住み替えローンとは？メリット・デメリットや利用する流れを解説
こんにちは。千葉・北総エリアの不動産会社「イエステーション」前島です。
住み替えローンとは、家を住み替える際に利用できるローンです。
住み替えローンを利用すれば、オーバーローン状態でも今の家を売って新居を購入することができます。
ただし、メリットだけでなく、住み替えローンならではのデメリットも知ったうえで利用することが大切。
そこで今回のコラムでは、住み替えローンの概要やメリット・デメリット、利用時の注意点などを解説します。
住み替え時の選択肢のひとつにできるよう、内容を確認しておきましょう。
住み替えローンとは？主な審査項目も紹介
住み替えローンとは、その名の通り、家を住み替えるときに利用できるローンです。
家の住み替えで自宅を売却するには、住宅ローンを一括返済して、家についている抵当権を外さなくてはいけません。
家の売却金で住宅ローンを完済するのが一般的ですが、売却価格よりも住宅ローン残債の方が多い「オーバーローン」の状態だと、売却金で返済することができず、住宅ローンを完済できない＝売却できない＝住み替えできない という状況になってしまいます。
※ちなみに、売却価格よりも住宅ローン残債の方が少ない状態は「アンダーローン」といいます。
そこで、このような場合に利用するのが住み替えローンです。
住み替えローンは、現在の家の住宅ローン残債と、新居の購入費用をまとめて借り入れることができるローン。
住み替えローンの借入金で住宅ローン残債を完済することができるため、オーバーローン状態でも家の住み替えが可能になります。
住み替えローンの審査項目
住み替えローンは金融機関による融資商品。
利用するには、住宅ローンと同様に審査を受けてパスする必要があります。
審査項目は、年収、年齢、勤続年数、健康状態、借入金額、そのほかのローン状況など、一般的な住宅ローンでもある審査項目に加え、住み替えローンならではの以下のような項目などもあります。
- オーバーローン状態である
- 住宅ローン返済の滞納履歴がない
住み替えローンは借入金額が高くなるため、一般的な住宅ローンよりも審査が厳しい傾向があります。
住み替えローンのメリット・デメリットとは
住み替えローンのメリットは、オーバーローン状態でも自宅を売却して住み替えができることです。
売却金で住宅ローン残債を完済できない「オーバーローン」状態では、完済のために自己資金から残債分を捻出したり、返済金がたまるまで住み替えを延期したりしなくてはいけません。
しかし、住み替えローンを利用できれば、自己資金がなくても住宅ローンを完済して家を売却できます。
そのため、タイミングを逃すことなく、希望のタイミングで住み替えができるでしょう。
一方、住み替えローンのデメリットは、「住宅ローン残債＋新居購入費用」をまとめて借りるために借入金額が大きくなることです。
その分、融資を受けるための審査も厳しいですし、月々の返済負担額も大きくなります。
金利も、一般的な住宅ローンより高いことが多いです。
また、住み替えローンは借入金で住宅ローンの完済と新居購入の決済を同時に行うので、現在の家の売却と新居の購入を同日に行わなくてはいけません。
家の売却先を探すのと並行して新居を探し、売却・購入それぞれの話を進め、売却日と購入の決済日を同日にする……という、なかなかシビアなスケジュールとなることもデメリットといえるでしょう。
住み替えの流れについては、下記のコラムもご参考ください。
住み替えのタイミングについてもご紹介しています。
住み替えのタイミングを徹底解説！おすすめ時期や売却・購入の順序など
住み替えローンを利用する流れとは
住み替えローンの利用は、以下のような流れで進めます。
- 住宅ローン残債を確認
- 不動産会社へ住み替えを相談
- 住み替えローンを提供している金融機関を探す
- 新居を探す
- 売却先を探す
- 住み替えローンの事前審査
- 売却・購入の売買契約、住み替えローンの本審査
- ローン実行、購入決済、住宅ローン完済・売却引き渡し
住み替えローンは、銀行によって商品の扱いの有無や条件が異なります。
不動産会社に住み替えの相談をしたうえで、一緒に金融機関やプランを選びましょう。
また、物件の売却と購入では、新居購入を先に決めることをおすすめします。
購入物件が決まれば物件の担保評価額がわかるので、借入金額を決めやすいためです。
購入時には、期限内に自宅の売却が決まらなかったら新居の購入を白紙に戻せる「住み替え特約」をつけておきましょう。
そうすることで、タイムリミットが迫って焦るあまり、予定よりも安い金額で売ってしまうという失敗を防げます。
住み替えローンの注意点とは
住み替えローンは通常の住宅ローンよりも金利が高いうえ、借入金額が大きく、契約時の年齢が上がっているため、返済期間が短くなるケースが多いです。
将来のライフイベントなども考慮したうえで、余裕を持った返済計画を立てましょう。
物件価値以上のローンを組むので、万が一ローンが返済できずに売却となった場合も、オーバーローン状態になってしまう可能性が高いです。
金融機関のホームページなどでシミュレーターを公開していますので、年収、返済期間などから借入金額や総返済額などの目安をシミュレーションしてみましょう。
また、住み替えローンでも条件を満たしていれば、住宅ローンと同じように住宅ローン控除を利用できます。
住宅ローン控除とは、ローン残高の1％を10年間（または13年間）所得税や住民税から控除できる制度です。
住宅ローン控除を利用できれば大きな節税になるので、こちらも条件に適しているか必ず確認をし、忘れずに手続きをしましょう。
なお、住宅ローン控除を利用するには、住宅を購入した翌年に確定申告が必要ですので注意してください。
住み替えローンとはオーバーローンでの住み替えで利用できるローン
住み替えローンとは、住宅の住み替えで利用できるローンです。
現在の家の住宅ローン残債分と新居の購入費用をまとめて借り入れができます。
住み替え時に、売却金で住宅ローンを返済しきれない「オーバーローン」の状態でも、住み替えローンを利用すれば、家を売却して住み替えが可能となります。
オーバーローンだったり、自己資金がなかったりしても、希望のタイミングで住み替えできるのがメリットです。
ただし、借入金額が高額になるためローン審査が厳しく、返済の負担も大きくなることがデメリット。
売却と購入の決済を同日にしなくてはいけないためスケジュールの調整もシビアになります。
「住み替えローンを利用して住み替えしたけれど、住宅ローンが返済できなくなった！」ということのないように、余裕を持った資金計画を立てて検討しましょう。
イエステーションでは、千葉・北総エリアの不動産売却をサポート。
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多古町店 前島 亮
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