お金のこと

住宅ローン返済中の家を売るのは可能?確認点や売る方法まで詳しく!

こんにちは!千葉県若葉区の不動産会社「イエステーション 都賀店」の前島です。

「家の住み替えを検討しているけど、今の家の住宅ローンがまだ残っている」という場合、住宅ローン中の家を売ることはできるのでしょうか?

答えは「条件を満たせば売ることは可能」です!

今回は住宅ローン中の家を売る方法と、その際に確認すべき点や活用すべき制度について解説します。
住宅ローン返済中の家の売却や家の住み替えを検討している方は、ぜひ確認ください。

住宅ローン返済中の家を売ることは可能!その理由や準備とは

住宅ローン返済中の家を売るためには、引き渡しまでに住宅ローンを完済して不動産に設定されている「抵当権」を抹消することが条件。

この条件がクリアできれば、住宅ローン中の家を売ることができます。
抵当権とは、住宅ローンの融資を受ける際に設定した、いわゆる「担保」です。

万が一、住宅ローンが返済できなくなったときには、金融機関は抵当権をつけた住宅を売却して残債を回収します。

もしも、抵当権が設定されたままの家を売却した場合、売主がローンを滞納したら住宅が差し押さえられ競売にかけられてしまいます。
買主に何も落ち度がなくても、家を失うリスクがあるのです。

そのようなリスクがある家は、誰も買ってくれませんよね。
そのため、売却時には住宅ローンの残債を完済して、抵当権を抹消する必要があるのです。

住宅ローン中の家を売る場合、家の売却金でローンの残債を完済するのが一般的です。
売却を進めるためには、まず下記の3点を確認しましょう。

【1】住宅ローンの残債金額を確認する

まずは、住宅ローンの残債がいくらあるのか確認しましょう。
金融機関から発行される返済予定表や毎年送られてくる残高証明書で確認できます。

手元にない場合は、金融機関へ依頼して残高証明書をもらうことも可能です。

【2】家がいくらで売れそうか確認する

家を売った場合、どのくらいの金額で売れそうかを確認しましょう。
ネットや雑誌、チラシなどで相場を調べたり、不動産会社へ査定依頼をしたりして金額を把握します。

ただし、ここで確認した査定金額はあくまで目安ですので、必ずその金額で売れるとは限らないことも覚えておきましょう。

【3】売却費用がどの程度か確認する

家の売却時に必要なのはローン返済金だけではありません。
売却費用として、不動産会社への仲介手数料や印紙税、登記費用、そのほか各種手数料や税品などがかかります。

売却に際してどのくらいの費用が必要になるのかを確認しておきましょう。

 

上記3点を確認した結果「売却金>住宅ローン残債+売却費用」となれば、売却金で問題なく住宅ローン残債を完済できます。
この状態をアンダーローンといいます。

一方、「売却金<住宅ローン残債+売却費用」で、家の売却金で住宅ローン残債を返済できない状態をオーバーローンといいます。

住宅ローン返済中の家をアンダーローンで売る場合の方法

住宅ローン返済中でも、売却金で住宅ローン残債を完済できる「アンダーローン」状態の場合は、売却もスムーズ!
買主と不動産売買契約を結んだら、売却金の決済と同時に決済金でローン残債を返済し、抵当権抹消手続きを行ったうえで物件を引き渡します。

抵当権抹消手続きが済んだ書類が後日郵送で送られてきたら、売却手続きのすべてが完了です。

住み替えで新居の購入と旧居の売却を並行して行いたい場合は、「売り先行」と「買い先行」の2つの方法があります。

売り先行

旧居の売却を決めてから、新居を購入する方法。
住みながら売却活動をしなくてはいけないことがネックですが、新居を購入したのに「旧居の売却先が決まらなくて住宅ローンの負担が重い!」という心配はありません。

旧居の売却金を、新居の購入費用の一部に充てることもできます。

ダブルローンになるリスクを避けるためにも、住み替えでは売り先行で進めることが多いです。

買い先行

新居の購入を決めてから、旧居を売却する方法。
狙った物件を逃さず購入することができ、引越しをして空き家状態にしてしまえば、旧居の内覧対応などもしやすいです。

ただし、旧居の住宅ローンが残っている場合は、新居と旧居で住宅ローンが2重の負担になることも。
つなぎ融資などを利用して、新居の購入費を準備するケースもあるでしょう。

 

住宅ローン返済中の家をオーバーローンで売る場合の方法

家の売却金で住宅ローン残債を返済できないオーバーローン状態の場合、抵当権を抹消できなければ家を売却することができません。

オーバーローン状態で家を売るために検討される3つの方法をご紹介します。

自己資金を足して残債を完済する

売却金で足りない分に預金などの自己資金を足して、住宅ローンの残債を完済する方法です。
売却費用も計算に入れて考えましょう。

住み替えローンを利用する

住み替えのために家を売る場合に利用できるローンです。
新居の購入費に、旧居の住宅ローン残債を上乗せした合計金額を借入します。
「新居購入費+旧居住宅ローン残債」となり、 借入総額が高くなるので返済の負担が大きく、審査も厳しくなります。

また、新居の購入と旧居の売却を同日にしなくてはならず、タイミングがとてもシビアです。

任意売却で売却する

住宅ローンの返済ができなくなった場合に、金融機関の許可を得て抵当権を外し、不動産を売却する方法です。
通常の売却よりは価格が下がるとはいえ、競売よりは高く売ることができます。

ただし、任意売却を扱う業者に依頼する必要があること、金融機関が必ずしも許可してくれるとは限らないことに注意しましょう。

任意売却後は、金融機関と相談して残債を分割などで返済していきます。
残債がチャラになるわけではありませんよ!

また、ローン滞納履歴が信用情報機関に登録されるので、クレジットカードや新しいローンの利用が一定期間できなくなります。

住宅ローン返済中でオーバーローンなら、税金の特例を活用しよう!

時間が経過するごとに、不動産の資産価値は落ちていきます。

多くの場合は住宅ローン残債が減るスピードよりも家の資産価値が下がるスピードの方が早いので、売却金がローン残債よりも低くなってしまうことは珍しくありません。
つまり、オーバーローン状態になることは多いのです。

オーバーローン状態で住宅を売却する場合に、活用できる税金の特例について知っておきましょう。

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

住宅ローン残債のあるマイホームを売却して売却金が残債に満たなかった場合、足りない分は赤字(損失)になってします。
この赤字を、その年のほかの所得から控除して、支払うべき所得税を減らせるという制度です。

たとえば住宅ローン残債が2,500万円だけど2,000万円でしか売れなかった場合、赤字(損失)は500万円。
会社員で600万円の給与所得がある方の場合は、この給与所得から500万円を差し引くことができ、所得税の課税所得が100万円となります。

会社員は毎月の給与支払い時に所得税が源泉徴収されていますので、確定申告をすることで納めすぎた所得税が還付されるのです。

適用するためには、以下のような条件があるので確認しておきましょう。

  • 住宅ローン残債があるマイホームを2021年12月31日までに売却する
  • 所得が3,000万円以下
  • 住まなくなってから3年以内に売却する
  • 売却年の1月1日から遡って5年以上所有している
  • 親族などへの売却ではない
  • 売却した翌年の2月〜3月に確定申告をする など

詳しくは国税庁のホームページもチェックしてみてくださいね。

損失が大きく、1度で控除しきれない場合は翌年からその後3年繰り越すことができます。

住宅ローン返済中の家を売ることは可能!売る方法や特例を知って検討を

住宅ローン返済中の家を売るためには、住宅ローン残債を完済して抵当権を抹消する必要があります。
売却金で完済するのが一般的です。

売却金が住宅ローン残債より高い状態をアンダーローン、住宅ローン残債の方が高くて売却金で完済できない状態をオーバーローンといいます。

アンダーローンであれば売却手続きもスムーズですが、オーバーローンの場合は不足を自己資金で補填したり、住み替えローンや任意売却の検討も必要となるでしょう。

売却により損失が出た場合に活用できる税金の特例措置についても、ぜひ知っておきましょう。

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