確定測量とは？必要なケースや流れ・費用・注意点などを解説
こんにちは。千葉エリアの不動産会社「イエステーション」前島です。
確定測量とは、所有する土地と接する全ての隣地や道路との境界線をはっきりさせるため、それぞれの所有者の立会いのもとに行われる測量を指します。
「確定測量とは何だろう」という疑問のほか、いつ必要になるのかや、測量の流れや費用についてが気になっている方もいらっしゃるかもしれませんね。
そこで今回のコラムでは、確定測量が必要なケースや流れ、費用相場について解説します。
確定測量を行う際のポイントと注意点もご紹介しますので、ぜひあわせて参考にしてください。
確定測量とは
確定測量とは、所有する土地に隣接する全ての隣地や道路との境を明確にするために行う測量で、主に次の3つの特徴があります。
- 客観的に認められた「正確な土地境界・寸法」の資料として活用できる
- 正確な土地面積や評価額（価値）が算出できる
- 調査は隣地所有者の立会いのもと行う
土地の現況を測るという点では「現況測量」と共通しています。
しかし、現況測量図はあくまでも、所有者が「この土地の、周囲の土地との境目はここだ」と示して測ったものに過ぎません。
隣地所有者にいわせると「自分の認識と違う」となる可能性もあります。
しかし、確定測量図であれば、隣地所有者の立会いのもと調査を行った「隣地所有者にきちんと認められた境界」が記載されていますから、誰に対しても「境界はここだ」と自信をもって明示できるということですね。
客観的な土地の資料としては、法務局の「地積測量図」も挙げられますが、必ずしも境界が正確であると保証されているわけではなく、土地によっては備えられていない場合もあります。
確定測量が必要なケースと不要なケース
では、確定測量はどんな場合に必要となるのでしょうか。
確定測量図は、隣地所有者など関係者に認められた「土地境界」を示すものです。
正しい境界がわかるので、正しい寸法の資料としても活用できます。
そして、「その境界は間違っている」とトラブルになる心配がなくなります。
確定測量が必要なケース
確定測量が必要な場合には、次のようなケースが挙げられます。
- 土地の正確な寸法が必要である
- 土地の評価額（価値）を算出したい
- 隣地所有者との境界トラブルを回避したい
よくあるケースの具体例としては、宅地を売却するにあたって、買主から「確定測量図がほしい」と依頼される場合が多いでしょう。
家を建てる際、建築基準法のルール内で、なるべく広く土地を有効活用するには、土地の正しい寸法が必要だからです。
「確定測量図がないと売ってはダメ」という決まりはなく、買主の合意があれば売買は可能ですが、境界が曖昧なままだと隣地所有者との間でトラブルになる恐れもあります。
依頼されてから慌てて用意するよりも、あらかじめ確定測量しておくほうが、スムーズな売却につながるでしょう。
境界トラブルや対処方法については「境界トラブルのある土地は売却可能？起きやすいトラブルと解決策を紹介」で詳しく解説していますので、ぜひあわせてご覧ください。
そのほか、次のようなケースでも、確定測量は必要です。
- 市街地など、評価額が高そうな土地の価値を明確にしたい場合
- 土地を分筆する場合
- 相続した土地に地積測量図がない場合（相続税評価額を計算するため）
- 土地に抵当権を設定する場合（評価額を計算するため）
確定測量が不要なケース
確定測量が不要なケースは、次のとおりです。
- すでに土地境界が明確になっている場合（分譲されたばかりであるなど）
- 土地が広すぎて測量に時間もお金もかかりそうな場合
- 測量の費用が高くついてしまう場合
- 買主が「確定測量図は不要」と合意する場合（購入を急いでいるなど）
後ほどご紹介しますが、確定測量の費用は決して安くはありません。
市街地など土地単価が高いエリアでは、正確な面積を出すことでプラスになる可能性が高いですが、地方の広大な土地などは、地価が低く測量費用のほうが高くつく恐れもあります。
確定測量をするかどうか判断が難しい場合もありますので、不動産会社と相談して検討するのがおすすめです。
確定測量の流れと費用
続いて、確定測量の流れと費用相場をご紹介します。
確定測量は、土地家屋調査士に依頼して行います。
不動産会社や法務局に相談すれば、紹介してもらえますよ。
確定測量の流れ
確定測量の一般的な流れは、次のステップで進みます。
- 土地家屋調査士に確定測量を依頼する：1～2日ほど
- 必要書類を揃え、現況測量をする：3～4週間ほど
- 境界確認を行う：1カ月ほど
- 境界を確定し、境界確認書を作成、登記を行う：1カ月ほど
必要書類の準備、測量、関係者への連絡などは全て、土地家屋調査士が主導してくれます。
＜土地家屋調査士の仕事例＞
- 隣地への立ち入り許可を求めたり、役所に申請したりする
- 現地を測量して仮の境界を定めたり仮杭を立てたりする
- 立会いの日程調整を行う
- 調査をもとに確定測量図を作成する
- 境界を確認した旨を記した「筆界確認書」を作成する
書類の準備は、依頼者である所有者が行うことも可能です。
＜用意しておくと良い書類＞
- 公図
- 登記事項証明書（登記簿謄本）
- 建物図面
- 現況測量図
- 地積測量図
- 越境の覚書
すでに現況測量図があれば大幅な時間の節約になりますし、隣地所有者と取り交わした覚書などがあれば、用意しておくと確定測量がスムーズに進みやすいでしょう。
あとの作業は、隣地所有者らとともに立会って境界確認をしたり、確定測量図や「筆界確認書」へ捺印したりすることが主となります。
法務局に登記された土地情報と、確定測量で得た情報に違いがある場合は、土地家屋調査士に土地の「地積更正登記」を申請してもらいましょう。
正しい境界・寸法が登録され、地積測量図が更新されます。
確定測量の費用相場
確定測量の費用相場は、30～80万円ほどが目安となります。
価格の幅が広いのは、土地の周囲が民間で所有されている土地「民有地」のみに接しているか（民民査定）、公道や河川などの「官有地」にも接しているか（官民査定）で、測量の手間が違ってくるからです。
国や行政の担当者にも境界確認を取る必要がある場合は、費用は高くなります。
また、境界確認をしてもらう土地所有者の数が多かったり、土地の形が複雑など測量が難しかったりする場合も、費用がかさむ傾向があります。
売却に際しては、測量以外にも費用がかかります。
そのほかの費用について詳しく知りたいという方は、下記のコラムもぜひご参照ください。
確定測量を行う際のポイントと注意点
確定測量を行う際には、次のポイントにご注意ください。
- 普段から隣地所有者とコミュニケーションを取り、連絡先を把握しておく
- 売却する際は測量にかかる時間も計算に入れておく
- 越境物があるなら「越境の覚書」もあわせて作成する
確定測量には、隣地所有者の協力が不可欠ですので、日頃からコミュニケーションを取っておき、なるべく良好な関係を築いておくことをおすすめします。
また、確定測量には、実測図があった場合でも、およそ1カ月は要する見込みです。
「売却したい日に間に合わなかった」ということがないよう、売却スケジュールは余裕をもって立てておく必要があります。
最後に、隣地との間で越境物があるなら、売却時にトラブルになる恐れがあるので、「筆界確認書」とともに「越境の覚書」を作成しておくと安心です。
どんな越境物があり、現状のまま使用して良いか、撤去するときはどのようにするかなどを取り決め、記載しておきましょう。
確定測量とは「客観的に認められた正確な境界」が必要なときに行うもの
確定測量は、隣地所有者など関係者の立会いのもとで境界確認を行い、測量することです。
現況測量とは異なり、対外的にもきちんと認められた「正しい境界・寸法」が必要な場合に行います。
宅地を売却する際に買主に確定測量図を求められることもありますし、分筆したいときや、地積測量図が当てにならない場合の相続税の計算など、土地の評価額を求める際にも必要です。
基本的なステップは、土地家屋調査士に依頼すれば全て主導してくれますが、「現況測量図がすでにあった場合でも、最短1カ月ほどはかかる」という期間の目安を知っておくと、売却のスケジュールを計画する際に役立つでしょう。
また、確定測量には立会いが必須ですので、日頃から関係が良好になるよう意識しておくことも大切です。
確定測量をするかどうかなど、不動産に関して悩んだときは、ぜひ不動産会社にご相談ください！
千葉エリアの不動産売却のお悩みは、「イエステーション」がサポートいたします。
多古町店 前島 亮
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