相続不動産のトラブル事例と解決策は？予防法も解説！

こんにちは。 千葉エリアの不動産会社「イエステーション」前島です。

 

不動産を相続する際、トラブルに発展してしまうケースは少なくありません。

「親族間で揉めたくない」「スムーズに手続きを進めたい」と考えていても、いざ相続が発生すると予期せぬトラブルに直面することがあります。

 

相続不動産を巡るトラブルは、遺産分割の方法や相続税の問題、手続きの遅れなど多岐にわたります。

適切な準備や知識がないまま進めてしまうと、親族間の関係悪化や金銭的な損失につながる可能性もあるでしょう。

 

そこで今回は、相続不動産で起こりやすいトラブルの事例と解決策について詳しく解説します！

事前に知識をつけることでトラブルを防ぐヒントになれば幸いです。

 

 

相続不動産で起こりやすいトラブルは？解決策も！

相続不動産で起こりやすいトラブルには、いくつか典型的なパターンがあります。

代表的なトラブル事例と、それぞれの解決策について見ていきましょう。

 

遺産分割の方法で意見が対立する

相続財産に不動産が含まれる場合、最も多いトラブルが遺産分割方法を巡る対立です。

不動産は現金のように簡単に分割できないため、相続人全員が納得する方法を見つけるのが難しいケースがあります。

 

不動産の分割方法には、主に4つの方法があります。

 

• 現物分割：土地を分筆して相続人それぞれが取得する
• 代償分割：特定の相続人が不動産を取得し、他の相続人に金銭を支払う
• 共有分割：不動産を共有名義で相続する
• 換価分割：不動産を売って現金化し、その代金を分け合う

 

しかし、現物分割で公平な分筆が難しかったり、代償分割で代償金の金額に納得しない人がいたりすると話し合いがまとまらないことがあります。

逆に「空き家の管理が大変だから」と、誰も物件を相続したがらないという場合もあるでしょう。

 

このような場合の解決策としては、換価分割が有効です。

不動産を売って現金化することで、相続分に応じた公平な分配が実現できます。

 

不動産の売却を検討する際は「家を売るか貸すかどちらがお得？各メリットデメリットや金額比較も！」も参考にしてみてください。

 

共有名義で身動きが取れなくなる

共有分割は一見公平に見えますが、実はトラブルに発展しやすい方法です。

共有している不動産を売却する場合は共有者全員の同意が、賃貸に出す場合でも持分割合で過半数の同意が求められます。

 

そのため、共有者同士の関係が悪化するなどして意見が合わなくなった場合、不動産を処分することも活用することもできず、長期間にわたって手つかずの状態が続いてしまうケースがあります。

一方で、持分だけを単独で売却することも可能ですので、権利関係が複雑になってしまうリスクも。

 

このような場合は、できるだけ早い段階で代償分割を行い、誰か1人の名義にまとめることが効果的です。

将来的な管理や処分の問題を避けるためにも、共有分割は避けることをおすすめします。

 

土地の分筆内容で不公平が生じる

現物分割で土地を分筆する際にも、問題が起こりがちです。

面積を均等に分けたとしても、土地の形状や接道状況、周辺環境によって価値に差が生じるためです。

 

例えば、100㎡の土地を50㎡ずつ2筆に分けたとしても、一方が道路に面していて利用しやすく、もう一方が奥まった土地で利用しにくい場合、評価額に大きな差が生じます。

 

このような場合は、面積だけでなく分筆後の土地の価値を考慮して境界線を決定する必要があるでしょう。

専門家に相談し、分筆後の活用方法や税金面も含めた総合的なアドバイスを受けるとスムーズな話し合いにつながります。

 

不動産評価の誤りで相続税を納めすぎてしまう

不動産の相続税評価が適正に行われず、本来よりも高い相続税を納めてしまうトラブルもあります。

不動産の評価には専門的な知識が必要で、正しく評価しないと本来適用できる減額制度を活用できない恐れがあるのです。

 

土地の相続税評価には、路線価方式と倍率方式という2つの計算方法があります。

しかし、不整形地や間口が狭い土地、傾斜地などの補正を適切に行うには、専門知識が不可欠です。

 

そのため、相続税と不動産の双方に詳しい税理士に相談することをおすすめします。

適正な評価で申告できれば、税金の納めすぎを防げます。

 

不動産の相続税評価方法について詳しく知りたい方は「不動産の相続税評価額の調べ方は？計算方法や注意点も解説！」をご覧ください。

 

相続税を納付する現金がない

相続財産のほとんどが不動産で現金が少ない場合、相続税の納付が困難になるケースがあります。

相続税は原則として現金一括納付のため、手元に現金がないと納税できません。

 

このような場合には、相続不動産を売却して売却金で相続税を納付する方法があります。

 

ただし、相続が発生してから慌てて売却しようとすると、買い手が見つからなかったり、希望価格で売れなかったりするリスクも。

特に隣地との境界が確定していない物件や、古い建物が残っている土地などは、買い手を探すのに時間を要する場合があります。

 

相続税を納める期限は、死亡日の翌日から10カ月以内です。

納税資金の確保に不安がある場合は、早めに専門家へ相談することをおすすめします。

 

長期間名義変更されず相続人が増える

不動産の名義変更（相続登記）を長期間放置していたために、相続人が膨大な数になってしまうトラブルもあります。

2024年より相続登記が義務化されましたが、それ以前は任意だったため、長期間名義を変更していない不動産も少なくありません。

 

放置期間が長いと、相続人が亡くなり、その子・孫へと相続が連鎖する数次相続が起こります。

その結果、相続人が数十人規模となり、全員から名義変更の同意を取り付けることが非常に難しくなるケースがあるのです。

 

このような場合には、相続手続きに詳しい司法書士や弁護士に依頼し、戸籍調査から遺産分割協議、相続登記まで一任することが有効です。

相続登記について詳しく知りたい方は「不動産の相続登記（名義変更）の必要書類は？書類をそろえる際の注意点も」もあわせてご覧ください。

 

 

相続不動産でトラブルが起こった場合の相談先

相続不動産のトラブルが起こった場合、内容に応じて適切な専門家に相談することが解決への近道です。

 

弁護士

弁護士は、遺産分割協議が難航している場合や、相続人間で意見が対立している場合に法的な観点からアドバイスをくれます。

遺産分割調停や審判が必要になった場合にも、弁護士のサポートが不可欠です。

 

司法書士

司法書士は、相続登記を行える専門家です。

不動産の名義変更手続きや、戸籍の収集、遺産分割協議書の作成などをサポートしてもらえます。

 

税理士

税理士は、相続税申告を行える専門家です。

不動産評価と相続税の双方に詳しい税理士に相談すれば、適正な評価額での申告が可能になり、納めすぎや申告漏れを防ぐことができます。

 

不動産会社

相続不動産の査定や売却時期のアドバイス、売却活動のサポートを受けられます。

地域に根ざした不動産会社であれば、エリアの特性を理解しており、適切な売却価格や方法を提案してもらえるでしょう。

 

 

相続不動産のトラブルを起こさないためには？

相続不動産のトラブルは、事前の対策によって防ぐことができます。

知っておきたい対策例をご紹介します。

 

生前に遺言書を作成する

遺言書があれば不動産の取得者を明確にでき、遺産分割協議でのトラブルを避けられます。

公正証書遺言など、法的に有効な形式で作成しておくと安心です。

 

生前贈与を活用する

生前贈与を行うことで、生前に被相続人の意思に沿って財産を渡すことができ、揉め事を避けられます。

ただし、一般的には相続税よりも贈与税の税率が高いため、慎重な判断が必要です。

 

なお、不動産を現物のまま贈与すれば、現金で贈与するよりも財産評価を抑えられるケースがあり、税負担の軽減が期待できます。

その場合にも、不動産取得税や登記費用などのコストがかかる点にご注意ください。

 

生前贈与について詳しく知りたい方は「不動産は生前贈与と相続どちらが得？メリットや注意点を知ろう」をご覧ください。

 

早めに専門家へ相談する

相続が発生する前から、税理士や司法書士などの専門家に相談しておけば、適切な対策を講じることができます。

 

また、相続が発生した後も、早めに専門家に相談することで、手続きをスムーズに進められ、トラブル防止につながるでしょう。

 

相続不動産の早期売却を検討する

相続した不動産を活用する予定がない場合や、相続税の納税資金が必要な場合は、早めの売却を検討するのも一つの方法です。

現金化すれば公平に分割しやすくなり、共有状態による将来的な問題も避けられます。

 

 

相続不動産のトラブル防止には事前の対策と専門家への相談が重要

相続不動産のトラブルは、遺産分割方法や相続税、手続きの遅れなど、さまざまな要因で発生します。

 

トラブルを避けるためには、遺言書の作成や生前贈与の活用など、事前の対策が重要です。

 

また、相続不動産を活用する予定がない場合は、早期売却を検討するのも有効な選択肢です。

現金化すれば公平な分割がしやすく、相続税の納税資金としても活用できます。

 

相続不動産に関するトラブルを防ぎ、スムーズに手続きを進めるためにも、信頼できる専門家に相談することをおすすめします。

 

千葉エリアの不動産売却のお悩みは、「イエステーション」がサポートいたします。

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