多く残っている場合は、こうした高金利のローンに借り換えるリスクを考えると、売却の方が安全です。

一方、既に完済している、または自己資金で完済できる場合は、賃貸も検討できます。

 

賃貸需要のあるエリア・周辺環境か

駅から近く、周辺の生活利便施設が充実しているマンションは賃貸需要が高く、空室リスクも低くなります。

特に「駅徒歩5分以内」の物件は賃貸を十分検討できます。

反対に、駅から遠い、周辺環境が良くない場合は空室リスクもあり、賃貸より売却の方が安全といえます。

 

建物の劣化・設備状況はどの程度か

築年数が古く、リフォームをしないと貸しにくい物件の場合、リフォーム費用がかさむため売却がおすすめです。

 

賃貸では入居者を確保するためにリフォームが必要なケースが多いですが、売却では購入者が自分好みにリフォームできるため、売主がリフォームする必要はほとんどありません。

築20～30年を超えると賃貸が難しくなる傾向があるため、物件の状態をしっかりと確認しましょう。

 

将来的に利用予定があるか

将来的に自分や家族が再び住む予定がある場合は、売らずに賃貸に出しておくという選択肢もあります。

ただし、その場合でも入居者との契約期間や、空室リスクを考慮する必要があります。

 

将来的な利用が不確定であれば、維持費がかかり続けることを考えると、売却の方が無難なことも。

 

買取という選択肢もある

売却を検討する際、「仲介」のほかに「買取」という選択肢もあります。

 

買取とは、不動産会社が直接買主となる方法です。

仲介と比べて売却金額は安価になる傾向がありますが、即時現金化が可能、仲介手数料が不要などのメリットがあります。

 

「すぐに現金化したい」「売却活動に時間と手間をかけたくない」といった場合には、買取も有力な選択肢となります。

 

イエステーションでも、「マンションを売却するか、賃貸するか、子どものために所有を続けるか迷っている」とのご相談を受け、買取をご提案したケースがあります。

 

ほかの会社との売却や買取の相談状況から、賃貸に出す場合、所有し続ける場合のメリット・デメリットまで、お客様と総合的にお話ししました。

 

その結果、ランニングコストを抑えるためにも、早期の売却が望ましいとのことで、弊社の買取サービスをご利用いただきました。

 

▶お客様の相談例 「売るのか貸すのか所有し続けるのか」

 

イエステーションでは、地域密着の強みを生かし、物件の状況や将来の予定、ご予算などを総合的に判断して、最適な方法をご提案いたします。

不動産の活用方法に迷っている方も、安心してご相談ください！

 

 

マンションを売却するか賃貸するか、状況に合わせた選択を！

マンションを売却するか賃貸するかは、物件の立地や築年数、住宅ローンの残債状況、将来の利用予定など、さまざまな要素を総合的に判断する必要があります。

 

売却は一度にまとまったお金が手に入り、維持費や管理の手間がかからなくなるメリットがあります。

一方、賃貸は家賃収入を得られ、将来的に資産として活用できる点が魅力です。

どちらが正解ということはなく、ご自身の状況に合わせて最適な選択をすることが大切です。

 

また、売却を選ぶ場合でも、仲介と買取という2つの方法があります。

時間をかけてでも高く売りたい場合は仲介、早期に現金化したい場合は買取がおすすめです。

 

千葉エリアの不動産売却・活用のお悩みは、「イエステーション」がサポートいたします。