家が競売にかけられるとどうなる？流れや回避方法を解説
こんにちは。千葉エリアの不動産会社「イエステーション」前島です。
「家が競売にかけられるとどうなるのだろう？」とお悩みの方はいませんか？
住宅ローンの支払いが滞った場合、家を競売にかけられる可能性があります。
具体的にどんな流れで進むのかという点についても、気になっている方はいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで今回のコラムでは、家が競売にかけられた際の流れを解説します。
競売にかけられるデメリットや競売を回避する方法もあわせてご紹介しますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。
競売とは？
競売とは、融資したお金を回収するために、金融機関など債権者が裁判所に申し立て、不動産の差し押さえ・売却を行う、オークション式の債権回収手続きを指します。
家が競売にかけられる例として多いのが、住宅ローンの返済が難しくなったケース。
具体的にいうと、住宅ローンの借入の際、融資の担保に設定された不動産が差し押さえられて競売にかけられ、売却代金がローン返済に充てられます。
また、住宅ローンだけでなく、カードローンなどの借入返済、分譲マンションの管理費や修繕積立金といった費用の支払いが滞ると、家が債務者の資産として競売にかけられる場合もあります。
家が抵当に入っているかどうかに関わらず、家の所有者が支払い義務を果たさないとき、競売にかけられる可能性があるということです。
家が競売にかけられるとどうなる？デメリットも解説
では、家が競売にかけられるとどうなってしまうのでしょうか。
売却する以上家を失うのは当然ですが、自宅であった場合は、別の住まいへ引越しする必要があります。
そのほかにも、次のようなデメリットがあることに注意が必要です。
- 通常の売却よりも安くなる傾向がある
- 所有者の経済状況が周囲に伝わってしまう可能性がある
- 売却代金は所有者の自由にできない
それぞれ解説していきます。
通常の売却よりも安くなる傾向がある
まず、競売にかけられた場合は、売却代金が通常の売却よりも安くなる傾向があります。
目安として、市場相場の5～8割ほどで取引されるケースも少なくありません。
加えて、競売の申立てにかかる費用も、売却代金から差し引かれてしまいます。
借入の返済に充てる金額が少なくなれば、競売後も残債が残ってしまい、返済が続く可能性もあるでしょう。
所有者の経済状況が周囲に伝わってしまう可能性がある
競売にかけられる家の情報は、官報や「BIT（不動産競売物件情報サイト）」、新聞などで公開されます。
家の外観も掲載されるため、気付かれる可能性もゼロではありません。
売却代金は所有者の自由にできない
競売での売却代金は、その全てが裁判所預かりとなり、所有者が自由に活用できるわけではありません。
債権者への支払いに充てられるので、新居購入や引越しの費用など、返済以外の用途にかかるお金は、所有者が別途用意する必要があります。
家が競売にかけられたときの流れもチェック
競売とそのデメリットを確認したところで、続いては住宅ローン返済が滞った場合を例に挙げ、家が競売にかけられたときの流れを確認していきましょう。
一般的には、次のようなステップで競売にかけられ、家を手放すことになります。
- 住宅ローンの返済が滞る
- 債権者から返済の督促状（催促状）が届く
- 債権者から裁判所に競売申立てが行われる
- 裁判所から「競売開始通知」が届く
- 裁判所の執行官が差し押さえた家を調査し、売却基準となる価額を決定する
- 売却のスケジュールや方法が決められる
- 裁判所から「期間入札通知」が届く
- 自宅の競売が公告される
- 入札が開始される
- 落札者（買受人）が代金を裁判所へ納付する
- 落札者が家の名義を変更「所有権移転登記」を行う
上記のステップの中で、家の所有者としてぜひ押さえておきたいポイントが3つあります。
- 3カ月以上の滞納が続くと競売申立てをされる可能性がある
- 「期間入札通知」到着から1カ月半～2カ月ほどで入札が開始となる
- 引き渡し命令後は強制的に立ち退く必要がある
1つずつご紹介していきましょう。
3カ月以上の滞納が続くと競売申立てをされる可能性がある
3カ月以上返済が滞ると、「いつまでに返済する」という融資側が定めた期限の猶予がなくなり、残債を一括で支払うよう求められる可能性があります（期限の利益の喪失）。
住宅ローンを分割で支払うのではなく、一括で返済するように求められることになるため、一括返済の手段として競売の申立てをされる可能性があります。
「期間入札通知」到着から1カ月半～2カ月ほどで入札が開始となる
物件情報が一般に公開され、買受希望者の入札が始まるまでは、「期間入札通知」が所有者の手元に届いてから、およそ1カ月半～2カ月が目安となります。
競売手続きが開始された後でも、申立人による競売の取下げ申請は可能ですが、「入札が開始される前日まで」に、裁判所へ取下書の提出をしないといけません。
「競売以外の方法で返済したい」という場合は、期日までに後ほどご紹介する「競売回避の方法」を債権者に相談し、完了しておく必要があります。
引き渡し命令後は強制的に立ち退く必要がある
競売にかけられた家の売却スケジュールは裁判所によって決定されるため、所有者の引越しが完了していない状況でも、明け渡しを迫られる場合があります。
買受人が代金を支払い、所有権移転登記をした後も居座っていると、強制執行される恐れもあるでしょう。
強制執行となれば、立ち退きの際の家財運搬費も負担することになります。
家が競売にかけられるのを回避する方法は？
家が競売にかけられるとデメリットが大きいことは、ここまでお伝えしたとおりです。
では、競売を回避するにはどうすれば良いのでしょうか。
方法としては、督促状が届いた時点で、滞納分を返済することがまず挙げられます。
債権者としては、融資額が回収できれば競売という手段を取る必要はないからです。
しかし、返済が経済的に難しい場合は、競売の申立てに先んじて、家の売却手続きを進めることをおすすめします。
ただし、通常の売却を行なっても売却代金がローン残債に届かない「オーバーローン」の状況も中にはあるでしょう。
その場合は、自己資金を用立てるか、「任意売却」ができないか金融機関に相談してみましょう。
オーバーローンの場合は不動産に「抵当権」が設定されたままなので売却できませんが、任意売却では、許可を得て売却を行えるようになります。
任意売却であれば、市場価格に近い価格で売却できる可能性も高いですし、競売のように物件情報が公告されることもありませんから、早めに不動産会社に相談するのがおすすめです。
任意売却のほか、オーバーローン時の売却方法は、下記のコラムで詳しく解説していますので、ぜひあわせて参考にしてくださいね。
住宅ローン返済中の家を売るのは可能？確認点や売る方法まで詳しく！
家が競売にかけられるとデメリットが多い
競売とは、融資金額を回収するため、債権者が裁判所に申し立てて行う売却方法です。
競売にかかる手続きは裁判所が中心となり、売却スケジュールや売却代金、引き渡しの日程など、家の所有者の自由にできることはありません。
通常の売却と比べ、売却代金が市場価格の5～8割と安値になり、更に競売費用が差し引かれることや、物件情報が公告されてしまうといったデメリットがあります。
入札が始まってしまうと、競売の取り下げができないため、滞納額を早めに返済したり、競売に先んじて家を売却したりといった、家を差し押えされない手段を講じておきましょう。
ローン残債が売却金額を上回る場合でも、任意売却という手段があるので、金融機関や不動産会社に相談して、競売にかけられる前に、適正価格での売却を進めておくことをおすすめします。
不動産売却に悩んだときは、ぜひ不動産会社にご相談ください。
千葉エリアの不動産売却のお悩みは、「イエステーション」がサポートいたします。
多古町店 前島 亮
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